나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30194 [1] 경기도 부천시 원미구 원미동 189-131 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 솔버감정 · 평가일 2026.02.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 소사동 소재 '소명여자고등학교' 북측 인근에 위치하며, 본건 주위는 다가구주택 중심의 단독주택, 근린생활시설, 다세대주택, 아파트 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장, 지하철역(소사역) 등이 소재하여 제반 대중교통 여건은 보통임.

형태 및 이용상태

사다리형인 토지로서 현황 다가구주택의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건토지는 북측 및 북서측으로 포장도로에 접하며 본건 출입은 북서측 세로를 이용함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(소명여자중,고-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역,토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

제시목록 외의 물건

"건물 감정평가요항표" 참조

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

벽돌조 평슬래브지붕 2층 건물로서, 외벽 : 조적조 등 마감. 창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

다가구주택으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등을 구비하고 있음.

부합물 및 종물

"건물개황도" 및"사진" 참조

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

해당 물건은 부천지원 2026타경30194 (1) 사건번호로 경기도 부천시 원미구 원미동 189-131에 소재한 다가구주택입니다.

감정가는 621,336,760원이며, 토지 면적은 192.00㎡ (약 58.08평), 건물 면적은 322.82㎡ (약 97.65평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 부동산 강제 경매로 진행 중입니다.

채권자는 엄OO입니다.

건축물대장 정보에 따르면, 해당 건물은 벽돌조 평슬래브 지붕의 2층 건물로 1990년 6월 28일 사용승인되었습니다.

건물의 전체 면적은 322.82㎡이며, 토지 면적은 195㎡로 표기되어 있습니다.

주요 용도는 단독주택(다가구주택)으로 이용 중입니다.

1.1. 입지조건

해당 물건은 경기도 부천시 원미구 원미동 소재 '소명여자고등학교' 북측 인근에 위치합니다.

주변은 다가구주택 중심의 단독주택, 근린생활시설, 다세대주택, 아파트 등이 혼재하는 지역입니다.

교통 상황은 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 1호선 소사역이 소재하여 전반적인 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

토지 형태는 사다리형으로 현황 다가구주택의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태는 북측 및 북서측으로 포장도로에 접하며, 본건으로의 출입은 북서측 세로를 이용합니다.

토지 이용계획 및 제한 상태는 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(소명여중,고), 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)입니다.

1.2. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

등기부등본상 말소기준권리는 2025년 3월 31일 접수된 엄용주 가압류(인천지방법원 2025카단3898)입니다.

이 가압류는 2026년 1월 23일 강제경매로 이행되었습니다 (부천지원 2026타경30194).

등기부채권 총액은 35,000,000원입니다.

건물등기부 요약 또한 토지등기부와 동일한 권리 내역을 포함하고 있습니다.

임차인 현황:

* 김경덕: 보증금 12,000,000원, 차임 350,000원, 전입 2017-10-11, 대항력 없음.

* 신석운: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2005-11-11, 대항력 있음.

* 엄금택: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2007-11-19, 대항력 있음.

* 엄용주: 보증금 35,000,000원, 차임 0원, 전입 2007-11-19, 확정 2007-11-19, 배당 2026-01-22, 대항력 있음. (채권자이자 가압류권자)

* 이성원: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2017-05-01, 대항력 있음.

* 임근철: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2022-02-11, 대항력 있음.

* 임진숙: 보증금 12,000,000원, 차임 350,000원, 전입 2017-10-11, 확정 2021-11-17, 배당 2026-02-25, 대항력 있음.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

물건명세서 상 특이사항으로 일괄매각이며, 제시외 건물 포함입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 소사역 인근에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

소사역을 중심으로 형성된 상권은 지역 주민들의 소비 활동과 배후 주거 단지의 수요를 흡수하는 형태를 보입니다.

다만, 해당 물건의 직접적인 상권 영향력보다는 주거지로서의 입지 특성이 강한 것으로 판단됩니다.

향후 재정비촉진지구 개발 계획 등에 따라 상권의 변화 가능성도 있습니다.

주변에 혐오시설이나 기피시설에 대한 정보는 현재까지 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 물건 북측 인근에 소명여자고등학교가 위치하며, 소명여자중학교도 인근에 있습니다.

* 교통시설: 지하철 1호선 소사역 및 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 산재해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 기타: 주변이 주거 지역과 상업 지역이 혼합되어 있어 생활 환경이 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 신석운, 엄금택, 엄용주, 이성원, 임근철, 임진숙 등 다수의 임차인이 대항력을 보유하고 있어, 이들의 권리 관계를 면밀히 분석해야 합니다. 특히 엄용주 임차인은 보증금 35,000,000원을 가지고 있으며, 채권자이기도 합니다. 임진숙, 김경덕 임차인 역시 보증금이 존재합니다.

* 토지거래허가구역: 본 물건은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 해당 기간 내 낙찰 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다. 사건번호 2026타경30194의 경매 진행 시점이 이 허가 기간과 겹칠 가능성이 있습니다.

* 재정비촉진지구: 재정비촉진지구 지정으로 인해 향후 지역 개발 계획에 따른 건축 및 이용에 제한이나 변화가 발생할 수 있습니다.

* 제시외 건물 포함: 일괄매각 대상에 제시외 건물이 포함되어 있어, 해당 건물의 철거, 이용 등에 대한 추가적인 검토가 필요합니다.

* 임대 관계 미상: 일부 임차인의 경우 임대 관계가 정확히 파악되지 않은 부분이 있어 주의가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 소사역 인근에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 양호하며, 다가구주택으로서 임대 수익 창출이 가능한 잠재력을 가지고 있습니다.

하지만, 다수의 대항력 있는 임차인이 존재하고, 토지거래허가구역 및 재정비촉진지구 지정 등 권리 관계 및 행위 제한에 대한 복합적인 요소를 가지고 있어 신중한 접근이 요구됩니다.

특히 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부 및 법적 절차, 토지거래허가 절차를 명확히 확인하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 소사역을 이용한 편리한 교통망은 장기적인 가치 상승 요인으로 작용할 수 있습니다.

* 다가구주택 활용: 임대 수익을 통한 안정적인 현금 흐름 확보 가능성이 있습니다.

* 개발 잠재력: 재정비촉진지구 지정으로 인한 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 기대를 고려해볼 수 있습니다.

* 감정가 대비 시세 비교: 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 경우 투자 가치가 높을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정은 현재 제공된 정보만으로는 정확한 산정이 어렵습니다.

감정가 621,336,760원을 기준으로 하되, 앞서 분석된 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부, 토지거래허가구역 지정 기간 및 절차, 제시외 건물 처리 방안, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

인수 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 대항력 있는 임차인들의 권리 관계 해결 및 토지거래허가 절차 진행 시 발생하는 제반 비용 및 불확실성을 충분히 반영하여 신중하게 입찰가를 산정할 것을 권고합니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사 및 추가적인 법률, 부동산 전문가의 자문을 받는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.