나이스옥션 법원경매 충주 2026타경30051 [1] 충청북도 음성군 음성읍 읍내리 805 한성진주아파트 103동 5층501호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충북 음성군 음성읍 읍내리 소재 "음성체육관" 남측도로 월편에 위치하고 있는 "한성 진주아파트" 제103동 05층 501호이며.주위는 공공시설(음성체육관,종합운동장 등),연립주택, 숙박시설,농경지 및 나지 등으로 형성된 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량접근 가능하며,인근에 시내버스정류장이 소재하고 있어 교통상황 보통임

건물의 구조

본건은 1994.11월에 사용승인된 아파트로서 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건내 5층 501호로서 외벽:시멘 몰탈위 페인트 등 마감 내벽:벽지도배 등 마감. 창호:알미늄샷시창

이용상태

아파트(방3,거실,주방/식당,화장실2,발코니,현관)로 이용중임.

설비내역

본건 아파트는 개별가스 보일러에 의한 난방설비,위생설비,승강기설비,화재경보 및 소화전 설비 등을 갖추고 있음

토지의 형상 및 이용상태

본건이 소재하는 단지는 인접지와 대체로 등고 평탄하며,단지 형상은 부정형으로서 아파트6개동 부지 및 단지내 상가건물 부지 이용하고 있음.

인접 도로상태등

본건 아파트가 소재하는 단지 북측으로 왕복4차선도로, 남서측으로 왕복2차선의 도로와 각각 접하고 있어 인접 도로 상태 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

1)읍내리805: 도시지역,제2종일반주거지역,소로1류(폭 10m~12m)(2024-06-21)(소(집)1-18)(접함),가축사육 제한구역(2025-05-30)(절대제한구역)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률),상대보호구역 (2022-06-10)(남신초등학교)(교육환경 보호에 관한 법률),중점경관관리구역(2020-04-06) 2)읍내리 805-1: 도시지역,제2종일반주거지역,중로1류(폭 20m~25m)(2025-09-05)(중(주)1-17)(접함),가축사육 제한구역(2025-05-30)(절대제한구역)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률),상대보호구역 (2022-06-10)(남신초등학교)(교육환경 보호에 관한 법률),중점경관관리구역(2020-04-06)

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 충주지원 2026타경30051 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 강OOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 충청북도 음성군 음성읍 읍내리 805 한성진주아파트 103동 5층501호

용도: 아파트

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 43.82㎡ (약 13.26평)

토지지분: 43.82㎡ (약 13.26평)

건물면적: 84.95㎡ (약 25.70평)

건물지분: 84.95㎡ (약 25.70평)

1.4. 감정가 및 평가 요약

감정가: 108,000,000원

구분건물감정평가요항표 요약:

본 물건은 충북 음성군 음성읍 읍내리 소재 "음성체육관" 남측에 위치한 "한성진주아파트" 103동 5층 501호입니다. 주변은 공공시설, 연립주택, 숙박시설, 농경지 등으로 형성된 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

1.5. 아파트 기본 정보

아파트명: 한성진주아파트

사용승인일: 1994년 11월 19일

총 세대수: 795세대

총 동수: 6개동

최고층: 15층

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 "음성체육관" 남측에 위치하고 있으며, 주위는 공공시설, 주거시설, 상업시설, 농경지 등이 혼재된 지역입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

단지 북측으로 왕복 4차선 도로, 남서측으로 왕복 2차선 도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다. 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

2.3. 주변시설

* 교육시설: 상대보호구역으로 지정된 남신초등학교가 인근에 위치하고 있습니다.

* 편의시설: 인근에 음성체육관, 종합운동장 등 공공시설이 있습니다.

* 기타: 주변에 편의시설 및 생활필수 시설에 대한 추가 정보는 제한적입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

등기부등본상 말소기준권리는 2021년 12월 1일 접수된 강남대부캐피탈주식회사의 근저당권(채권최고액 90,000,000원)입니다.

이 외에 소유권 이전, 압류(국민건강보험공단), 임의경매(강남대부캐피탈) 등이 등기되어 있으나, 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 임의경매 개시 결정에 따른 것이므로 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.2. 임차인 현황

임대관계는 미상입니다. 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다.

- 임차인 정보:

* 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.3. 특이사항 및 주의사항

* 임대관계 미상으로 인한 명도 관련 불확실성이 존재합니다.

* 감정가는 108,000,000원이나, 최근 유사 면적(46.14㎡)의 실거래가가 4,000만원 ~ 4,600만원 수준임을 감안할 때, 본건(84.95㎡)의 시세 및 감정가 적정성에 대한 추가적인 면밀한 검토가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 시세 동향

제공된 최근 매매 JSON 정보는 102동의 46.14㎡(약 13.9평) 면적 기준으로, 2026년 6월에 4,000만원에서 4,600만원 사이에 거래되었습니다.

그러나 본건은 84.95㎡(약 25.7평)의 건물면적을 가지고 있어, 직접적인 비교는 어렵습니다.

KB부동산 시세에 따르면, 한성진주아파트 84.95㎡(33평)의 경우 2026년 8월 기준 매매 일반가 4,200만원 (상위평균가 4,600만원)으로 조사되었으나, 이는 2026년 5월 8일 11층 거래가 4,400만원에 기반한 것으로 보입니다.

또 다른 자료에서는 84.95㎡(약 33평)의 경우 1.0억원의 시세가 언급된 바 있습니다.

종합적으로 볼 때, 동일 단지 내에서도 면적에 따라 시세 편차가 존재하며, 본건 면적(84.95㎡)의 경우 7,800만원에서 1억 3,800만원까지의 최고가 기록이 존재하나, 최근 거래가는 4,200만원~4,600만원 수준으로 제시된 46.14㎡ 면적의 거래가와 큰 차이를 보이지 않는 점은 주의 깊게 살펴보아야 할 부분입니다.

4.2. 임대차 시장 동향

최근 전월세 JSON 정보에 따르면, 60㎡ 면적이 2026년 1월 보증금 500만원, 월세 45만원에 거래되었고, 39.96㎡ 면적이 2026년 3월 보증금 400만원, 월세 40만원에 거래되었습니다.

40. 56㎡ 면적이 2026년 6월 보증금 300만원, 월세 30만원에 거래된 기록도 있습니다.

이는 본건의 면적(84.95㎡)에 비해 작은 면적들의 임대차 시세이며, 본건 면적에 대한 정확한 임대차 시세는 별도 확인이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 내 편의시설

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등의 복리시설이 있습니다.

5.2. 주차 시설

총 주차 대수는 335대이며, 지상 주차 3대, 지하 주차 10대, 옥외 자동 주차 335대(자료 혼동 가능성 있음)가 마련되어 있습니다.

5.3. 난방 및 설비

개별 가스 보일러 난방 설비, 위생 설비, 승강기 설비, 화재 경보 및 소화전 설비를 갖추고 있습니다.

5.4. 주변 환경

* 교육: 남신초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 교통: 시내버스 정류장이 인접하여 교통 환경이 보통 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 명도 관련 불확실성

임대 관계가 미상으로, 실제 점유자가 누구인지, 명도 시 협조 여부 등에 대한 불확실성이 존재합니다. 이로 인해 명도 과정에서 예상치 못한 시간 및 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 시세 대비 감정가 불균형 가능성

제공된 최근 실거래가 정보(46.14㎡ 기준)와 비교했을 때, 본건(84.95㎡)의 감정가 108,000,000원이 상대적으로 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

하지만 84.95㎡ 면적의 최고가 기록이 1억 3,800만원까지 있는 점을 고려하면, 입찰 시점에 따라 다르게 해석될 수 있습니다.

6.3. 혐오시설 잠재 가능성

음성군 음성읍 평곡리 일대에 중부4군 공동장사시설 건립 사업이 추진되고 있으며, 일부 인근 마을 주민들의 반대가 있는 상황입니다.

현재 해당 물건과의 직접적인 연관성은 명확하지 않으나, 향후 지역 개발 계획 및 주민 민원 발생 가능성을 주시할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청북도 음성군 음성읍에 위치한 한성진주아파트 103동 5층 501호로, 1994년 준공된 아파트입니다. 교통 및 주변 환경은 보통 수준이며, 남신초등학교가 인접하여 교육 환경도 양호합니다. 권리관계는 비교적 명확하여 말소기준권리 이후의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 임대 관계가 미상이고, 감정가와 실제 최근 실거래가 간의 면적 대비 가격 괴리가 존재하여 면밀한 시세 조사가 필요합니다. 또한, 장사시설 건립 관련 지역 이슈가 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 음성군 내 비교적 안정적인 주거 지역에 위치합니다.

* 남신초등학교 인근으로 자녀가 있는 세대의 거주 선호도가 있을 수 있습니다.

* 권리관계가 명확하여 인수되는 권리가 적습니다.

* 경매 특성상 시세 대비 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 108,000,000원

최근 유사 면적(46.14㎡) 실거래가: 4,000만원 ~ 4,600만원

본건 면적(84.95㎡)의 KB시세(2026.08.21): 4,200만원 (일반가) ~ 4,600만원 (상위평균가)

본건 면적(84.95㎡)의 최근 시세 정보: 5,964㎡ (23평) 0.7억, 84.95㎡ (33평) 1.0억

과거 최고가 기록(84.95㎡): 13,800만원

본 건은 84.95㎡(약 25.7평)의 면적을 가지고 있으며, 감정가는 108,000,000원입니다. 제공된 소형 면적(46.14㎡)의 실거래가가 4,000만원대인 점과, 84.95㎡ 면적의 KB시세 및 실거래가 정보(4,200만원 ~ 1억원)를 종합적으로 고려할 때, 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

그러나, 84.95㎡ 면적의 경우 최고가 1억 3,800만원의 기록도 존재하며, 음성 지역의 부동산 시장 상황 및 향후 발전 가능성을 고려해야 합니다. 임대관계 미상 등의 리스크와 명도 비용, 수리 비용 등을 감안하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

보수적인 접근으로, 현 시세와 경매 물건의 특성을 고려했을 때, 7,000만원 ~ 9,000만원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

이는 감정가의 약 65% ~ 83% 수준이며, 시장 상황 및 본건의 구체적인 상태, 현장 조사 결과를 바탕으로 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

특히, 명확한 임대차 관계 확인 및 현장 조사를 통해 물건 상태를 상세히 파악하는 것이 최우선입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.