나이스옥션 법원경매 부천 2026타경22 [1] 경기도 김포시 구래동 6873-8 한가람마을우미린 105동 7층 704호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

김포시 구래동 소재 "한가람초등학교" 동측인근에 위치하는 아파트 "한가람마을우미린" 제105동 제7층 제704호로서 인근은 대규모 택지개발지역인 김포한강신도시 내 주택지대임.

교통상황

김포골드라인 "구래역"이 남측인근에 위치하고 김포한강신도시 내 위치하여 대중교통상황 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 26층 규모의 아파트 내 제7층 제704호로서 외벽 : 콘크리트 위 페인팅 마감 창호 : 섀시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

일반적인 상하수도설비 및 위생설비 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로 인접토지와 등고평탄하며 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 광로에 접하며 남서측 중로를 이용하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 가축사육제한구역(모든축종 제한)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률), 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 절대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 성장관리권역(수도권정비계획법), 택지개발지구(택지개발촉진법), 하수처리구역(하수도법), 토지거래에관한허가구역(외국인등, 단독,다가구, 아파트, 연립, 다세대. 2025.8.26-2026.8.25) 내 토지임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

* 사건번호: 부천지원 2026타경22 (1)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 규모

* 소재지: 경기도 김포시 구래동 6873-8 한가람마을우미린 105동 7층 704호

* 용도: 아파트

* 건물층수: 26층 중 7층

* 감정가: 443,000,000원

* 토지면적: 64.25㎡ (약 19.45평)

* 건물면적: 105.82㎡ (약 32.01평)

* 토지지분: 64.2457㎡ (약 19.45평)

* 건물지분: 105.8231㎡ (약 32.01평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 채권자 및 특이사항

* 채권자: 주OOOOOOOO

* 특이사항: 대항력 있는 임차인 존재

* 주의사항: (별도 명시 없음, 다만 대항력 있는 임차인으로 인한 위험 고려 필요)

* 특수물건정보: 대항력 있는 임차인

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 김포시 구래동 소재 "한가람초등학교" 동측 인근에 위치하는 "한가람마을우미린" 아파트 105동 7층 704호입니다.

* 인근은 대규모 택지개발지역인 김포한강신도시 내 주택지대로 형성되어 있습니다.

* 주변은 잘 정비된 신도시 지역으로, 주거 환경이 양호합니다.

2.2. 교통 상황

* 김포골드라인 "구래역"이 남측 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 김포한강신도시에 위치하여 도로망이 잘 갖추어져 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)에 해당합니다.

* 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 성장관리권역, 택지개발지구, 하수처리구역에 속해 있습니다.

* 토지거래에 관한 허가구역(2025.8.26-2026.8.25) 내에 위치합니다.

2.4. 인접 도로 상태

* 북측으로 광로에 접하며, 남서측 중로를 통해 단지 출입이 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

* 말소기준권리: 하나은행 근저당 (2022-08-31 접수, 금398,200,000원)

* 기타 권리: 집합건물 등기부상 압류 및 가압류 내역 다수 존재하나, 모두 말소 예정이거나 말소된 것으로 확인됩니다. (종로세무서장, KB국민카드, 웰컴저축은행, 서울신용보증재단, 신용보증기금, 토스뱅크, 김포세무서장, 성동세무서장, 김포시)

* 등기부채권 총액: 563,539,032원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 상세 정보 없음, 일반적인 아파트의 경우 해당 없을 가능성 높음)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: XUYINGMING (X )

* 전입일자: 2022-08-17

* 대항력: 있음

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 비고: 임대차 관계 미상이나, 전입일자 및 대항력 유무로 인해 주의가 필요합니다. 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 실제 인수 여부 및 특이사항에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

3.3. 인수 보증금

* 인수 보증금 합계: 0원 (제공된 정보 기준)

* 본건은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금이 0원으로 명시되어 있습니다. 이는 일반적인 임대차와 다른 특수한 상황일 수 있으므로, 입찰 전 반드시 해당 임차인과의 관계 및 법적 효력에 대해 면밀히 조사해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 본 물건은 김포한강신도시 내 대규모 택지개발지역에 위치한 주택지대입니다.

* 주변은 아파트 단지가 밀집해 있으며, 계획적인 도시 개발 지역의 특성을 보입니다.

4.2. 인근 상업 시설

* 구래역을 중심으로 상업 시설, 편의 시설, 업무 시설 등이 발달해 있으며, 주거 편의성이 높습니다.

* 다양한 상가와 문화 시설이 근거리에 있어 생활 편의성이 우수합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 단지 정보

* 아파트명: 김포한가람우미린

* 사용승인일: 2011년 10월 28일

* 총 동수: 14개동

* 총 세대수: 1058세대

* 최고층: 26층

* 관리사무소 연락처: 031-983-7144

* 주차대수: 총 1830대 (지상 4대, 지하 25대, 전기차 충전기 지하 18대)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등

5.2. 편의 및 교육 시설

* 교육: 한가람초등학교가 인근에 위치하며, 다수의 초, 중, 고등학교가 학군 내에 있어 교육 환경이 우수합니다.

* 교통: 김포골드라인 구래역을 통해 서울 및 수도권 접근이 용이합니다.

* 편의: 대형마트, 병원, 은행, 관공서 등 생활 편의시설이 구래역 주변 및 신도시 내에 잘 갖추어져 있습니다.

* 주변에는 공원 및 녹지 공간도 조성되어 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

* 본 물건의 가장 큰 리스크 요인은 '대항력 있는 임차인'의 존재입니다.

* 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 법적으로 대항력을 갖춘 임차인이므로 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

* 해당 임차인의 권리 주장 가능성, 실제 점유 상태, 명도 조건 등에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

6.2. 기타 리스크

* 토지이용계획상 가축사육제한구역, 성장관리권역 등에 속해 있어 향후 토지 이용에 대한 일부 제한이 있을 수 있습니다. (단, 아파트 용도에는 큰 영향 없을 것으로 판단됩니다.)

* 최근 2년 간 토지거래 허가구역으로 지정되어 있어, 해당 기간 내 거래 시 허가를 받아야 합니다. (본 경매는 허가 여부와 관계없이 진행됩니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 김포한강신도시 내에 위치한 신축급 아파트로, 우수한 입지 조건과 편리한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 교통, 교육, 편의시설 접근성이 뛰어나 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적인 조건입니다. 특히 김포골드라인 구래역 인근으로 향후 미래가치가 기대되는 지역입니다.

그러나 본 물건의 가장 큰 걸림돌은 '대항력 있는 임차인'의 존재입니다. 보증금이 0원이라 하더라도 명도 과정에서의 법적 리스크와 불확실성이 존재하므로, 이에 대한 면밀한 분석과 철저한 사전 조사 없이는 높은 위험 부담을 안고 입찰에 참여해야 합니다. 신중한 접근과 철저한 법률 검토가 반드시 수반되어야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 김포한강신도시의 개발 호재 및 미래가치: 수도권 서부 신도시로서 꾸준한 인구 유입과 개발이 이루어지고 있어 장기적인 가치 상승이 기대됩니다.

* 편리한 교통 및 생활 인프라: 구래역 역세권 단지로 대중교통 이용이 편리하며, 주변에 잘 갖추어진 생활 편의시설은 주거 만족도를 높입니다.

* 실수요자 선호 단지: 신축급 아파트, 양호한 단지 관리, 주변 학군 등은 실수요자들에게 매력적인 요소입니다.

* 시세 대비 저가 매수 가능성: 경매 특성상 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있으나, 임차인 리스크를 감안한 신중한 접근이 필요합니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 해당 아파트의 시세는 약 417,000,000원에서 450,000,000원 수준입니다. 본건은 7층으로 비교적 낮은 층에 해당하며, 대항력 있는 임차인으로 인한 명도 리스크를 고려할 때, 감정가(443,000,000원) 또는 최근 시세보다 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

* 최근 6월 2026년 매매가 평균 (17층, 23층, 18층): 약 430,333,333원

* 본건 감정가: 443,000,000원

상기 시세와 위험 요소를 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 약 390,000,000원 ~ 410,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다. 특히, 임차인 관련 인수 보증금(0원)은 재확인되었으나, 실제 명도 과정에서의 불확실성을 감안하여 보수적인 금액으로 접근하는 것이 바람직합니다.

제안하는 예상 입찰가: 395,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.