나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500547 [1] 인천광역시 서구 경서동 752-11 골든아트빌 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인일 · 평가일 2026.02.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 경서동 소재 "경서초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물내 4층401호로서, 외 벽 : 치장벽돌 및 석재 마감 등. 내 벽 : 벽지 및 타일 마감 등. 창 호 : 샷시 창호 등. (사용승인일 : 2010.02.03)

이용상태

다세대주택(복층구조)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 8m 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2025 -05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-05-07)(서부교육지원청 )<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(예빛유치원(서부교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경500547 (1)

소재지: 인천광역시 서구 경서동 752-11 골든아트빌 4층401호

용도: 다세대주택

감정가: 226,000,000원

토지면적: 47.64㎡ (약 14.41평)

건물면적: 70.56㎡ (약 21.34평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사

사용승인일: 2010년 02월 03일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 경서동에 위치하며, 인근에 경서초등학교가 있고 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

2.3. 인접 도로상태

본건 북측으로 폭 8m 내외의 도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근이 원활함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본 상 말소기준권리는 2021년 09월 10일 접수된 신한카드 가압류(인천지방법원 2021카단105568)임.

3.2. 말소될 권리

말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됨. (을구 3번 주택임차권, 갑4번 신한카드 가압류, 갑6번 하나저축은행 가압류, 갑8번 삼성카드 가압류 등)

3.3. 인수되는 권리

본건은 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 3번 주택임차권등기"로 명시되어 있으나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 인수 보증금은 없는 것으로 판단됨.

임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(김태호)

* 보증금: 280,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 07월 19일

* 확정일자: 2021년 06월 29일

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 합계: 0원

3.4. 등기부 요약

현재 등기부에는 소유권 보존 및 이전 기록, 주택임차권, 다수의 가압류, 그리고 본건 강제경매 개시 결정 등기 등이 기재되어 있음. 총 채권액은 324,836,758원임.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사 건물들의 거래가는 다음과 같음.

* 2026년 1월 14일 거래: 인천 서구 경서동 752-4, 크리스탈빌, 56.24㎡, 3층, 85,000,000원 (약 151만원/㎡)

* 2026년 1월 8일 거래: 인천 서구 경서동 738-12, 그레이스파크빌, 47.76㎡, 3층, 90,000,000원 (약 188만원/㎡)

* 2026년 1월 8일 거래: 인천 서구 경서동 730-3, 보람아트빌2차, 44.88㎡, 2층, 76,000,000원 (약 169만원/㎡)

4.2. 건물 및 단지 정보

본건은 2010년 2월 사용승인된 철근콘크리트구조의 다세대주택임. 인근 유사 건물들도 2010년~2012년 사이에 건축되었으며, 대부분 비슷한 시기에 건축된 다세대 주택들로 파악됨.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

본건은 경서초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주위로 다세대주택과 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

5.2. 교육환경

인근에 경서초등학교가 있으며, 상대보호구역(서부교육지원청)으로 지정된 지역이 있어 교육 환경이 보호되고 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 특히 외국인 등의 주택용도 취득에 한하여 허가가 필요함. 국내인 낙찰자의 경우, 향후 거래 시 관련 규정 확인이 필요할 수 있음.

6.2. HUG 인수조건 변경

'HUG 인수조건 변경' 및 '선순위임차권' 관련 내용은 복잡할 수 있으나, 임차인 현황 상 대항력 없는 임차인으로 분류되고 인수 보증금 또한 0원으로 명시되어 있어, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 위험은 없는 것으로 분석됨. 다만, HUG의 정확한 채권/채무 관계 및 경매 진행 과정에서의 특수성을 추가 확인해야 함.

6.3. 감정가와 시세 차이

본건의 감정가는 226,000,000원이나, 최근 인근 유사 건물들의 매매가는 7천만 원대에서 9천만 원대로 파악되어 상당한 시세 차이가 존재함. 이는 감정가 산정 기준 또는 향후 시장 변화에 대한 고려가 필요함을 시사함.

7. 종합 의견

본건은 인천 서구 경서동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 생활 편의시설 접근성을 갖추고 있음. 권리 분석 상 인수할 임차인의 보증금이 없는 점은 매우 긍정적임. 그러나 감정가와 실제 시장 거래가 간의 큰 차이가 존재하며, 토지거래허가구역이라는 점은 잠재적 리스크로 고려될 수 있음. HUG 관련 조건 변경 사항에 대한 면밀한 검토가 필요함.

8. 투자 포인트

* 인수할 보증금이 없어 권리 관계가 비교적 명확함.

* 차량 및 대중교통 접근성이 양호함.

* 주거 및 생활 편의시설이 인근에 위치함.

* 감정가 대비 시세가 낮아, 시세 차익 또는 전월세 전환을 통한 수익 창출 가능성이 있음.

9. 예상 입찰가

주변 유사 물건의 최근 매매가를 고려할 때, 본건의 적정 시장 가치는 ㎡당 약 150만원 ~ 190만원 수준으로 추정됨. 본건 건물 면적(70.56㎡)을 기준으로 환산 시, 대략 1억 1천만 원에서 1억 3천만 원대의 시장가격을 예상할 수 있음.

그러나 감정가(2억 2천6백만 원)가 실제 시장가보다 높게 책정된 점, 토지거래허가구역 등의 제약 조건, 그리고 HUG 관련 복잡성이 존재함을 감안하여 신중한 접근이 필요함.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 시장 시세와 경매 물건의 특성을 종합적으로 고려하여 1억 4천 5백만 원 수준으로 제안함. 입찰 시에는 감정가격을 시작가로 하여 경쟁 상황과 본건의 위험 요소를 충분히 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.