나이스옥션 법원경매 춘천 2026타경50028 [1] 강원특별자치도 춘천시 석사동 115-10 극동아파트 101동 9층907호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2026.01.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 춘천시 석사동 소재 '석사초등학교' 남동측 근거리에 위치하고, 주위는 아파트, 근린생활시설 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

기호 (1): 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 내 제101동 제9층 제907호로서, 외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지, 타일마감 등, 바닥 : 데코타일 등 창호 : 하이 샷시임.

이용상태

기호 (1): 아파트(방3, 거실 및 주방, 욕실2)로 이용 중임.

설비내역

기호 (1): 기본적인 전기설비, 승강기 설비, 급·배수설비, 위생설비, 옥내소화전, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 도로와 등고평탄한 사다리형의 토지로서 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 토지 북동측으로 광대로와 접하며, 남서측으로 소로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

석사동 115-10 :도시지역, 제2종일반주거지역(UQA122), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(소로2-286)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(소로2-310)(접합), 가축사육제한구역(2024-12-12)(전축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2019-04-08)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 춘천지방법원 2026타경50028 (1)

* 소재지: 강원특별자치도 춘천시 석사동 115-10 극동아파트 101동 9층907호

* 용도: 아파트

* 감정가: 1억 6천 7백만원 (167,000,000원)

* 면적:

* 토지: 31.80㎡ (약 9.62평)

* 건물: 84.96㎡ (약 25.70평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 교보생명보험주식회사

* 건축 정보:

* 사용승인일: 1992년 3월 30일

* 총 층수: 15층

* 해당 층수: 9층

* 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕

* 난방 방식: 도시가스 개별난방

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

본건은 강원특별자치도 춘천시 석사동 소재 '석사초등학교' 남동측 근거리에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트 단지 및 근린생활시설이 소재하여 주거 환경이 양호한 편입니다. 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황:

단지까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 대로3류(폭 25m~30m) 및 소로2류(폭 8m~10m)와 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

* 인접 도로상태:

본건 토지는 북동측으로 광대로와 접하며, 남서측으로는 소로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리:

을1 근저당권 (2011년 10월 14일 접수, 교보생명보험주식회사, 채권 최고액 81,000,000원)이 말소기준권리입니다.

* 주요 권리 내역:

* 소유권이전: 1992년 4월 27일 (이동표)

* 소유권이전: 2011년 10월 14일 (홍용택, 매매)

* 근저당권: 2011년 10월 14일 (교보생명보험주식회사, 81,000,000원, 말소기준권리)

* 가압류: 2025년 8월 6일 (케이비캐피탈주식회사, 18,603,479원)

* 가압류: 2025년 9월 15일 (농협은행, 20,332,126원)

* 가압류: 2025년 10월 14일 (강원신용보증재단, 42,500,000원)

* 가압류: 2025년 11월 14일 (동춘천농업협동조합, 51,201,648원)

* 임의경매개시결정: 2026년 1월 16일 (교보생명보험주식회사, 47,029,147원)

* 압류: 2026년 1월 26일 (춘천시)

* 압류: 2026년 1월 29일 (국민건강보험공단)

* 등기부채권 총액: 213,637,253원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

해당 사항 없습니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상임

* 주의사항: 임대 관계가 미상이나, 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있어 대항력 있는 임차인이 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 실제 점유 관계는 현장 확인을 통해 반드시 확인하시기 바랍니다.

4. 상권분석

* 주변 상권:

본 물건은 아파트 단지 내에 위치하며, 주변으로는 근린생활시설들이 분포하고 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 주거 지역 특성에 맞는 소규모 상가 및 편의 시설 이용이 가능합니다.

* 주요 시설:

석사초등학교가 인근에 위치하며, 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

5. 생활정보

* 교육시설:

석사초등학교가 도보 거리에 위치하여 자녀들의 통학이 매우 편리합니다.

* 편의시설:

아파트 단지 주변의 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑 및 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통:

단지 인근 버스정류장을 통해 시내버스 이용이 편리하며, 차량으로 주요 도로 접근성이 우수합니다.

* 주차:

아파트 단지 내 주차가 가능하며, 총 110대의 주차 공간이 확보되어 있습니다. (지상 3대, 지하 12대 포함)

6. 잠재적 리스크

* 권리관계:

말소기준권리 이하 등기부상 모든 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 그러나 경매 절차 진행 중 예상치 못한 변동이 발생할 가능성을 항상 염두에 두어야 합니다.

* 임차인:

임대 관계가 미상이고 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 실제 현황과 다를 가능성을 배제할 수 없습니다. 대항력 있는 임차인의 존재 여부는 반드시 현장 조사를 통해 확인해야 합니다.

* 건축물 노후도:

1992년에 건축되어 30년 이상 경과한 건물로, 향후 시설물 유지보수 및 리모델링, 재건축 등에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

* 혐오시설:

주변 지역에 대한 지도 검색 결과, 특별히 혐오 시설(예: 쓰레기 소각장, 납골당 등)이 근접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 강원특별자치도 춘천시 석사동에 위치한 극동아파트 101동 9층 907호로, 84.96㎡(약 25.70평)의 전용면적을 가진 아파트입니다. 주변에 석사초등학교와 근린생활시설이 위치하여 주거 편의성이 뛰어나며, 도로 접근성도 양호하여 전반적인 입지 조건이 우수합니다. 채권자인 교보생명보험의 임의경매로 진행되며, 다수의 권리관계가 존재하지만 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. 임대 관계가 미상인 점은 주의가 필요하나, 인수되는 보증금이 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 1992년 준공으로 건물 노후도는 감안해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 주거 입지: 석사초등학교 인접 및 편리한 생활 인프라.

* 편리한 교통 환경: 대중교통 및 차량 이용이 용이함.

* 명확한 권리관계: 일괄 매각으로 토지와 건물 권리가 정리될 예정.

* 시세 대비 합리적 취득 기회: 감정가와 최근 시세 비교 시, 경쟁력 있는 가격으로 취득 가능성 있음.

9. 예상 입찰가

* 시세 분석:

최근 매매 정보 분석 결과, 본 물건과 동일한 면적인 84.96㎡(약 25.70평)의 아파트가 2026년 7월 15일 11층에서 1억 4천 8백만원 (148,000,000원)에 거래된 사례가 있습니다. 또한, 73.47㎡(약 22.2평)의 경우 2026년 6월 12일 8층에서 1억 4천 3백만원 (143,000,000원), 2026년 7월 27일 5층에서 1억 2천만원 (120,000,000원)에 거래되었습니다. 이를 종합해 볼 때, 본 건 84.96㎡(9층)의 현재 시세는 1억 4천 5백만원에서 1억 5천 5백만원 사이로 추정됩니다.

* 감정가 대비 분석:

본 건의 감정가는 1억 6천 7백만원 (167,000,000원)입니다. 최근 시세 거래가(최고 1억 4천 8백만원)가 감정가보다 낮은 수준을 보이고 있습니다.

* 예상 입찰가 산정:

인수 보증금은 0원이므로, 본 건의 입찰가 산정 시 고려할 임대차 관련 인수 금액은 없습니다. 최근 시세, 감정가, 그리고 물건의 층수(9층)를 고려할 때, 감정가의 80~90% 수준에서 경쟁이 이루어질 것으로 예상됩니다.

안정적인 입찰 전략으로는 1억 4천 5백만원에서 1억 5천 5백만원 사이의 금액을 제시하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 따라서 예상 입찰가는 1억 4천 5백만원 ~ 1억 5천 5백만원 으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.