나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500528 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 695-10 브릴리언트 2층205호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2026.01.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 ‘인천기계공업고등학교’ 남측 인근에 위치하며, 인근 일대는 공동주택 및 단독주택, 업무시설, 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

대상물건 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하3층/지상15층 건물 내 제2층 제205호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등 내벽 : 벽지 도배 및 타일 붙임 마감 등 창호 : 샷시 등으로 시공되었습니다.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있습니다.

설비내역

위생 및 급,배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재경보설비, 기계식주차설비 등을 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

대상물건은 남동측 및 남서측으로 노폭 약 30미터, 10미터 내외의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2) 공히 일반상업지역(2025-12-08), 방화지구(2022-06-13), 시가지경관지구(2025-12-08), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청평생교육과-11155)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : ‘미상’입니다. 나. 사용승인일 : 2021.02.10

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 경매 정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경500528 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 695-10 브릴리언트 2층205호

용도: 오피스텔 (공부상 업무시설)

건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하3층/지상15층 건물 중 제2층 제205호

사용승인일: 2021년 02월 10일

감정가: 237,000,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 11.13㎡ (약 3.37평)

토지지분: 11.13㎡ (약 3.37평)

건물면적: 81.45㎡ (약 24.64평)

건물지분: 81.45㎡ (약 24.64평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '인천기계공업고등학교' 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 공동주택, 단독주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼합되어 형성된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

대상 물건 인근까지 차량 접근이 용이하며, 다수의 시내버스 노선이 운행 중입니다. 도보 약 5~10분 거리에 인천지하철 1호선 간석오거리역 및 도화역을 이용할 수 있어 대중교통 접근성이 양호한 편입니다. 물건은 남동측 및 남서측으로 노폭 약 30미터 및 10미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2026년 1월 22일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(채권액 305,000,000원)입니다. 본 경매로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수 가능한 권리

* 을구 순위 1번 주택임차권등기: 해당 권리는 말소 대상이나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 실제 인수 여부는 변동될 수 있습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 서

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025년 6월 25일

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있는 임차인이므로 인수 보증금 합계는 0원임에도 불구하고 세부적인 권리관계를 면밀히 파악해야 합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(이 )

보증금: 305,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 12월 23일

확정일자: 2021년 12월 7일

배당신고일자: 2023년 8월 1일

대항력: 없음

비고: 등기부상 주택임차권은 말소 예정입니다.

3.4. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

대상 물건이 위치한 인천 미추홀구 주안동 일대는 주거용 오피스텔과 근린생활시설이 혼합된 지역으로, 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다. 인근 지역은 꾸준한 수요를 유지하며 비교적 안정적인 시세를 형성하고 있습니다.

4.2. 건물 내 상권

본 건물인 '브릴리언트'는 업무시설(오피스텔)과 근린생활시설이 함께 입주할 수 있는 복합 건물로, 오피스텔 98호와 근린생활시설로 구성되어 있습니다. [cite: JSON analysis]

5. 생활정보

5.1. 교육 및 편의시설

대상 물건 인근에는 인천기계공업고등학교가 소재하여 교육 환경을 갖추고 있습니다. [cite: JSON analysis] 또한, 주변 일대에 다양한 업무시설 및 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 기타

인근 지역은 주거 및 상업 시설이 밀집해 있으며, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 문제

서 임차인은 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나 대항력이 있어, 임차인과의 관계 및 계약 내용을 명확히 확인하는 것이 중요합니다. 인수 보증금은 0원이지만, 이로 인한 추가적인 분쟁 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.2. HUG 인수조건 변경

HUG(주택도시보증공사) 인수조건 변경 사항은 경매 절차 또는 인수 조건에 특이사항이 있음을 시사하므로, 계약 조건 및 관련 서류를 철저히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 2021년 사용승인된 신축급 오피스텔로, 비교적 양호한 입지 조건과 교통 환경을 갖추고 있습니다. 감정가는 2억 3천 7백만원으로 책정되었으나, 최근 실거래가와 비교 시 다소 낮은 수준으로 판단됩니다. 그러나 대항력 있는 임차인 서 의 존재는 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있어, 이에 대한 철저한 사전 조사와 명확한 권리관계 확인이 필수적입니다. HUG 인수조건 변경 사항 또한 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2021년 준공된 건물로, 내부 상태 및 편의시설이 양호할 것으로 기대됩니다.

* 우수한 입지: 주안동의 교통 편리성과 생활 인프라가 갖춰진 지역에 위치합니다.

* 시장 대비 저평가 가능성: 최근 실거래가 대비 감정가가 낮게 책정되어 있어, 권리관계 문제가 명확히 해소된다면 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사 면적(84.78㎡)의 브릴리언트 오피스텔은 2억 6천만원에서 2억 7천만원 수준에서 거래되었습니다. [cite: JSON analysis] 본건의 건물면적(81.45㎡)을 고려한 시장 가치는 약 2억 5천만원 ~ 2억 6천만원으로 추정됩니다. 감정가(2억 3천 7백만원)는 시장가보다 낮은 편이나, 대항력 있는 임차인 등의 리스크를 감안할 때, 신중한 접근이 필요합니다.

인수 보증금(0원)을 제외한 예상 입찰가는 250,000,000원 ~ 260,000,000원 범위 내에서, 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 바탕으로 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 리스크를 고려하여 본건의 예상 입찰가를 250,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.