나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500573 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1143-29 산토리니빌 11층1105호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우일헌 · 평가일 2026.02.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 '구월여자중학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 본 건과 동유형의 도시형생활주택(연립주택), 주거용오피스텔, 아파트, 근린생활시설, 숙박 시설, 대형마트, 위락시설 등이 혼재하는 중심상업지대이며 제반주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본 건까지 제반차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 인천지하철 1호선 '예술회관역' 이 소재하는 등 대중교통이용편의도는 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 14층 건물 내 11층 1105호이며 (사용승인일자: 2020.07.08), 외벽: 몰탈위 페인팅 및 돌붙임 마감 등, 내벽: 벽지 마감 등, 바닥: 장판깔기 마감 등, 창호: 섀시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형연립주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화설비, 난방설비, 도시가스 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지이며 1개 동(60개 호, 주차42대, 용적률 743.73%) 건부지임.

인접 도로상태등

본 건 동측으로 노폭 약 10m 내외의 보행자전용도로와, 서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도 로와 각각 접하며 도로상태 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(2025-07-28)(구월업무지구), 소로1류(폭 10m~12m )(접합), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-60 86)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가 구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.))).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임차보증금 금259,000,000원 주택임차권 등기되어 있으며 임대차관계는 미상임.

물건 비고

- 도시형생활주택(단지형 연립주택)으로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경500573 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1143-29 산토리니빌 11층 1105호

용도: 연립주택 (도시형생활주택)

감정가: 2억 2,100만 원 (221,000,000원)

토지면적: 8.05㎡ (약 2.44평)

건물면적: 48.29㎡ (약 14.61평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

본 건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 '구월여자중학교' 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 동유형의 도시형생활주택, 주거용 오피스텔, 아파트, 근린생활시설, 숙박시설, 대형마트, 위락시설 등이 혼재하는 중심상업지대로서 입지 환경은 양호한 편입니다.

제반 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 인천지하철 1호선 '예술회관역'이 소재하여 대중교통 이용 편의도가 매우 우수합니다.

주변에 혐오시설이 특별히 확인되지 않습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 국민건강보험공단의 압류 (2024-01-11)

매각으로 인해 소멸되는 권리:

* 주택도시보증공사(송보라)의 주택임차권 (을1): HUG의 말소 동의 확약서가 제출되어 말소될 예정입니다.

* 국민건강보험공단의 압류 (갑6): 말소기준권리로 매각으로 소멸됩니다.

* 인천지방법원의 강제경매개시결정 (갑7): 채권자 HUG의 경매로 매각으로 소멸됩니다.

* 주식회사삼우종합건설의 신탁등기 말소 (갑4)

* 박종호의 소유권이전 (갑5)

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 없음.

(단, 물건명세서상 을구 1번 주택임차권등기는 HUG의 말소 동의 확약서 제출로 말소될 예정입니다.)

임차인 현황:

* 임차인: 송 (주택도시보증공사)

* 보증금: 2억 5,900만 원 (259,000,000원)

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-02-25

* 확정일자: 2022-02-18

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경 관련. HUG의 말소 동의로 인해 보증금 인수 부담은 없습니다.

* 임차인: 최

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-01-20

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 부담 없음.

인수 보증금 합계: 0원.

본 건 경매로 인한 인수 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 구월동 일대는 인천의 주요 도심 중 하나로, 다양한 상업, 업무, 주거 시설이 밀집한 중심상업지대입니다.

예술회관역을 중심으로 유동인구가 많으며, 대형마트, 백화점, 각종 금융기관, 병원, 관공서 등이 인접하여 생활 편의시설이 풍부합니다.

주거용 오피스텔 및 도시형생활주택과 아파트 등이 혼재하여 주거 수요가 꾸준하며, 상업시설과의 연계로 임대 수익 확보에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

1.4. 생활정보

본 건물은 철근콘크리트 구조의 14층 건물로, 본 건은 11층에 위치하고 있습니다.

2020년 7월 8일에 사용 승인된 비교적 신축 건물입니다.

내부 설비로는 위생 설비, 급배수 설비, 승강기 설비, 화재 탐지 설비, 소화 설비, 난방 설비, 도시가스 설비 등이 갖추어져 있습니다.

주변에 구월여자중학교 등 교육시설이 있으며, 예술회관역, 버스정류장 등 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

대형마트, 근린생활시설, 위락시설 등이 인접하여 생활 편의성이 높습니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경 및 임차권 관련: HUG 측의 말소 동의 확약서가 제출되어 임차인의 보증금을 인수할 위험은 없으나, HUG와의 최종 계약 조건 변경 사항에 대해 잔금을 납부하기 전에 명확히 재확인할 필요가 있습니다.

건축물 대장상 용도와 실제 이용 상태: 감정평가 요약에 따르면 도시형생활주택(단지형 연립주택)으로 이용 중이라고 명시되어 있으며, 건축물대장상으로는 업무시설(오피스텔), 도시형생활주택(단지형 연립주택)으로 복합 용도 표기되어 있어, 실제 이용 및 추후 재산권 행사 시 용도 관련 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2020년에 준공된 비교적 신축 건물로, 인천의 핵심 상업 및 교통 중심지에 위치하여 입지 조건이 매우 우수합니다.

말소기준권리 외 모든 권리가 소멸되며, 임차인의 보증금을 인수할 부담이 없어 권리 관계가 비교적 명확한 편입니다.

중심상업지구 내 위치하여 향후 시세 상승 잠재력 또한 기대해볼 수 있는 물건입니다.

다만, HUG와의 계약 조건 변경 내용과 관련하여 최종적으로 명확히 확인하는 절차가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

신축급 건물 (2020년 준공)

인천의 중심 업무 및 교통 허브 (예술회관역, 구월동 중심상업지구)

명확한 권리관계 및 인수 부담 없음 (총 보증금 0원)

다양한 편의시설 및 배후 주거 수요 풍부

안정적인 임대 수익 및 시세 차익 기대 가능

1.8. 예상 입찰가

감정가는 2억 2,100만 원입니다.

주변 유사 건물(2000년대 초반 준공)의 매매가는 4,500만 원 ~ 8,500만 원 수준으로, 연식 차이 및 본 건의 신축성을 고려할 때 직접적인 비교는 어렵습니다.

다만, 본 건과 동일 건물(산토리니빌)의 유사 면적(48.29㎡)이 최근 약 2억 2,000만 원 수준에서 거래된 사례가 확인됩니다.

인수해야 할 보증금이 0원이므로, 감정가 수준 또는 약간 상회하는 가격을 고려해 볼 수 있습니다.

안정적인 낙찰을 고려한다면, 감정가 또는 그 이하인 2억 1,000만 원 ~ 2억 2,500만 원 선에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

보수적으로 2억 1,000만 원을 입찰가로 고려해 보시기를 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.