나이스옥션 법원경매 충주 2026타경30047 [1] 충청북도 충주시 봉방동 215-6 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 토지 일련번호 1은 충청북도 충주시 봉방동 소재 "봉방동 행정복지센터" 북측 인근에 위치하며, 주위는 주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 토지 일련번호 1까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장 등이 소재하여 교통상황은 무난시 됨.

형태 및 이용상태

본건 토지 일련번호 1은 등고평탄한 정방형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 토지 일련번호 1 북서측으로 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(소로2-479)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

[건물 감정평가요항표] 참조.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 본건 토지는 인접지와의 경계가 다소 불분명한바 지적 공부 등을 이용하여 목측에 의거 현황을 조사하였으며, 정확한 지적관련 사항의 확인이 필요한 경우에는 측량 등을 통한 재확인이 필요할 것으로 판단되는바, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람. 나. 임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2-1 시멘벽돌조 슬래브지붕 2층 건물로서, 외 벽 : 벽돌쌓기 마감 및 판넬마감 등임. 내 벽 : 벽지도배 마감 및 타일붙임 마감 등임. 창 호 : 새시창호 등임. 일련번호 2-2 시멘벽돌조 슬래브지붕 단층 건물로서, 외 벽 : 벽돌쌓기 마감 등임. 내 벽 : 시멘트 몰탈 마감 등임.

이용상태

일련번호 2-1 : 1층은 음식점 등으로 이용중이며, 2층은 단독주택으로 이용중임. 일련번호 2-2 : 창고등으로 이용중임.

설비내역

일련번호 2-1 : 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

부합물 및 종물

본건 토지 및 건물에 후첨 "사진용지, 지적 및 건물개황도"와 같이 제시외 건물 ㄱ)~ㅁ) 및 제시외 수목 ㅂ)이 소재하고, 제시외 건물 등을 실측사정 및 관찰감가하여 감정평가하였으며, 제시외 건물 등이 토지의 사용수익에 미치는 영향은 미미하다고 보아 이에 구애없이 토지를 감정평가하였으니, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람. (제시외 건물에 대해서는 철거의무가 발생할 수 있으니 유의하시기 바람.)

공부와의 차이

가. 본건 건물 일련번호 2-1에는 일반건축물대장에 기재된바와 같이 위반건축물이 소재하여 철거의무 및 이행강제금 등이 발생할 수 있으니, 경매 진행 및 응찰 시 유의하시기 바람. (옥상층 강파이프 주택 70.2㎡(지붕증축), 2층 조립식판넬 주택 3㎡, 1층 61.26㎡ 용도변경(다세대주택 -> 음식점) ) 나. 본건 건물 일련번호 2-1은 공부상 1층 "다세대주택 및 점포"로 2층 "다세대주택"으로 등재되어 있으나, 현황 1층은 "음식점"으로 2층은 "단독주택"으로 이용중이니, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 본건 건물 일련번호 2-1, 2-2는 현황 관리상태 등을 고려하여 관찰감가를 병용하여 감정평가를 하였으니, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람. 나. 임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함.
- 목록 2. 위반건축물이 소재하여 철거의무 및 이행강제금 발생 가능성 있음.
- 목록 2. 공부상 '1층 다세대주택 및 점포' 및 '2층 다세대주택'이나 현황 '1층 음식점' 및 '2층 단독주택'으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 충주지원 2026타경30047 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 강제경매 물건입니다.

소재지는 충청북도 충주시 봉방동 215-6번지이며, 토지는 186.20㎡ (약 56.32평), 건물은 179.53㎡ (약 54.31평)입니다. 또한, 40.30㎡ (약 12.19평)의 제시외 건물이 포함되어 일괄 매각으로 진행됩니다.

건물은 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 건물로, 공부상 '다세대주택 및 점포'로 등재되어 있으나 현황은 '1층 음식점' 및 '2층 단독주택'으로 이용 중입니다. 이 외 단층 창고 건물도 소재합니다.

감정가는 263,926,820원이며, 채권자는 남OO입니다.

1.1. 입지조건

본건 토지는 충청북도 충주시 봉방동 소재 "봉방동 행정복지센터" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주위에는 주택과 근린생활시설이 소재하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 있어 교통 상황은 무난한 편입니다.

토지는 등고평탄한 정방형 토지로서 주상용 건물 부지로 이용 중이며, 북서측으로 소로(폭 8~10m)에 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)에 접합되어 있으며, 가축사육제한구역(전부제한구역)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2010년 12월 22일에 접수된 새충주새마을금고의 근저당 (을3)입니다.

경매개시결정은 2026년 1월 22일에 채권자 남석환에 의해 등기되었으며(청주지방법원 충주지원 2026타경30047), 이는 본 경매 사건의 근거가 됩니다.

그 외 다수의 소유권 이전 및 가압류(충북신용보증재단, 김관회, 김충원) 등이 등기되어 있으나, 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 본 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

따라서, 본 경매 절차를 통해 인수해야 할 부담되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

1.3. 상권분석

본건 건물은 현재 1층은 음식점, 2층은 단독주택으로 이용 중이며, 건축물대장 상으로는 '다세대주택 및 점포'로 등재되어 있습니다. 이는 상가와 주택의 겸용이 가능한 근린주택의 형태를 띠고 있음을 의미합니다.

주변에 근린생활시설이 소재하고 있어, 배후 주거 수요 및 유동인구를 기반으로 한 기본적인 상권 형성 및 임대 수익 창출이 가능할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

본건은 "봉방동 행정복지센터" 인근에 위치하고 있으며, 주변에 주택 및 근린생활시설 등이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 위반건축물 존재: 본건 건물(목록 2)에 위반건축물이 소재하고 있어, 철거 의무 발생 및 이행강제금이 부과될 가능성이 있습니다. 구체적으로 옥상층 강파이프 주택 70.2㎡(지붕증축), 2층 조립식판넬 주택 3㎡, 1층 61.26㎡ 용도변경(다세대주택 -> 음식점) 사항이 확인되었습니다.

* 공부와의 현황 차이: 공부상 '1층 다세대주택 및 점포' 및 '2층 다세대주택'이나, 현황 '1층 음식점' 및 '2층 단독주택'으로 이용 중입니다. 이는 추후 건축물대장 정비 등 행정 절차상 번거로움이나 추가 비용 발생 가능성을 내포합니다.

* 건물 노후화: 1975년 준공된 건물로, 건물 노후화에 따른 유지보수 및 리모델링 비용이 예상될 수 있습니다.

* 경계 불분명: 인접지와 경계가 다소 불분명하여, 정확한 확인을 위해서는 측량이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 충주시 봉방동에 위치한 근린주택으로, 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다. 교통 및 입지 조건은 무난한 편이나, 건물 내 위반건축물 존재, 공부와 현황 간 차이, 건물 노후화 등은 주요 리스크 요인으로 고려해야 합니다. 특히 위반건축물로 인한 철거 의무 및 이행강제금 발생 가능성은 반드시 사전 인지하고 입찰에 임해야 합니다. 임대 관계는 미상이며 인수되는 임차인은 없지만, 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성도 배제할 수는 없습니다.

1.7. 투자 포인트

* 일괄 매각 및 제시외 건물 포함: 전체적인 토지 및 건물 활용 가능성을 고려할 수 있습니다.

* 근린주택 용도: 1층 상가와 2층 주택을 활용하여 임대 수익 창출을 기대할 수 있습니다.

* 제2종일반주거지역: 향후 지역 개발 계획에 따른 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 263,926,820원

시세 분석:

제공된 주변 매매 정보는 60~70㎡ 규모의 소형 다세대/연립 주택 단위 거래로, 본건(전체 건물 면적 약 180㎡ + 제시외 약 40㎡)의 근린주택과는 규모 및 용도 면에서 직접적인 비교에 한계가 있습니다. 해당 정보의 거래가는 35,000,000원에서 73,000,000원 수준으로, 이는 본건 감정가 대비 현저히 낮은 가격대입니다. 이는 소형 주택의 단위 면적당 가격과 본건 근린주택의 전체 가치를 비교하는 데 오해의 소지가 있습니다.

본건의 감정가는 토지(186.20㎡)와 건물(179.53㎡ + 제시외 40.30㎡)을 포함하여 산정된 것으로, 시장 상황 및 물건의 특성을 반영한 것으로 판단됩니다.

예상 입찰가 산정:

본건은 위반건축물로 인한 철거 및 이행강제금 발생 가능성이 주요 리스크로 작용합니다. 이를 감안하여 예상되는 추가 비용을 보수적으로 산정하면 다음과 같습니다.

* 위반건축물 관련 예상 비용 (철거, 이행강제금 등): 약 30,000,000원 ~ 50,000,000원

* 건물 노후화에 따른 수리/리모델링 비용: 약 20,000,000원 ~ 40,000,000원

* 명도 진행 및 기타 제반 비용: 약 10,000,000원 ~ 20,000,000원

이러한 위험 부담 요소를 고려하여, 감정가 대비 80% ~ 90% 수준에서의 입찰가를 제안합니다.

예상 입찰가 범위: 약 210,000,000원 ~ 237,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.