나이스옥션 법원경매 충주 2026타경30028 [1] 충청북도 충주시 금가면 도촌리 OOOOO OO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청북도 충주시 금가면 도촌리 소재 "금가초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지, 소규모 공장 등이 혼재된 지대로서 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

대상물건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 일반국도 및 지방도 등이 경유하여 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

치장벽돌조 판넬지붕(현 아스탈트슁글 지붕)2층 건으로 외 벽 : 치장 벽돌쌓기 등. 내 벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 등. 창 호 : 샛시 창호 등.

이용상태

1,2층을 건물 내부에 설치된 복도로 통하여 일단으로 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 난방설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 완경사지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 소로한면에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 주거개발진흥지구, 주거용지(2022-10-14)(주거용지(A32)), 지구단위계획구역(2014-01-17)(도촌지구), 소로2류(폭 8m~10m)(2022-10-14)(소로2-금가6)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(충주비행장(K-75))<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임. 본건 건물은 2004.05.07 일반건축물에서 집합건축물로 전환된 건물임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 상세 정보

2.1. 물건 기본 정보

사건번호: 충주지원 2026타경30028 (1)

소재지: 충청북도 충주시 금가면 도촌리 154-2 2호

용도: 다세대주택 (2층 중 2호)

감정가: 90,000,000원 (구천만원)

토지면적: 185.00㎡ (약 612평)

건물면적: 75.78㎡ (약 251평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 현대카드

건축년도: 2002년 02월 20일 (사용승인일)

건축구조: 치장벽돌조, 판넬지붕(아스탈트슁글 지붕) 2층 건물

전체 건물 면적: 264.39㎡ (약 874평)

전체 대지 면적: 370㎡ (약 1119평)

주차: 옥외 주차 2대 가능

2.2. 입지조건

대상 물건은 충청북도 충주시 금가면 도촌리 소재 "금가초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 단독주택, 농경지, 소규모 공장 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근은 가능하며, 인근에 일반국도 및 지방도가 경유하여 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

대상 토지는 대체로 사다리형의 완경사지로, 서측으로 소로(폭 8m~10m)에 접해 있습니다.

2.3. 권리분석

2.3. 1. 임차인 현황

임차인: 오

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2020-09-14

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 없음

비고: 인수되는 보증금은 없습니다.

2.3. 2. 등기부 요약 및 말소기준권리

말소기준권리: 을1 근저당권 (남부신용협동조합, 2020-09-03 접수, 48,000,000원)

소유권보존: 박정효 (2002-02-28)

소유권이전: 박대융 (2020-09-03, 매매)

근저당권: 남부신용협동조합 (2020-09-03, 48,000,000원) - 말소기준

강제경매: 현대카드 (2026-01-21, 13,054,643원) - 매각으로 소멸

가압류: 남부신용협동조합 (2026-03-19, 35,883,299원) - 매각으로 소멸

등기부채권 총액: 83,883,299원

2.3. 3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (단, '물건명세서 참고사항'에 지상권이 언급되었으나 구체적인 내용은 기재되지 않아 현황상 인수되는 권리는 없는 것으로 해석됨)

2.4. 상권분석

대상 물건은 농경지와 단독주택, 소규모 공장이 혼재된 농촌 및 준도시 지역에 위치하고 있습니다.

인근에 금가초등학교가 있어 기본적인 교육 수요는 있으나, 번화한 상업 지구와는 거리가 있어 상업 기능은 매우 제한적입니다.

주요 편의시설 및 상업 시설은 차량 이동을 통해 접근 가능한 충주시내 지역을 이용해야 할 것으로 보입니다.

해당 물건의 경우, 투기적 목적보다는 실거주 또는 안정적인 임대 수익을 기대하는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

2.5. 생활정보

* 교육시설: 금가초등학교가 북동측 인근에 위치합니다.

* 교통: 차량 접근은 용이하나, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 예상됩니다.

* 의료시설: 인근에 기본적인 의료시설은 부족하며, 종합병원 등은 충주시내로 이동해야 합니다.

* 편의시설: 지역 내 상점 및 편의시설이 제한적이며, 주요 생활 편의시설은 시내 접근이 필요합니다.

2.6. 잠재적 리스크

* 군사시설 소음 및 제한 구역: 대상 물건은 군용비행장 소음대책구역 제3종 구역 및 비행안전제6구역(전술)에 해당합니다. 이로 인해 항공기 소음이 발생할 수 있으며, 건축 행위 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다. 이는 주거 쾌적성과 재산 가치에 영향을 미칠 수 있는 주요 요인입니다.

* 입지적 제약: 농경지 및 소규모 공장과 혼재된 지역 특성상, 주거 환경의 쾌적성이나 조망 등에 대한 개인적인 선호도에 따라 호불호가 갈릴 수 있습니다.

* 건축물 노후도: 2002년 준공된 건물로, 향후 유지보수 및 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

2.7. 종합 의견

본 물건은 충주시 금가면의 농촌 및 주거 지역에 위치한 다세대주택입니다.

채무 관계가 명확히 정리되어 있으며, 인수할 권리가 없어 권리 분석상 큰 문제는 없습니다.

다만, 군용비행장 소음 대책 구역에 포함되어 있어 소음 문제가 잠재적인 리스크로 작용할 수 있습니다.

또한, 상업 시설이 부족하고 편의시설 이용을 위해서는 시내로의 이동이 필요하므로, 생활 편의성 측면에서는 다소 불편함이 있을 수 있습니다.

따라서, 실거주 목적의 실수요자나 소음 문제에 크게 민감하지 않은 투자자에게 고려해 볼 만한 물건입니다.

2.8. 투자 포인트

* 저렴한 감정가: 9천만원의 감정가로, 경매를 통해 시세보다 저렴하게 취득할 가능성이 있습니다.

* 권리관계 명확: 인수할 권리가 없어 낙찰 후 추가 비용 발생 가능성이 낮습니다.

* 주거 개발 진흥 지구: 장기적인 주거 수요 측면에서 긍정적인 요소가 될 수 있습니다.

* 토지 지분 확보: 185㎡의 토지 지분을 확보하여 안정적인 재산권을 행사할 수 있습니다.

2.9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 9천만원입니다. 하지만, 군용비행장 소음 대책 구역에 포함되는 점과 주변 상권 및 편의시설의 부족을 고려할 때, 경매에서의 낙찰가는 감정가보다 현저히 낮을 수 있습니다.

유사 물건의 거래 사례 및 해당 지역의 부동산 시세, 그리고 소음이라는 환경적 요인을 종합적으로 고려했을 때, 예상 입찰가는 감정가의 60~70% 수준인 5,400만원에서 6,300만원 사이로 고려해 볼 수 있습니다.

보수적인 관점에서, 6,000만원 수준을 예상 입찰가로 제시하며, 실제 입찰 시에는 현장 답사를 통해 건물 상태 및 주변 환경을 다시 한번 확인하고, 추가적인 시장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.