나이스옥션 법원경매 원주 2026타경50028 [1] 강원특별자치도 원주시 우산동 823 한라비발디2차아파트 202동 8층803호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2026.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 원주시 우산동 소재 '한국폴리텍3대학 원주캠퍼스' 서측 인근에 위치 하며, 주위는 유사 아파트 및 임야 등이 소재하는 지역으로 제반주위 환경은 양호시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며 대중교통 이용여건은 버스정류장과의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상18층 중 제8층 제803호로서, - 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등 - 내벽 : 벽지 붙임 및 타일 붙임 마감 등 - 창호 : 샷시 이중 창호 등입니다.

이용상태

'아파트 단위세대'로 이용 중입니다. 후면 '내부구조도' 참조.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 승강기 설비, 도시가스 보일러에 의한 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지를 대체로 평탄하게 조성한 부정형 토지로서 아파트 건부지 등으로 이용되고 있습 니다.

인접 도로상태등

동측으로 왕복6차선 포장도로, 북측으로 폭 약12미터 포장도로가 각각 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(우산2단지), 대로2류(폭 30m~35m) (접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2022-06-24)(전부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-06-03)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

Ⅰ. 감정평가의 개요. 5. 기타 검토 및 참고 사항 참조 바랍니다.

물건 비고

- 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 7번 임차권등기(2025. 4. 11.등기, 임차보증금: 2억5,000만원, 전입일: 2022. 6. 17, 확정일자: 2022. 6. 7.)있고 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수하나, 임차보증금을 대위변제후 임차권자 한국토지주택공사의 지위를 승계한 서울보증보험(주)로부터 배당에서 보증금을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 원주지원 2026타경50028 (1)

* 소재지: 강원특별자치도 원주시 우산동 823 한라비발디2차아파트 202동 8층803호

* 용도: 아파트

* 감정가: 288,000,000원

* 토지면적: 50.79㎡ (약 15.37평)

* 건물면적: 84.22㎡ (약 25.47평) - 전용면적

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 서OOOOOOOO

1.1. 입지조건

1.1. 1.주변 환경

본 물건은 강원특별자치도 원주시 우산동에 소재하며, '한국폴리텍3대학 원주캠퍼스' 서측 인근에 위치합니다. 주변으로는 유사한 아파트 단지와 임야 등이 혼재되어 있어 주거 지역으로서의 환경이 조성되어 있습니다.

1.1. 2.교통 상황

차량으로의 접근성이 용이하며, 인근 버스정류장과의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 이용 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.1. 3.단지 정보

본 물건이 속한 한라비발디2차 아파트는 2014년 9월에 사용 승인된 단지입니다. 총 12개 동에 717세대가 거주하고 있으며, 최고 18층 규모로 이루어져 있습니다.

1.1. 4.도로 및 토지 이용

단지 북측으로는 폭 약 12미터의 포장도로가, 동측으로는 왕복 6차선의 포장도로가 접해 있어 차량 통행이 원활합니다. 토지는 완경사지를 대체로 평탄하게 조성한 부정형 토지로서 아파트 건부지로 이용 중입니다.

1.1. 5.토지이용계획

해당 토지는 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(우산2단지)으로 지정되어 있으며, 대로2류 및 중로2류 도로에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로도 지정되어 있습니다.

2. 권리분석

2.1. 등기부 현황

2.1. 1.말소기준권리

말소기준권리는 수원지방법원 2023카단64595로 접수된 (주식회사매일수산)의 가압류입니다.

2.1. 2.소유권

소유권은 주식회사한라의 보존등기(갑1) 후 김정숙 외 1명에게 이전(갑2)된 상태입니다.

2.1. 3.임차권 (을구 7번)

을구 7번에는 한국토지주택공사 명의의 주택임차권이 2025년 4월 11일에 등기되었습니다. 임차보증금은 2억5,000만원이며, 전입일자는 2022년 6월 17일, 확정일자는 2022년 6월 7일입니다.

임차인현황 상 '대항력 없음'으로 기재되어 있으나, 물건명세서 및 주의사항에 따르면 매수인에게 대항할 수 있는 임차권등기로, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수할 수 있습니다.

그러나, 임차보증금 대위변제 후 한국토지주택공사의 지위를 승계한 서울보증보험(주)로부터 배당에서 보증금을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서가 제출되었습니다. 이 확약서에 따라 매수인이 인수하는 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

2.1. 4.기타 권리 (가압류, 압류, 강제경매)

을구 7번 임차권 등기 이후 다수의 가압류(갑10, 갑11, 갑14, 갑15, 갑17, 갑18, 갑19)와 압류(갑16, 갑21), 그리고 강제경매 개시결정(갑20, 서울보증보험주식회사)이 등기되어 있습니다. 이러한 권리들은 말소기준권리보다 후순위이거나 동시 존재하므로, 경매 절차를 통해 모두 소멸됩니다.

2.2. 인수되는 권리

위 권리분석 결과, 을구 7번 임차권 등기에 대한 서울보증보험(주)의 확약서 제출로 인해 매수인이 인수해야 할 권리 및 보증금은 없는 것으로 분석됩니다. 다만, 해당 확약서의 효력 및 관련 서류의 진위 여부는 반드시 최종적으로 확인해야 합니다.

3. 상권분석

본 물건은 대규모 아파트 단지 내에 위치한 주거용 부동산으로, 주변에 유사한 아파트 단지와 학교(한국폴리텍3대학 원주캠퍼스)가 소재하여 주거 안정성이 높습니다. 직접적인 상업지구와의 연계성은 낮으나, 단지 자체의 편의시설 및 인근 지역의 생활 편의시설 이용은 가능합니다.

4. 생활정보

4.1. 교통 및 편의시설

차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 단지 내 및 인근에 기본적인 생활 편의시설이 갖추어져 있습니다.

4.2. 교육 및 환경

인근에 대학교가 있으며, 상대보호구역으로 지정된 지역이 있어 교육 환경은 양호한 편입니다. 주변 환경이 유사 아파트 단지와 임야로 구성되어 있어 비교적 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 임차권 관련 잔존 리스크

을구 7번 임차권은 대항력이 있는 권리로 분류되었으나, 서울보증보험(주)의 확약서 제출로 인해 매수인의 인수 부담은 없는 것으로 정리되었습니다. 하지만, 해당 확약서의 법적 효력 및 관련 절차의 완결 여부를 최종 입찰 전 반드시 재확인해야 합니다.

5.2. 기타 특이사항

'SGI 인수조건 변경'이라는 특이사항은 구체적인 내용 파악이 필요합니다. 이는 경매 진행이나 낙찰 후 조건에 영향을 줄 수 있는 부분이므로, 추가적인 정보 수집 및 전문가 상담을 권장합니다.

6. 종합 의견

본 물건은 강원특별자치도 원주시 우산동 한라비발디2차아파트 84.22㎡(약 25.47평)의 강제경매 건입니다. 감정가는 2억8,800만원으로 책정되었으며, 권리분석 결과 매수인이 인수할 임차보증금은 없는 것으로 분석됩니다. 이는 서울보증보험(주)에서 제출한 임차보증금 반환청구권 포기 확약서에 근거합니다. 말소기준권리보다 후순위인 다수의 가압류, 압류, 강제경매는 모두 소멸됩니다. 입지 및 주변 환경은 주거지로서 양호하며, 최근 실거래가와 비교 시 시세 차익을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다. 다만, 'SGI 인수조건 변경' 관련 사항에 대한 추가 확인이 필요합니다.

7. 투자 포인트

* 임차보증금 인수 부담 해소: SGI의 확약서 제출로 가장 큰 부담 요인이었던 임차보증금 인수 문제가 해결되어 투자 안전성이 높아졌습니다.

* 시세 대비 경쟁력 있는 감정가: 최근 실거래가를 고려했을 때, 감정가 또는 그 이하의 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 선호도 높은 면적: 전용 84㎡는 국내에서 가장 수요가 많은 면적으로, 환금성이 우수합니다.

* 안정적인 주거 환경: 성숙한 아파트 단지 내 위치하여 주거 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

8. 예상 입찰가

* 감정가: 288,000,000원

* 최근 실거래가 (2026년 7월):

* 84.22㎡ (5층): 265,000,000원

* 84.52㎡ (9층): 265,000,000원

* 74.63㎡ (2층): 230,000,000원

최근 84㎡대 아파트가 2억6,500만원에 거래되었고, 본 물건은 8층으로 층수 이점이 있습니다. 인수되는 권리 부담이 없다고 가정할 때, 감정가와 최근 실거래가를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가는 2억6,000만원에서 2억7,500만원 사이에서 결정하는 것이 합리적입니다. 이 범위는 최근 실거래가 수준을 반영하면서도, 층수 이점 및 잠재적 가치를 고려한 것입니다. 최종 입찰가는 입찰 시점의 시장 상황, 본인의 자금 계획, 경쟁 물건 분석 등을 종합하여 신중하게 결정해야 합니다.

본 물건에서 주변 혐오시설에 대한 정보는 일반적인 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.