나이스옥션 법원경매 충주 2026타경14 [1] 충청북도 음성군 삼성면 덕정리 51 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 주성 · 평가일 2026.02.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 삼성면 덕정리 소재 "삼성119안전센터" 동측 근거리에 위치하며, 부근은 중, 소규모 공장 및 근생, 일부 농경지 등이 혼재되어 있는 지방도변 공장지대임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진,출입이 가능하며, 남서측으로 간선도로가 인접하는 등 일반적 교통상황은 무난함.

형태 및 이용상태

부정형 토지로 인접지 및 인근 간선도로 대비 평탄하게, 공장부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남서측으로 중로와 동측으로 포장된 세로와 접하고, 동측 세로로 차량 진,출입함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2026-01-02)(산업형), 중로1류(폭 20m~25m)(2014-02-28)(중(주)1-6)(저촉) 가축사육제한구역(2025-05-30)(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역(2025-08-21)(국지도515)<도로법>

제시목록 외의 물건

후첨 지적및건물개황도 및 사진용지 참조바람.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) : 공장 일반철골구조 판넬지붕 단층건으로 (사용승인일(재축) 2025.06.20) 벽 체 : 판넬마감 바 닥 : 콘크리트 위 하드너 마감 등 천 장 : 철골트러스 위 판넬마감. 기호(2) : 부속건물 철근콘크리트 및 조적조 슬래브지붕 2층건으로 (사용승인일:2001.07.27) 외 벽 : 사이딩판넬 등 내 벽 : 벽지 및 몰탈위 페인트 마감 등 천 정 : 텍스마감 등 바 닥 : 데코타일 및 장판, 타일마감 등 창 호 : 샷시창호 등

이용상태

기호(2) : 공장 및 부속건물은 사무실, 식당, 숙소 등으로 이용중임.

설비내역

기호(2) 부속건물에 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적및건물개황도" 및 "사진용지" 참조바람.

공부와의 차이

기호(2) 부속건물의 공부상 지붕 구조는 "판넬지붕"이나 현황은 "슬래브지붕"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

일괄매각. 공장및광업재단저당법 제6조 기계및기구 포함
제시외 건물 1-1, 1-2. 매각제외
목록 1. 일부는 중로 및 접도구역에 저촉(감정평가서 참조)
목록2. 부속건물 공부와 현황 차이 있음(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호

충주지원 2026타경14 (1)

소재지

충청북도 음성군 삼성면 덕정리 51 (신주소: 충청북도 음성군 금일로 712)

용도

공장 (건축물대장상 공장, 감정평가서상 공장 및 부속건물)

감정가

1,916,851,000원

토지면적

3,623.00㎡ (약 1,096.00평)

건물면적

1,379.53㎡ (약 417.31평)

매각대상

토지/건물 일괄매각

경매구분

부동산 임의경매

채권자

부OOO (등기부상 부산은행으로 추정)

특이사항

유동화물건, 대항력있는 임차인 존재. 공장 및 광업재단저당법에 따른 기계 및 기구 포함 매각.

주의사항

제시외 건물 1-1, 1-2 매각 제외. 토지 일부 중로 및 접도구역 저촉. 부속건물 공부와 현황 차이 있음.

2. 입지조건

* 위치

본건은 충청북도 음성군 삼성면 덕정리 51번지(신주소: 충청북도 음성군 금일로 712)에 소재하며, "삼성119안전센터" 동측 인근에 위치합니다.

* 주변환경

주변은 중, 소규모 공장, 근린생활시설, 일부 농경지가 혼재되어 있는 지방도변 공장지대입니다.

* 교통

본건까지 제반 차량의 진, 출입이 가능하며, 남서측으로 간선도로가 인접하는 등 일반적인 교통 상황은 무난합니다. 동측 세로로 차량 진,출입이 가능합니다.

* 토지이용

토지는 부정형으로, 인접지 및 인근 간선도로 대비 평탄하게 공장부지로 이용 중입니다.

* 도로

본건 남서측으로 중로와 동측으로 포장된 세로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리구역(산업형), 중로1류(폭 20m~25m) 저촉, 가축사육제한구역(일부 제한), 접도구역(국지도515) 저촉.

* 주변 시설

본건은 공장지대에 위치하며, 인근에 119안전센터가 있어 공공시설 접근성은 양호한 편입니다. 특별히 혐오시설이 밀집해 있다는 정보는 파악되지 않았습니다.

3. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

매각으로 인하여 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 등기부 등본 상 지상권은 기재되어 있지 않으나, 별도 조사가 필요할 수 있습니다.

* 말소기준권리

2024년 7월 5일 접수된 부산은행 근저당권(을2, 건물) 및 부산은행 근저당권(을2, 토지)이 말소기준권리가 됩니다.

* 등기부채권 총액

토지 및 건물 등기부상 채권 총액은 약 2,155,700,000원입니다.

* 임차인 현황

* 박효성

보증금: 5,000,000원

차임: 0원

전입/사업일자: 2017-08-29

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 포함합니다.

* 심현보

보증금: 10,000,000원

차임: 1,000,000원

전입/사업일자: 2020-07-08

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 포함합니다.

* 이준혁

보증금: 0원

차임: 0원

전입/사업일자: 2025-09-01

대항력: 없음

비고:

* 인수 보증금 합계

제공된 정보 상으로는 인수 보증금 합계가 0원으로 파악됩니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 음성군 삼성면의 지방도변에 위치한 공장 밀집 지역에 속해 있습니다.

* 중, 소규모 공장 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 산업 활동에 필요한 기본적인 인프라를 갖춘 지역입니다.

* 인근에 119안전센터가 위치하여 공공 치안 및 안전 시설 접근성이 있습니다.

* 음성군은 충청북도 내에서 산업단지가 발달한 지역으로, 본 물건 역시 이러한 산업적 입지 조건을 활용할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교통

본건은 남서측으로 간선도로에 인접하고 동측으로 도로에 접하여 차량을 이용한 접근이 용이합니다.

* 시설

건물은 공장, 사무실, 식당, 숙소 등으로 이용 가능하며, 위생, 급배수, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

음성군 삼성면 내에 기본적인 근린생활시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력있는 임차인 존재

박효성(2017년 전입) 및 심현보(2020년 전입) 임차인은 대항력이 있으므로, 임차인의 보증금 및 차임 변제 여부에 따라 추가적인 금전적 부담이 발생할 수 있습니다. 제공된 정보상 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있으나, 실제 권리 분석 시 철저한 검토가 필요합니다.

* 유동화 물건

본건은 유동화 물건으로, 일반 경매 물건보다 권리 관계가 복잡하거나 특수한 절차가 따를 수 있습니다. 따라서 면밀한 권리 분석 및 법률 검토가 필수적입니다.

* 건물 공부와 현황 차이

부속건물의 경우, 공부상 지붕 구조는 "판넬지붕"이나 현황은 "슬래브지붕"으로 차이가 있습니다. 이는 향후 건축물대장 등재 시 정리가 필요할 수 있으며, 확인이 요구됩니다.

* 토지 이용 제약

토지 일부가 중로 및 접도구역에 저촉되어 있어, 해당 부분에 대한 건축이나 개발에 제한이 있을 수 있습니다. 자세한 내용은 감정평가서를 참고해야 합니다.

* 기계 및 기구 포함 매각

공장 및 광업재단저당법에 따라 공장 설비에 포함된 기계 및 기구도 매각 대상에 포함됩니다. 이에 대한 정확한 목록 파악, 가치 평가 및 인수/제외 여부에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청북도 음성군에 위치한 상당한 규모의 공장용 부동산으로, 지방도변의 입지 조건은 양호합니다. 총 감정가는 19억 원 이상이며, 토지 약 1,096평, 건물 약 417평의 면적을 갖추고 있습니다. 하지만, 대항력 있는 임차인이 존재하고 유동화 물건이라는 점에서 권리 분석에 각별한 주의가 요구됩니다. 또한, 토지의 일부 법적 저촉 사항, 건물 공부와의 현황 차이, 매각에 포함되는 기계 및 기구 등에 대한 추가적인 확인과 면밀한 검토가 반드시 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 음성군 지역의 산업단지 인프라를 활용한 공장 운영 또는 임대 사업에 유리한 입지.

* 상당한 면적의 토지와 건물을 확보할 수 있는 기회.

* 감정가 대비 저가 매수 시 시세 차익 기대 가능.

* 기계 및 기구 포함으로 즉시 가동 가능한 설비 확보 가능성.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가 산정 시, 현재 제공된 정보에 따르면 인수해야 하는 임차인 보증금은 0원으로 파악됩니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재와 유동화 물건의 특수성을 고려할 때, 실제 인수 부담이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

본 건의 감정가는 1,916,851,000원입니다. 철저한 권리 분석, 현장 조사, 주변 시세 조사, 그리고 인수될 수 있는 보증금 및 기타 부대 비용을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 현재로서는 추가적인 시장 분석 없이는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.