나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500587 [1] 인천광역시 남구 주안동 856-109 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대양촌 · 평가일 2026.02.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 인천광역시 미추홀구 학익동 소재 '인천연학초등학교' 북동측 인근에 위치하며 주변은 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본 건 까지의 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 제4층 제402호로서, 외벽 : 모르타르 등 마감. 창호 : 새시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형의 토지로서 다세대주택 부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

본 건 북측으로 노폭 약 5M 내외의 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

공히 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 주거환경개선지구(사업완료-2006.12.31)<도시저소득주민의주거환경개선을위한임시조치법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본 건 등기사항전부증명서상 '남구 주안동'으로 등재되어 있으나 집합건축물대장상 '구 명칭변경 : 인천광역시 남구 명칭 변경에 관한 법률(2018.7.1.시행)에 따라 구명칭변경(남구->미추홀구)'되었으니 경매 참여 및 진행 시 참고하시기 바람. - 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2026타경500587 (1)

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 856-109, 4층 402호

* 건물명: 서주하이츠빌라

* 용도: 다세대주택 (집합건축물대장상 공동주택)

* 감정가: 89,000,000원

* 토지면적: 10.83㎡ (약 3.28평)

* 토지지분: 10.833333333333334㎡ (약 3.28평)

* 건물면적: 40.05㎡ (약 12.11평) (전용면적)

* 건물지분: 40.05㎡ (약 12.11평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건축년도: 1996년 8월 1일 (사용승인일 기준)

* 총 층수: 4층 건물 내 4층

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 인천광역시 미추홀구 주안동 일대에 위치하며, 주변은 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대입니다. (감정평가서상 '인천연학초등학교' 북동측 인근으로 기재되었으나, 등기부 및 건축물대장상 주안동 소재입니다.)

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

* 도로상태: 본건 북측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로가 개설되어 있습니다.

* 토지이용계획: 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 주거환경개선지구(사업완료), 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등).

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 인천지방법원 2026.01.23. 접수된 강제경매개시결정 (2026타경500587) 입니다.

* 인수되는 권리: 인수되는 보증금은 없습니다 (인수 보증금 합계: 0원).

* 등기부상 '을구 9번' 주택임차권(송 (보증금 105,000,000원, 전입일자 2022.04.20))은 말소 예정이며, 임차인 현황 상 대항력이 없는 것으로 확인됩니다. (집합건물 등기부 요약상 '말소'로 기재됨)

* 기타 권리사항:

* 소유권 이전: 김동춘(2008), 주식회사한율컴퍼니(2021), 김진혁(2022) 순으로 소유권이 이전되었습니다.

* 강제경매 채권자: 주택도시보증공사 (금액: 105,000,000원)

1.3. 상권분석

* 건물 연식: 1996년 준공으로 약 30년 정도 되었습니다.

* 주변 시세 비교:

* 2026년 5월, 인근 '세명쉐르빌'(2001년식, 43.33㎡) 8,200만원 실거래.

* 2026년 5월, 인근 '화인에이스빌'(2012년식, 44.77㎡) 12,200만원 실거래. (신축 건물로 시세 상단 형성)

* 2026년 5월, 인근 '대일빌라'(1993년식, 44.4㎡) 9,000만원 실거래.

* 본건(40.05㎡)의 감정가는 8,900만원으로, 주변 시세 및 건물 연식을 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. 특히, 연식이 비슷한 '대일빌라' 시세(9,000만원)와 유사한 수준입니다.

1.4. 생활정보

* 주변 환경: 다세대주택, 단독주택이 밀집한 주거 지역으로, 기본적인 근린생활시설 이용이 가능합니다.

* 편의시설: 인근 근린생활시설을 통해 생활 편의시설 접근이 가능합니다.

* 교육시설: 감정평가서상 '인천연학초등학교'가 인근에 위치한다고 언급되어 있으나, 정확한 거리는 별도 확인이 필요합니다. (주안동 일대 학교 정보 확인 필요)

* 대중교통: 인근 버스정류장을 통한 시내버스 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 주거환경개선지구: 해당 지역은 주거환경개선지구로 지정되었으나, 사업 완료(2006.12.31) 상태이므로 추가적인 개발이나 사업 지연 가능성은 낮습니다. 다만, 지역의 노후화로 인한 장기적인 재개발 가능성은 상존할 수 있습니다.

* 임차권 관련 사항: 임차인 현황 상 '대항력 없음' 및 등기부 상 '말소'로 기재되어 있어 인수 부담은 없으나, 물건명세서 상 '주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출' 조건이 명시된 점은 참고해야 합니다. (현재까지의 정보로는 인수되는 보증금 없음으로 판단)

* 토지거래허가구역: 본 건은 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상)에 해당하므로, 해당 자격이 없는 구매자는 거래에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구 주안동에 위치한 40.05㎡ 규모의 다세대주택으로, 감정가는 8,900만원입니다. 주변은 노후된 주택 밀집 지역으로, 기본적인 주거 환경은 갖추고 있습니다. 권리 분석상 인수해야 할 부담은 없는 것으로 보이나, 임차권 관련 사항에 대한 최종 확인은 필요합니다. 연식 대비 적정한 감정가를 바탕으로, 주변 실거래가를 고려했을 때 현 시세 수준에서 거래가 이루어질 것으로 예상됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거지: 주거환경개선지구 사업 완료 지역으로, 비교적 안정적인 주거 환경을 유지하고 있습니다.

* 실거주 또는 소형 임대 수익: 40.05㎡의 전용면적은 1인 가구나 소형 가족의 실거주에 적합하며, 임대 수익을 기대할 수 있는 규모입니다.

* 합리적인 가격대: 감정가 8,900만원은 주변 최근 실거래가(8,200만원 ~ 12,200만원)를 고려할 때, 잠재적 가치 상승 또는 안정적인 시세 유지 가능성을 보여줍니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 89,000,000원입니다. 인수되는 보증금이 없는 점을 고려하고, 주변 시세 및 건물 연식(1996년식)을 감안하여 보수적으로 접근할 때, 예상 입찰가는 75,000,000원 ~ 85,000,000원 사이에서 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

안정적인 투자를 위해 감정가 대비 약 90% 수준인 80,000,000원을 제안합니다.

이는 최근 실거래가 중 중간 수준인 9,000만원보다 낮은 금액으로, 잠재적 위험 요소를 상쇄하며 시세 차익을 확보할 수 있는 수준입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.