나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500497 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 5-91 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2026.02.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 '인천용정초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위 는 본건과 동유형의 다세대주택 및 단독주택, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하 는 주거지역으로서 제반주위환경 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반차량출입 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철역(제물포역)이 소재하는 등 대중교통이용편의도는 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 2층 201호로서, (사용승인일자: 2019.06.04) 외벽: 적벽돌치장쌓기 및 돌붙임 마감 등, 내벽: 벽지 마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 등고평탄한 대체로 사다리형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 10m 내외, 북서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 각각 접하며, 도로상태 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

토지기호1 준주거지역, 고도지구(2024-12-30)(G.L+15m 이하(인천광역시 고시 제2024-435호)), 지구단위 계획구역(수봉 지구단위계획), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.]), 과밀억제권역. 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경500497 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 5-91 2층201호

건물명칭: 통칭 아우름빌

용도: 다세대주택

감정가: 121,000,000원

토지면적: 30.44㎡ (약 9.21평)

토지지분: 30.444㎡

건물면적: 41.75㎡ (약 12.63평)

건물지분: 41.749㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

건축년도: 2019년 06월 04일 (사용승인일자)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 2층 201호

2. 입지조건

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 '인천용정초등학교' 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 본건과 동유형의 다세대주택, 단독주택, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로서 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

본건까지 제반 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 1호선 제물포역이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통으로 평가됩니다.

북동측으로는 노폭 약 10m, 북서측으로는 노폭 약 4m의 포장도로와 각각 접하여 도로상태는 양호합니다.

토지이용계획상 준주거지역, 고도지구, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상)에 해당합니다.

3. 권리분석

경매는 주택도시보증공사의 신청에 의한 부동산강제경매입니다.

등기부상 소유권은 이정연, 임성대에게 이전되었습니다.

말소기준권리는 2023년 06월 15일 접수된 경인북부수산업협동조합의 가압류(갑4)입니다.

본건과 관련하여 다음과 같은 권리들이 등기되었으나, 모두 말소될 예정이거나 말소 예정입니다.

* 주택임차권: 김 (보증금 160,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-12-15, 확정 2021-11-15)

* 해당 임차인은 대항력이 없으며, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 보증금은 없습니다 (인수 보증금 합계: 0원).

* 기타 권리: 경인북부수산업협동조합(가압류), 미추홀구(압류), 주택도시보증공사(가압류), 온누리새마을금고(가압류), 국민건강보험공단(압류), 중구(압류), 주택도시보증공사(강제경매) 등 다수의 권리가 등기되었으나 모두 말소 대상입니다.

등기부채권 총액은 792,874,079원입니다.

'HUG 인수조건 변경' 및 '특수물건정보: HUG 인수조건 변경' 사항은 주택도시보증공사의 인수 관련 조건이 변경되었음을 시사하며, 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

본건은 주변에 다세대주택, 단독주택, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역 내에 위치하고 있습니다.

건물은 철근콘크리트구조로 2019년에 사용 승인되어 비교적 신축에 해당하며, 위생, 급배수, 승강기, 도시가스, 난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

지역 상권은 주거 기능을 중심으로 형성되어 있으며, 인근에 다양한 주거 형태가 혼재하고 있어 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 인천용정초등학교가 북동측 인근에 위치합니다.

* 교통시설: 인근 버스정류장 및 지하철 1호선 제물포역을 이용할 수 있습니다.

* 주변 환경: 본건은 주거 지역에 속해 있으며, 제공된 정보 및 일반적인 주거 지역 특성을 고려할 때 특별한 혐오시설이 인근에 있다고 판단되지 않습니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 채권자인 주택도시보증공사(HUG)와의 인수 조건 변경 사항은 계약 및 인수 절차에 영향을 줄 수 있는 특이사항으로, 상세 내용을 반드시 확인해야 합니다.

* 복잡한 토지이용계획: 고도지구, 지구단위계획구역, 토지거래계약 허가구역 등의 중복 지정은 향후 건축 행위나 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

* 높은 등기부채권 총액: 792,874,079원의 총 채권액은 본건의 경매 진행 및 낙찰가에 영향을 미칠 수 있는 요인입니다.

7. 종합 의견

본건은 2019년 준공된 비교적 신축인 다세대주택으로, 인천 미추홀구의 주거지역에 위치하여 생활 편의성은 보통 수준입니다. 권리관계는 대부분 말소될 예정이므로 인수되는 권리는 없으나, 채권자인 주택도시보증공사(HUG)의 인수조건 변경 사항은 면밀히 검토해야 할 중요한 포인트입니다. 주택도시보증공사가 채권자로서 강제경매를 신청한 점을 고려할 때, 회수 목적에 따라 경매 진행 상황이 결정될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2019년 준공으로 비교적 최신 건물이며, 유지보수 비용 절감 가능성이 있습니다.

* 우수한 접근성: 제물포역 및 버스정류장이 인근에 있어 교통이 편리합니다.

* 안정적인 주거 환경: 주거 밀집 지역에 위치하여 임대 수요 확보에 유리할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 정보를 분석한 결과, 유사 시기(2026년 5월)에 거래된 인근 다세대주택의 면적별 거래 금액은 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 11일 거래: 61.48㎡ (약 18.6평) / 63,700,000원

* 2026년 5월 22일 거래: 34.39㎡ (약 10.4평) / 72,000,000원

* 2026년 5월 04일 거래: 50.98㎡ (약 15.4평) / 36,000,000원

본건 건물면적 41.75㎡ (약 12.63평) 기준으로, 거래된 인근 건물들의 평당가(약 71만 원 ~ 209만 원)를 고려할 때, 건물의 신축 연도(2019년)를 감안하면 감정가(121,000,000원) 대비 시장 가격은 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

주택도시보증공사(HUG)가 채권자로서 본건 경매를 진행하고 있으며, 인수 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 감정가 121,000,000원을 기준으로, 보수적인 시장가격을 고려하여 예상 입찰가를 산정하면, 약 110,000,000원 ~ 115,000,000원 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

이는 감정가의 약 90% ~ 95% 수준입니다.

※ 최종 입찰가는 본건의 권리 분석, 임대차 조사 결과, 현장 조사 내용, HUG 인수조건 변경 등 특수 사항에 대한 면밀한 검토 후 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.