나이스옥션 법원경매 안산 2026타경50183 [1] 경기도 안산시 상록구 사동 1369-10 행복한빌5차 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경기도 안산시 상록구 사동 소재 '초당초교' 북서측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 다가구주택, 공원 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본 건까지 차량출입이 자유로우며 인근에 버스정류장이 소재하는 바, 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상5층 중 제5층 제502호로서, (사용승인:2012.07.06) 외벽: 타일붙임 마감 등, 내벽: 벽지도배 마감 등, 창호: 새시 창호임.

이용상태

다세대주택(방 3, W.C 2, 거실, 주방, 현관, 베란다 등)로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인근 토지와 등고평탄한 세장형 토지로서 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 5m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한 구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리 법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도 : 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 신학용)로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다.’는 내용의 확약서가 2026.06.01. 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2026타경50183 (1)

소재지: 경기도 안산시 상록구 사동 1369-10 행복한빌5차 5층502호

용도: 다세대주택

감정가: 1억 5천만원

건물면적: 64.79㎡ (약 19.6평)

토지면적: 33.20㎡ (약 10.0평) (토지 지분 포함)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사(HUG)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 안산시 상록구 사동 소재 '초당초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 다가구주택, 공원 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통입니다.

* 교통상황

본 건까지 차량 출입이 자유로우며 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통 상황은 보통입니다.

* 건물 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상5층 중 제5층 제502호이며, 2012년 7월 6일 사용승인되었습니다.

* 이용상태

다세대주택(방 3, 화장실 2, 거실, 주방, 베란다 등)으로 이용 중입니다.

* 인접 도로

남측으로 노폭 약 5m의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음. (확약서 제출로 임차권 등기 말소 예정)

* 말소기준권리: 국민건강보험공단의 압류 (2023.03.15. 접수)

* 등기부 요약 (말소예정 권리 위주):

* 근저당권 (이기섭, 28,600,000원) 2023.04.14. 접수 -> 말소 예정

* 주택임차권 (신학용, 174,000,000원) 2024.04.04. 접수 -> 말소 예정 (HUG 확약서에 따라)

* 강제경매 (주택도시보증공사, 174,000,000원) 2026.01.20. 접수 (본건 경매) -> 말소 예정

* 총 등기부 채권액: 202,600,000원

* 인수 보증금 합계: 0원

본 건의 경우, 임차인이 대항력을 포기하는 내용의 확약서를 제출하였으므로, 낙찰자는 임차인의 보증금을 인수하지 않게 됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (임차인 신 )

* 보증금: 174,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022.04.01.

* 확정일자: 2022.03.04.

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다.’는 내용의 확약서가 2026.06.01. 제출되었습니다. (주의사항: 임차인의 보증금 및 대항력 포기 확약으로 인해 낙찰자는 임차인의 보증금을 인수하지 않으며, 임차권 등기도 말소될 예정입니다.)

4. 상권분석

* 주변 건물 유형

본 건은 다세대주택, 다가구주택, 공원, 근린생활시설 등이 혼재된 지역에 위치합니다.

* 상업 시설 접근성

근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 주변 시세 (최근 매매 정보 분석):

* 2022년 준공된 '에듀파크타운'(66.65㎡, 4층)이 2026년 7월 8일 2억 6,800만원에 거래되었습니다.

* 2020년 준공된 '리슈빌'(71.52㎡, 3층)이 2026년 7월 1일 2억 4,900만원에 거래되었습니다.

* 2001년 준공된 '삼성빌리지'(59.83㎡, 1층)가 2026년 7월 1일 1억 500만원에 거래되었습니다.

* 분석

최근 매매 사례를 볼 때, 건물 준공 연도, 면적, 층수 등에 따라 가격 편차가 존재합니다. 본건(2012년 준공, 64.79㎡)은 최근 거래 사례 중 '에듀파크타운' 및 '리슈빌'과 유사한 연식 및 면적대를 고려할 때, 2억 4천만원 ~ 2억 7천만원 사이의 시세를 형성할 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

* 학군

'초당초등학교' 북서측 인근에 위치하여 초등학교 이용이 편리합니다.

* 편의시설

주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 환경

주거 지역 내에 위치하여 비교적 조용한 주거 환경을 기대할 수 있습니다. (단, 공원 및 근린생활시설 혼재)

6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련

임차인이 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서를 제출하였으나, 해당 서류의 제출 시점(2026.06.01.) 및 법적 효력의 확실성에 대한 검토가 필요합니다. 또한, 실제 명도 과정에서 임차인과의 분쟁 발생 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

* 토지이용계획

본 건은 성장관리권역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)에 포함되어 있습니다. 보고서 작성 시점(2026.08.24.)이 토지거래허가구역 지정기간 내에 해당하므로, 향후 외국인 등이 취득할 경우 허가가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 안산시 상록구 사동에 위치한 다세대주택으로, 2012년 준공되었습니다. 감정가는 1억 5천만원이나, 주변 유사 물건의 최근 매매가를 고려할 때 시세는 2억 4천만원 이상으로 판단됩니다. 권리 관계상 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸 예정이며, 가장 큰 쟁점이었던 임차인(신학용)의 보증금 1억 7천4백만원은 대항력 포기 확약서를 제출하여 낙찰자가 인수하지 않을 것으로 보입니다. 따라서 권리 분석상 특별한 문제는 없어 보입니다. 다만, 확약서 제출 시점과 그 법적 효력의 확실성, 그리고 실제 명도 과정에서의 잠재적 갈등 가능성은 신중하게 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 권리 관계의 명확성: 낙찰 후 인수할 권리가 없어 깨끗한 등기 상태로 소유권 확보가 가능합니다.

* 낮은 감정가 대비 높은 시세: 감정가 1억 5천만원 대비 주변 시세가 2억 4천만원 이상 형성되어 있어 가격 메리트가 있습니다.

* 교통 및 생활 인프라: 차량 접근이 용이하고 버스 정류장이 인근에 있으며, 초등학교 및 근린생활시설이 위치하여 생활 편의성이 좋습니다.

* 임차인 보증금 미인수: 대항력 포기 확약으로 인해 임차인 보증금 1억 7천4백만원을 인수하지 않습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 1억 5천만원 (150,000,000원)

* 주변 시세 분석:

* 에듀파크타운 (66.65㎡, 2022년 준공) 2억 6,800만원

* 리슈빌 (71.52㎡, 2020년 준공) 2억 4,900만원

* 삼성빌리지 (59.83㎡, 2001년 준공) 1억 500만원

* 본건 (64.79㎡, 2012년 준공): 최근 거래 사례(에듀파크타운, 리슈빌)와 비교 시, 준공 연도가 2012년임을 감안하여 보수적으로 접근합니다. 현재 시점(2026년 8월)의 거래 동향 및 물건 상태를 고려했을 때, 보수적으로 산정된 적정 시세는 약 2억 3천만원 ~ 2억 5천만원 수준으로 판단됩니다.

* 인수 보증금: 0원

* 최적 입찰가 제안: 감정가 대비 상승 여력, 시세, 명도 비용, 제반 부대 비용 등을 종합적으로 고려하여, 1억 9천만원 ~ 2억 1천만원 사이에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다. (입찰가는 시장 상황 및 추가 정보 확인 후 조정 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.