나이스옥션 법원경매 수원 2026타경50330 [1] 경기도 용인시 처인구 양지읍 남곡리 340-8 그린파크 2동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경안 · 평가일 2026.02.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 처인구 양지읍 남곡리 소재 "용동중학교" 남서측 근거리에 위치하며 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건은 차량 출입이 용이하고, 노선버스 정류장과의 거리 및 운행여건 등으로 보아 대중교통 사정은 불편함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 2층 201호로서 외벽 : 벽돌 치장쌓기 및 몰탈위 페인팅 마감. 내벽 : 시멘몰탈위 벽지 도배 및 일부 타일 마감. 창호 : 샷시 이중 창호임.

이용상태

다세대주택(후첨 '내부구조도' 참조)으로 이용 중임.

설비내역

급.배수설비, 위생설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 평탄한 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 남서측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역(전부 제한지역(하천에서300M))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물 환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법> 토지 거래계약에관한허가구역(기간:25.8.26.~26.8.25. 대상:외국인등/용도:단독주택 다가구 연립 다세대 아파트(국토부 제2025-1058호)).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 등기사항전부증명서상 2024.01.02일 수원지방법원 용인시법원의 임차권등기명령(2023카 임20162)으로 2024.01.03일자 주택임차권이 설정되어 있음.

물건 비고

서울보증보험(주)(양도전:임차인 한국토지주택공사)로부터 2026.5.20.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2026타경50330 (1)

소재지: 경기도 용인시 처인구 양지읍 남곡리 340-8 그린파크 2동 2층201호

용도: 다세대주택

감정가: 1억 5100만원

토지면적: 45.92㎡ (약 13.89평)

건물면적: 35.86㎡ (약 10.85평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 물건은 경기도 용인시 처인구 양지읍 남곡리에 소재하며, "용동중학교" 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 본건은 차량 출입이 용이하나, 노선버스 정류장과의 거리 및 운행 여건 등을 고려할 때 대중교통 사정은 다소 불편한 편입니다.

* 인접 도로상태: 본건은 남서측으로 폭이 있는 도로와 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2022년 2월 4일 시흥세무서장의 압류입니다.

등기부등본 상 주요 권리 현황은 다음과 같습니다.

* 소유권보존: 성춘희 (2020.03.30.)

* 소유권이전: 김지연 (2021.03.29.)

* 주택임차권: 한국토지주택공사 (2024.01.03. 접수, 보증금 1억 5천만원)

주요 특이사항으로는 채권자(서OO) 외 SGI서울보증보험(주)와 임차인 한국토지주택공사 간의 확약서가 제출되었습니다. 확약서 내용은 2026년 5월 20일자로 작성되었으며, 임차인이 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다는 내용입니다.

등기부 요약 상 한국토지주택공사의 주택임차권(을3)은 말소 예정으로 표시되어 있으며, 이는 매각으로 인해 소멸될 가능성이 매우 높습니다.

제공된 정보상 매각으로 인해 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 양지읍 남곡리는 주거, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로, 인근에 "용동중학교"가 위치합니다. 또한, 일부 근린생활시설이 분포하고 있으나, 이는 해당 지역 주민들을 위한 기본적인 편의시설 수준으로 보입니다. 활성화된 도심 상권이나 대규모 상업시설과는 다소 거리가 있어, 상업적 가치가 높은 지역으로 평가하기는 어렵습니다.

현재 조사된 정보와 관련 검색 결과로는 본 물건의 인근에 혐오시설이 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획상 '가축사육제한구역'으로 지정되어 있어, 인근 농경지나 축사 등의 존재 가능성은 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: "용동중학교"가 가까운 거리에 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

* 편의시설: 주위에 일부 근린생활시설이 있어 일상생활에 필요한 기본적인 편의는 해결 가능합니다. 다만, 쇼핑, 문화 등 다양한 편의시설 이용을 위해서는 인근 시내로 이동이 필요할 수 있습니다.

* 교통: 자가용을 이용한 단지 내 진입은 용이하나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 없는 임차권: 한국토지주택공사의 임차권은 등기부상 대항력이 없는 것으로 명시되어 있으며, 채권자 및 임차인 간의 확약서 내용에 따라 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다. 그러나 보증금(1억 5천만원)의 배당 및 말소 절차가 정확히 완료되는지 최종 확인이 필요합니다. (제공된 정보상 인수 보증금은 0원으로 기재되어 있습니다.)

* 건물 노후도: 제공된 정보에 건물 연도가 명확히 기재되어 있지 않으나, 주변 건물들의 건축 연도를 고려할 때 다소 노후된 건물일 가능성을 배제할 수 없습니다. 이는 향후 유지보수 비용 증가로 이어질 수 있습니다.

* 대중교통 불편: 대중교통 이용이 불편하다는 점은 해당 물건의 접근성을 제한하여 잠재적 수요층을 일부 축소시킬 수 있습니다.

* 토지이용계획: 본 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 수질보전특별대책지역 등으로 묶여 있어, 향후 건축 행위나 토지 이용에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 용인시 처인구 양지읍 남곡리에 위치한 다세대주택으로, 주변은 주거, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역입니다. "용동중학교"가 인근에 있고 일부 근린생활시설이 있으나, 대중교통 이용은 다소 불편한 입지입니다.

권리 분석상 한국토지주택공사의 임차권은 대항력이 없어 매각으로 소멸될 가능성이 높으므로, 매수인이 인수해야 할 부담은 적을 것으로 판단됩니다.

본 물건의 감정가는 1억 5100만원이며, 최근 유사 면적의 다세대주택 매매 사례를 고려할 때, 실거래가 대비 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리관계 명확: 대항력 없는 임차권으로 인해 명도 관련 리스크가 적을 것으로 예상됩니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 매각하므로 토지 지분에 대한 소유권을 확보할 수 있습니다.

* 지역 개발 가능성: 주변 지역의 개발 계획이나 호재가 있을 경우, 부동산 가치 상승의 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 1억 5100만원

건물면적: 35.86㎡ (약 10.85평)

최근 매매 사례 분석 (2026년 7월 기준):

* G-cozy빌D동 (46.12㎡): 1억 5994만원 (평당 약 1147만원 / ㎡당 약 346.8만원)

* 센텀빌(D동) (37.26㎡): 1억 3750만원 (평당 약 1217만원 / ㎡당 약 369.0만원)

* 센텀스몰시티(501동) (68.656㎡): 1억 8300만원 (평당 약 880만원 / ㎡당 약 266.5만원)

상기 매매 사례를 바탕으로 본건(35.86㎡)의 시세는 약 1억 2천만원대에서 1억 3천만원대 초반으로 추정됩니다.

감정가 1억 5100만원 대비 실거래가 비율을 고려할 때, 감정가보다는 낮은 수준에서의 입찰이 전략적일 수 있습니다.

인수되는 보증금이 없는 점은 긍정적 요인입니다.

종합적으로 고려 시, 시장 시세와 감정가를 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가: 1억 3500만원 ~ 1억 4500만원

본 입찰가는 현재 제공된 정보와 일반적인 시장 분석에 기반한 것이며, 현장 조사, 권리관계 재확인, 동종 물건의 최신 시세 변동 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.