나이스옥션 법원경매 청주 2026타경50105 [1] 충청북도 청주시 흥덕구 남촌동 48 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나 · 평가일 2026.04.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 흥덕구 지동동 소재 '서청주TG' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 주택 및 농경지, 공장등이 소재하는등 제반 주위환경은 무난한 편임.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며 인근에 간선도로가 통과하는등 제반 교통상황은 무난한 편임.

형태 및 이용상태

일련번호1,2 : 일단의 부정형의 토지로서 제조업소 및 사무실부지로 이용중임. 일련번호3 : 부정형의 토지로서 현황 도로임.

인접 도로상태

일련번호1,2 : 일단의 토지로서 본건 서측으로 노폭 약 4m내외의 포장도로와 접하며, 동측으로 노폭 약 2~3m의 농로가 소재함. 일련번호3 : 본건이 도로임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)(비행안전제3구역 해발고도로부터 30m이내 협의업무위탁 2024.9.23)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(청주비행장(K-59))<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률> 일련번호(2) :도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구(남촌지구), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)(비행안전제3구역 해발고도로부터 30m이내 협의업무위탁 2024.9.23)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(청주비행장(K-59))<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 일련번호(3) :도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구(남촌지구), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)(비행안전제3구역 해발고도로부터 30m이내 협의업무위탁 2024.9.23)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(청주비행장(K-59))<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

후첨 "지적도 및 사진용지" 참고하시기 바람.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호4 - 일반철골구조 기타지붕(철골트러스) 단층으로서, 내,외벽 : 판넬 마감등임. 창 호 : 샷시창호등임. 일련번호4-1 - 경량철골구조 판넬지붕 단층으로서, 내,외벽 : 판넬 마감등임. 창 호 : 샷시창호등임. 일련번호5 - 일반철골구조 (철근)콘크리트(콘크리트슬래브 및 일반철골트러스)지붕 2층으로서, 외 벽 : 판넬 마감등임. 내 벽 : 판넬 및 인테리어, 일부 타일 마감등임. 창 호 : 샷시창호등임.

이용상태

일련번호4 : 창고 및 화장실로 이용중임. 일련번호4-1 : 창고로 이용중임. 일련번호5 : 제조업소 및 사무실등으로 이용중임.

설비내역

일련번호4 : 위생 및 급배수설비가 구비되어 있음. 일련번호5 : 위생 및 급배수설비, 화재탐지설비등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적도 및 사진용지" 참고하시기 바람.

공부와의 차이

일련번호5 : 공부상 49,50 양지상에 소재하는것으로 표기되어 있으나, 50번지는 2015년11월10일, 49번지와 합병되어 말소되었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 본건 지상 소재 컨테이너 박스 전부 매각 제외.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 청주지방법원 2026타경50105 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 중소기업은행 (제공된 정보 및 등기부 요약 기준)

채무자/소유자: (정보 제공되지 않음, 등기부상 권리자 및 채무자로 추정)

1.2. 물건 현황

소재지: 충청북도 청주시 흥덕구 남촌동 48

용도: 근린시설

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 2,545,800,500원

토지면적: 2813.00㎡ (약 851.12평)

건물면적: 1300.66㎡ (약 393.43평)

건물 제시외면적: 124.75㎡

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 유동화물건, 중복병합사건, 공동담보

주의사항:

* 일괄매각. 제시외 건물 포함.

* 본건 지상 소재 컨테이너 박스 전부 매각 제외.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 충청북도 청주시 흥덕구 지동동 소재 '서청주TG' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 주택, 농경지, 공장 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 간선도로가 통과하여 교통 상황은 양호한 편입니다. 본건 서측으로는 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접하고 있으며, 동측으로는 노폭 약 2~3m의 농로가 소재합니다. 또한, 본건 토지 일부(일련번호3)는 현황 도로로 이용되고 있습니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한사항

본건 토지는 도시지역, 자연녹지지역에 속해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역), 비행안전제3구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(청주비행장)으로 지정되어 있습니다. 일부 토지(일련번호2, 3)는 자연취락지구(남촌지구)에 해당하며, 건축법상 도로의 일부를 포함하고 있습니다. 이러한 지역적 제한사항은 향후 토지 이용 및 개발에 영향을 미칠 수 있습니다.

2.4. 주변 시설 (혐오시설 포함)

주변 지역은 서청주TG 인근으로 물류 및 산업 시설, 주거 지역이 혼재되어 있습니다. 현재까지 파악된 정보상으로는 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 군용비행장 인근 지역으로 소음 영향권에 있다는 점은 고려해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

등기부상 다수의 근저당권, 가압류, 압류, 임의경매 개시결정 등이 기재되어 있으나, 말소기준권리 이후의 모든 권리들은 말소 예정입니다. 토지 등기부채권 총액은 약 50억 6천 7백만원, 건물 등기부채권 총액은 약 51억 2천 9백만원에 달합니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

토지의 말소기준권리는 2015년 11월 2일 접수된 중소기업은행의 근저당권(을7)입니다. 건물의 말소기준권리는 2015년 11월 26일 접수된 중소기업은행의 근저당권(을1)입니다. 경매 절차를 통해 이들보다 후순위로 등기된 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 인수되는 권리

제공된 물건명세서에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명확히 명시된 바가 없습니다. 지상권에 대한 언급은 있으나 상세 내용은 제공되지 않았습니다. 통상적으로 말소기준권리보다 선순위인 권리가 있다면 인수될 수 있으나, 본건의 경우 모든 등기된 권리가 말소기준권리 이후에 설정된 것으로 보입니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 안

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2024-02-07

확정일자: -

배당신고일자: -

대항력: 없음

비고:

본건의 임차인은 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으며, 대항력이 없는 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성 및 용도

본건은 근린생활시설로 분류되어 있으며, 주위 환경은 주택, 농경지, 공장이 혼재된 지역입니다. 서청주TG 인근이라는 지리적 이점과 함께 제조업소, 사무실, 창고 용도로 활용되고 있어, 지역 산업 및 경제 활동과 연관된 상권으로 분석됩니다.

4.2. 사업 연관성

제조업소 및 사무실, 창고 등으로 이용되고 있는 점을 볼 때, 소규모 제조업체, 물류 창고, 관련 서비스업체 등이 입점하기에 적합한 환경을 갖추고 있습니다. 주변의 주거 및 농경지와의 조화, 그리고 교통 접근성을 고려할 때, 지역 경제 활성화에 기여할 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 및 편의시설 접근성

본건이 위치한 지역은 주택 및 농경지가 혼재되어 있어, 도심의 번잡함보다는 다소 여유로운 생활 환경을 제공합니다. 서청주TG가 인근에 위치하여 타 지역으로의 이동이 편리하며, 대중교통 이용 편의성은 간선도로 접근성을 기반으로 합니다. 구체적인 편의시설(마트, 병원 등)에 대한 상세 정보는 추가 확인이 필요합니다.

5.2. 기타 환경 정보

군용비행장 소음대책구역 제3종구역에 해당하므로, 소음 발생 가능성이 있습니다. 이는 생활 환경에 영향을 줄 수 있는 요인입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 및 행정적 제한

본건 토지는 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 비행안전구역, 군용비행장 소음대책구역 등 다양한 토지 이용 및 개발 제한이 적용됩니다. 이는 향후 건축 행위나 토지 이용에 제약을 가할 수 있습니다.

6.2. 물리적 제외 사항

주의사항에 명시된 바와 같이, 본건 토지 지상에 소재한 컨테이너 박스 등은 매각 대상에서 제외됩니다. 이는 매수 후 토지 이용 계획 시 반드시 고려해야 할 사항입니다.

6.3. 복잡한 권리 관계

본건은 유동화물건, 중복병합사건, 공동담보 등으로 인해 권리 관계가 복잡한 편입니다. 비록 말소기준권리 이후의 권리들은 소멸될 예정이나, 복잡한 채권 관계는 경매 과정에서의 변동 가능성을 내포하고 있습니다. 또한, 등기부채권 총액이 감정가를 크게 상회하는 점은 본건이 상당한 부채 부담을 안고 있음을 시사합니다.

7. 종합 의견

본건은 충청북도 청주시 흥덕구 남촌동에 위치한 근린시설 용도의 부동산입니다. 서청주TG 인근의 입지, 제조업소 및 사무실, 창고 등으로 활용 가능한 넓은 부지와 건물 면적을 보유하고 있어 사업적 가치가 있습니다. 그러나 비행안전구역 및 소음대책구역 지정, 컨테이너 박스 제외 등 여러 제한사항과 복잡한 권리 관계는 투자 시 신중한 접근을 요구합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적과 활용 가능한 건물들을 보유하고 있어 잠재적 개발 가치가 있습니다.

* 서청주TG 인근으로 교통 접근성이 우수하여 물류 및 산업 활동에 유리합니다.

* 현재 제조업소, 사무실, 창고 등으로 활용 중이며, 이는 즉시 수익 창출 또는 활용 가능성을 높입니다.

* 근린생활시설 용도로, 지역 경제 활동에 기여할 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 2,545,800,500원입니다. 등기부채권 총액이 감정가를 크게 상회하고, 다수의 제한사항 및 복잡한 권리 관계를 고려할 때, 시장 상황 및 경쟁 입찰 상황에 따라 감정가 이하의 가격으로도 입찰을 고려해볼 수 있습니다. 일반적인 경매 투자 전략에 따라, 감정가의 70% ~ 80% 수준 을 기준으로 입찰가 산정을 검토하는 것이 합리적일 것으로 사료됩니다. 이는 잠재적 리스크와 투자 수익률을 고려한 보수적인 접근 방식입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.