나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30147 [1] 경기도 부천시 소사구 송내동 579 남도빌라트 5층 503호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영재 · 평가일 2026.02.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 송내동 소재 "송내2동 행정복지센터" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하며, 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 콘크리트스라브지붕 5층 내 5층 503호로서, 외 벽 : 드라이비트 등 마감. 창 호 : 새시 창호임.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 장방형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 서측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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사건번호: 부천지원 2026타경30147 (1)

소재지: 경기도 부천시 소사구 송내동 579 남도빌라트 5층 503호

용도: 다세대주택

감정가: 156,000,000원

토지면적: 22.87㎡ (약 6.92평)

토지지분: 22.865㎡ (약 6.92평)

건물면적: 46.51㎡ (약 14.07평)

건물지분: 46.51㎡ (약 14.07평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1. 1 입지조건

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* 주변 환경: 본건은 경기도 부천시 소사구 송내동 소재 "송내2동 행정복지센터" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하여 주거 환경은 보통시됩니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1. 2 권리분석

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* 등기부 현황:

* 소유권 보존: 2003-05-13

* 소유권 이전: 2004-04-21, 2008-11-21, 2021-01-27

* 주택임차권 (을5): 2025-01-24 접수, 김 (HUG), 134,000,000원. (전입 2021-01-05, 확정 2020-11-30)

* 압류 (갑5): 2023-04-14, 부평세무서장 (말소기준권리)

* 압류 (갑6): 2023-06-28, 부천시

* 강제경매 (갑7): 2026-01-19, 주택도시보증공사

* 임차인 분석:

* 임차인: 주택도시보증공사 (김 )

* 보증금: 134,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-01-05

* 확정일자: 2020-11-30

* 대항력: 없음 (자료상)

* 비고: 본 건의 임차인 현황상 대항력은 없는 것으로 분석되며, 채권자(주택도시보증공사)는 임차인이자 동시에 경매 신청 채권자입니다.

* 인수/소멸 권리:

* 말소기준권리: 갑5 (부평세무서장 압류, 2023-04-14)

* 본 건의 강제경매 개시 결정(갑7, 2026-01-19)보다 후순위에 해당하는 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 주택임차권(을5)은 말소기준권리보다 후순위로, 물건명세서상 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 따라서 낙찰자는 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

1. 3 상권 분석

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* 본건은 송내동의 주거 밀집 지역 내에 위치하고 있으며, 주변에 다양한 근린생활시설이 분포하여 기본적인 상권이 형성되어 있습니다. 행정복지센터와 같은 공공시설이 인근에 있어 생활 편의성이 높습니다.

1. 4 생활 정보

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* 교통: 인근 버스정류장을 통해 시내외 이동이 용이합니다.

* 편의시설: 주변에 상업 시설 및 송내2동 행정복지센터가 있어 생활에 필요한 각종 편의시설 이용이 편리합니다.

* 혐오시설: 현재 파악된 자료상으로는 주변에 혐오시설에 대한 언급은 없습니다.

1. 5 잠재적 리스크

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* 토지거래허가구역: 본건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다 (2025.8.26.~2026.8.25.). 경매 진행 중 해당 기간에 해당될 경우, 잔금 납부 후 소유권 이전 등기 시 토지거래허가 절차가 필요할 수 있습니다.

* HUG 인수조건 변경: 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 있으나, 구체적인 내용은 추가 확인이 필요합니다. 다만, 등기부상 주택임차권이 말소 예정으로 되어 있어 실제 인수 보증금 발생 가능성은 낮을 것으로 보입니다.

1. 6 종합 의견

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* 본건은 경기도 부천시 송내동에 위치한 다세대주택으로, 감정가 1억 5,600만원에 강제경매로 진행 중입니다. 주변 환경은 주거 지역과 상업 시설이 혼재되어 있어 생활 편의성이 양호합니다. 권리 분석상 인수할 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 및 HUG 관련 특이사항에 대한 면밀한 확인 및 절차 진행이 중요합니다.

1. 7 투자 포인트

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* 소멸되는 권리가 많아 명도 부담이 적을 수 있습니다.

* 실거주 및 임대 목적 모두 고려 가능한 입지입니다.

* 감정가 대비 시세 비교 분석을 통해 잠재적 시세차익 가능성을 모색할 수 있습니다.

1. 8 예상 입찰가

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* 현 시세 분석:

* 본건은 전용면적 46.51㎡ (약 14.07평)입니다.

* 최근 2026년 7월 실거래 사례 분석 결과 (최근 거래가액 기준):

* 송원씨티홈 (2012년식, 72.14㎡): 260,000,000원 (평당 약 1,191만 5천원)

* 한마음아트빌(B동) (2000년식, 56.9㎡): 155,000,000원 (평당 약 900만 6천원)

* 에젤리움 (2021년식, 30.58㎡): 270,000,000원 (평당 약 2,918만 9천원)

* 본 건의 감정가 (156,000,000원) 대비 평당가는 약 1,108만 7천원입니다.

* 건축 연도(2002년) 및 면적(46.51㎡)을 고려할 때, 비슷한 시기의 한마음아트빌(2000년식, 56.9㎡, 15,500만원)과 유사한 가격대를 형성할 것으로 예상됩니다.

* 예상 입찰가:

* 감정가: 156,000,000원

* 낙찰가는 현재 시장 상황, 경쟁률, 토지거래허가구역 절차 소요 시간 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 안정적인 접근을 위해 감정가 수준 또는 그 이하에서 시작하여, 현장 조사 및 추가 정보를 바탕으로 상향 조정을 고려하는 것이 좋습니다.

* 본 물건의 경우, 보수적인 관점에서 감정가의 90% ~ 110% 범위 내에서 고려할 수 있으며, 이는 약 140,400,000원 ~ 171,600,000원 수준입니다.

* 단, 토지거래허가구역 지정 해제 시점 및 관련 절차 진행 여부에 따라 입찰 전략이 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.