나이스옥션 법원경매 강릉 2026타경50027 [1] 강원특별자치도 강릉시 교동 982-3 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2026.01.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 강원특별자치도 강릉시 교동 소재 적십자사거리 남서측 인근에 위치하며, 주위는 주택 및 상가 등이 혼재하는 노선 상가지대임.

교통상황

인근 노선버스정류장과의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 제반 대중교통상황은 양호한 편임.

형태 및 이용상태

사다리형의 평지로서, 상업기타(단독주택)으로 이용중임.

인접 도로상태

북서측으로 노폭 약35m의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 대로1류(폭 35m~40m)(대로1-1호선)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 사육제한구역), 비행안전제6구역(전술).

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물으로서 외 벽 : 석재붙임 및 벽돌쌓기 등 마감. 내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감. 창 호 : 샷시 이중창 등 마감.

이용상태

단독(다가구)주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 가스보일러에 의한 난방설비, 승강기설비(550kg,8인승) 등 갖추었음.

부합물 및 종물

별첨 '건물이용상태'와 같이 제시외건물 ㉠~㉨이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-일괄매각, 제시외 건물 포함
-목록2의 3층 302호 및 4층 402호는 전입자 없고 점유관계는 미상임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 강릉지원 2026타경50027 (1)

소재지: 강원특별자치도 강릉시 교동 982-3

용도: 단독주택 (다가구 주택으로 이용 중)

감정가: 1,782,546,870원 (약 17억 8,255만원)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 강릉원예농업협동조합

1.2. 건물 및 토지 현황

토지면적: 329.60㎡ (약 99.7평)

건물면적: 552.61㎡ (약 167.18평)

제시외 건물면적: 78.37㎡ (약 23.7평) (일괄매각 포함)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물

사용승인일: 2018년 3월 12일

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

대상 물건은 강원특별자치도 강릉시 교동 소재 적십자사거리 남서측 인근에 위치하며, 주변은 주택 및 상가 등이 혼재하는 노선 상가지대입니다.

2.2. 교통 및 도로

교통상황: 인근 노선버스정류장과의 거리 및 운행 빈도 등을 고려할 때 대중교통 이용이 양호한 편입니다.

인접 도로상태: 북서측으로 폭 약 35m의 대로와 접해 있어 차량 접근성이 우수합니다.

2.3. 토지이용계획

도시지역, 제2종일반주거지역, 대로1류(폭 35m~40m), 가축사육제한구역, 비행안전제6구역에 해당합니다.

2.4. 주변 시설 및 혐오시설

인근에 상가와 주택이 혼재된 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 초등학교, 중학교 등 교육시설 접근성은 별도 확인이 필요합니다. 초기 조사 결과, 주변에 뚜렷한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계

말소기준권리: 건물 등기부상 2022년 5월 18일 접수된 강릉원예농업협동조합의 근저당권 (을구 8번, 864,000,000원)입니다. 토지 등기부상 말소기준권리는 2022년 5월 18일 접수된 강릉원예농업협동조합의 근저당권 (을구 19번, 864,000,000원)입니다.

소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 대부분의 권리(근저당, 임차권 등)는 경매 절차를 통해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 인수되는 권리 (매수인에게 대항 가능한 권리)

물건명세서상 매수인에게 대항할 수 있다고 명시된 권리는 다음과 같습니다.

- 을구 15번 (건물, 2024.02.20.자): 이율도 임차권 (보증금 60,000,000원). 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액 인수.

- 을구 16번 (건물, 2024.03.13.자): 김동섭 임차권 (보증금 60,000,000원). 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액 인수.

상기 두 건의 임차권으로 인한 인수 예정 보증금 총액은 120,000,000원 (1억 2천만원)입니다.

3.3. 임차인 현황

* 고동군: 보증금 80,000,000원, 차임 0원, 전입 2022.04.07, 확정 2022.03.24, 대항력 있음. (전세권 설정 80,000,000원, 2022.04.01 접수, 말소: 인수)

* 구덕훈: 보증금 10,000,000원, 차임 450,000원, 전입 2023.02.20, 확정 2024.04.22, 대항력 없음.

* 김동섭: 보증금 60,000,000원, 차임 0원, 전입 2020.01.17, 확정 2021.06.10, 대항력 있음. (인수 대상)

* 김민정: 보증금 80,000,000원, 차임 0원, 전입 2024.06.20, 확정 2024.06.20, 대항력 없음.

* 김성율: 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입 2023.05.16, 확정 2023.05.16, 대항력 없음.

* 김양선: 보증금 0원, 차임 400,000원, 전입/확정 정보 없음, 대항력 없음.

* 박철규: 보증금 60,000,000원, 차임 0원, 전입 2022.11.30, 확정 2022.11.30, 대항력 없음.

* 사희선: 보증금 60,000,000원, 차임 0원, 전입 2020.07.03, 확정 2022.11.30, 대항력 있음.

* 사희선: 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입 2020.07.03, 확정 2020.07.03, 대항력 있음. (건물 등기부상 을18번, 2026.03.12 접수, '인수' 표기 있으나 말소기준권리보다 후순위로 소멸될 가능성 높음. 물건명세서상 명시적 인수 대상 아님.)

* 이율도: 보증금 60,000,000원, 차임 0원, 전입 2021.12.22, 확정 2021.12.22, 대항력 있음. (인수 대상)

* 홍성률: 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입 2023.05.08, 확정 2023.05.18, 대항력 없음.

3.4. 특이사항

* 선순위임차권 및 대항력 있는 임차인이 존재하며, 일부 임차인의 경우 보증금 전액 변제가 안 될 경우 매수인이 인수해야 합니다.

* 목록2의 3층 302호 및 4층 402호는 전입자 없고 점유관계가 미상인 것으로 조사되었습니다. 명도 시 추가 확인 및 절차가 필요할 수 있습니다.

* 제시외 건물 78.37㎡가 일괄 매각에 포함됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

대상 물건이 위치한 강릉시 교동은 주택과 상가가 혼재된 노선 상가지대로, 주거와 상업 기능이 복합적으로 나타나는 지역입니다.

4.2. 상업 및 배후 수요

대로변에 위치하여 가시성과 접근성이 양호하며, 인근 주택가 및 상업시설 종사자들을 배후 수요로 확보할 수 있습니다. 상가 운영 시 잠재력이 있을 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

인근 버스정류장 이용이 편리하여 대중교통 접근성이 우수합니다. 상가지대 인근으로 마트, 식당 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 주거 환경

대로변의 편리함과 더불어 주택가도 인접하여, 비교적 편리하고 복합적인 생활 환경을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수되는 임차 보증금

매수인이 인수해야 하는 임차 보증금은 총 120,000,000원입니다. 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 잔액을 매수인이 추가로 부담해야 합니다.

6.2. 점유 관계 미확인 세대

3층 302호 및 4층 402호의 점유 관계가 미상으로, 명도 과정에서 추가적인 협상 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

6.3. 제시외 건물

제시외 건물이 일괄 매각에 포함되므로, 해당 건물의 건축법규상 위반 여부 및 철거/양성화 가능성 등을 확인해야 합니다.

6.4. 권리 관계의 복잡성

등기부상 '인수'로 표기된 권리가 물건명세서의 내용과 다소 상이한 부분이 있을 수 있어, 법적 검토가 추가적으로 필요합니다. (예: 고동군 전세권, 사희선 임차권 등)

7. 종합 의견

본 물건은 강릉시 교동 대로변에 위치한 4층 단독주택으로, 2018년 준공된 비교적 신축 건물이라는 장점이 있습니다. 교통 접근성이 우수하고 주변 상권 이용이 편리하여 주거 및 상업적 활용 가치를 지닙니다. 다만, 매각으로 인해 인수해야 하는 임차 보증금이 1억 2천만원 존재하며, 일부 세대의 점유 관계가 불분명하고 제시외 건물이 포함되어 명도 및 관리에 있어 추가적인 고려가 필요합니다. 이러한 리스크 요인들을 충분히 인지하고, 감정가 대비 합리적인 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 대로변의 우수한 접근성과 가시성을 갖춘 입지.

* 2018년 준공으로 건물의 상태가 양호하고 즉시 활용 가능성이 높음.

* 주택과 상가가 혼재된 지역 특성상 다양한 임대 수익 창출 가능성.

* 인수되는 보증금을 고려한 적정가 낙찰 시 시세차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,782,546,870원입니다. 매수인이 인수해야 하는 총 보증금은 120,000,000원입니다. 일반적으로 경매 물건은 감정가의 80~90% 수준에서 낙찰되는 경향이 있으며, 이를 고려하고 인수되는 보증금을 제외한 실질적인 투자 비용을 감안하여 예상 입찰가를 산정합니다.

이에 본 물건의 예상 입찰가는 약 1,400,000,000원 (14억 원)으로 제안합니다. 이 금액은 감정가의 약 78.5% 수준이며, 인수되는 보증금 1억 2천만원을 포함한 총 실투입 예상 금액은 약 1,520,000,000원 (15억 2천만원)입니다. 투자자는 본 금액을 기준으로 권리 분석 및 명도 예상 비용 등을 추가로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.