나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500552 [1] 인천광역시 남동구 남촌동 351-5 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 류호광 · 평가일 2026.02.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 남촌동 소재 "남촌도림동 행정복지센터" 븍측 인근에 위치하며, 주위일대는 동류형의 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재한 주택지대로 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 버스정류소 등이 근거리에 소재하나, 제반교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

1990. 07월경에 사용승인을 득한 벽돌조 슬래브지붕 지하1층 지상2층건 다세대주택 건물 내의 2층 201호로서, 외벽:벽돌치장쌍기 및 페인팅 등 마감. 내벽:몰탈 위 벽지 등 마감. 창호:샷시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 평탄하며, 현황 다세대주택 건물의 부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 다세대주택은 북서측으로 공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.))).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계 사항은 미상임 (2)본건 다세대주택은 통칭 "대길(B동)" 2층 201호로 호칭함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경500552 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 남촌동 351-5 2층201호

물건명칭: 통칭 "대길(B동)" 2층 201호

용도: 다세대주택

감정가: 8,100만원

토지면적: 27.89㎡ (약 8.44평)

건물면적: 35.57㎡ (약 10.76평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 1990년 7월 (사용승인일 1990.07.19)

1.1. 입지조건

위치: 인천광역시 남동구 남촌동 소재 "남촌도림동 행정복지센터" 북측 인근에 위치합니다.

주위환경: 동류형의 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재한 주택지대로, 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 차량 접근이 가능하며, 버스정류소가 근거리에 소재하여 제반 교통사정은 보통입니다.

건물구조: 1990년 7월 사용승인을 받은 벽돌조 슬래브지붕 지하 1층, 지상 2층 다세대주택 건물 내 2층 201호입니다.

도로상태: 본건 다세대주택은 북서측으로 공도와 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

본건은 인천지방법원 2026타경500552호로 진행되는 부동산강제경매 물건입니다.

채권자는 주OOOOOOO이며, 감정가는 8,100만원입니다.

말소기준권리는 동고양세무서장의 압류(2025년 12월 8일 접수)입니다.

말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

등기부상 을구 7번 주택임차권(채권자: 신법규, 권리금액: 9,000만원, 전입일자: 2022년 5월 12일, 확정일자: 2022년 4월 18일)이 있으나, 등기부상 말소 처리되었으며, 채권자인 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출된 것으로 보아 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 판단됩니다.

집합건물 등기부 요약상, HUG의 강제경매(갑7)와 신법규의 주택임차권(을7)은 모두 말소 예정으로 확인됩니다.

채권 최고액은 9,000만원입니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 주변에 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재된 주택가에 위치하고 있습니다.

최근 실거래 정보 분석 결과:

* 명보그린빌라(3동) 43.22㎡ (약 13.08평) 2026년 3월 7,200만원

* 우성빌라 40.07㎡ (약 12.12평) 2026년 3월 5,700만원

* 동도빌리지(1동) 29.29㎡ (약 8.86평) 2026년 3월 4,000만원

본건의 전용면적은 35.57㎡ (약 10.76평)으로, 최근 거래된 유사 면적 물건(우성빌라 40.07㎡)의 실거래가는 5,700만원 수준입니다.

현재 감정가 8,100만원은 최근 실거래가 대비 높은 편에 속합니다.

1.4. 생활정보

주변에는 "남촌도림동 행정복지센터"가 인접해 있습니다.

주택가 지역으로 기본적인 편의시설 및 상업시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

버스정류장이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

건물 노후화: 1990년 7월 사용승인을 받은 건물로, 연식이 30년 이상 경과하여 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

감정가와 시세의 괴리: 감정가(8,100만원)가 최근 실거래가(5,700만원~7,200만원)보다 높게 책정되어 있어, 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

토지이용계획상 제한사항: 과거 토지거래계약에 관한 허가구역으로 외국인에 한해 지정되었으나, 해당 기간(2025년 8월 26일 ~ 2026년 8월 25일)이 본 보고서 작성 시점(2026년 9월 23일) 기준으로 만료되었습니다. 따라서 현재는 외국인 토지 거래 제한이 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 권리 관계가 비교적 명확하며, 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰 후 명도에 큰 어려움이 없을 것으로 예상됩니다.

주거 밀집 지역에 위치하여 안정적인 주거 가치를 지니고 있습니다.

다만, 감정가가 현재 시세 대비 높게 책정된 점과 건물 노후화는 잠재적 위험 요소로 고려해야 합니다.

"HUG 인수조건 변경" 및 "선순위임차권" 관련 특이사항은 권리분석상 문제가 없는 것으로 판단되나, 입찰 전 현장 확인 및 추가 조사를 통해 더욱 확실한 정보를 확보하는 것이 좋습니다.

1.7. 투자 포인트

권리상 안전성: 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸되므로, 인수되는 권리 부담이 없습니다.

안정적 주거 환경: 주택가에 위치하여 장기적인 관점에서 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

명확한 향후 시세 상승 가능성: 현재 시세 대비 높은 감정가로 인해, 향후 시장 상황 및 개발 계획 등에 따라 시세 상승 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 8,100만원입니다.

주변 유사 물건의 최근 실거래가(2026년 3월)를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(약 10.76평)의 물건은 5,700만원에서 7,200만원 사이에서 거래되었습니다.

감정가와 시세 간의 차이를 고려할 때, 본 건의 입찰가는 시세 범위를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

인수되는 임차보증금이 없는 점을 감안하여, 예상 입찰가는 6,000만원에서 7,000만원 사이로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.