나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500527 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 695-10 브릴리언트 13층1306호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2026.01.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "인천기계공업고등학교" 남측 인근에 위치 하며, 부근은 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 등의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용편익은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 15층 건물 내 13층 1306호로서, 2021년 02월 10일 사용승인되었으며, 외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등, 창 호 : 샷시창 등임.

이용상태

대상물건은 오피스텔로 이용중임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 인접필지 대비 등고평탄한 2필지 일단의 부정형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 부지 남동측 및 남서측으로 노폭 약 30m 및 10m 내외의 포장도로와 접하며, 도 로상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1, 2 공히 : 일반상업지역(2025-12-08), 방화지구(2022-06-13), 시가지경관지 구(2025-12-08), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018 . 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청평생교육과- 11155)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세 대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2026타경500527 (1)

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 695-10 브릴리언트 13층1306호

* 건물명: 브릴리언트

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 256,000,000원

* 토지 면적: 11.54㎡ (약 3.49평)

* 토지 지분: 11.54㎡ (약 3.49평)

* 건물 면적: 84.50㎡ (약 25.56평)

* 건물 지분: 84.5㎡ (약 25.56평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (등기부 갑8)

* 건물 정보: 철근콘크리트구조, 15층 건물 내 13층, 2021년 02월 10일 사용승인

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "인천기계공업고등학교" 남측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로상태: 대상 물건 부지 남동측 및 남서측으로 노폭 약 30m 및 10m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 인천지방법원 2026타경500527 (2026년 01월 22일 접수된 강제경매)

* 권리분석 요약: 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 을구 순위 1번 주택임차권등기가 존재하나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 말소될 가능성이 높습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 곽지우

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 02월 28일

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 '0원'으로 기재되어 있으나 대항력이 있는 임차인으로, 인수 여부 및 상세 내역 확인이 필요합니다.

* 임차인: 심영덕

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 12월 16일

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 '0원'으로 기재되어 있으나 대항력이 있는 임차인으로, 인수 여부 및 상세 내역 확인이 필요합니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(강주은)

* 보증금: 285,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 11월 08일

* 확정일자: 2021년 09월 13일

* 배당신고일자: 2023년 08월 10일

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없으며, 배당 신고를 통해 보증금 회수를 시도할 것으로 예상됩니다.

* 특이사항: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권, 대항력있는 임차인 존재.

4. 상권분석

* 지역 특성: 본 물건이 위치한 지역은 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재하는 주거 및 상업 복합 지역입니다.

* 업종 및 시설: 인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다. "인천기계공업고등학교"가 남측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변 시설 및 혐오시설: 주변에 편의점, 버스정류장, 동사무소, 은행, 카페, 놀이터, 공원 등이 인접해 있어 생활 편의성이 양호합니다. 현재까지 파악된 정보상 특별한 혐오시설이나 유해시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 주거 편의시설: 인근에 편의점, 은행, 카페, 근린생활시설 등이 위치하여 생활 편의성이 양호합니다.

* 교육시설: "인천기계공업고등학교"가 남측 인근에 소재하고 있습니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 편익 또한 보통 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력있는 임차인 (곽지우, 심영덕): 두 임차인은 보증금이 0원으로 기재되어 있으나 대항력이 있어, 낙찰 후 해당 임차인들의 권리 관계를 명확히 확인하고 인수 여부를 신중하게 검토해야 합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG)의 인수조건 변경에 따라 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획 상 제한사항: 본 물건은 방화지구, 시가지경관지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)에 해당하여, 향후 토지 이용 및 거래에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 주안동에 위치한 오피스텔로, 비교적 최근에 건축되었고 입지 조건 또한 무난한 편입니다. 최근 실거래가도 감정가 대비 양호한 수준을 보이고 있습니다. 그러나, 보증금 0원에 대항력 있는 임차인 존재, HUG 인수조건 변경 등 권리 및 조건상의 불확실성이 높아 철저한 사전 조사와 면밀한 분석이 반드시 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔: 2021년 사용승인된 비교적 신축 건물로, 유지보수 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

* 양호한 주변 환경: 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 최근 실거래가 반영: 최근 2024년 4월에 10층이 2억 7천만원, 3층이 2억 6천만원에 거래된 사례가 있어 시장 가치가 뒷받침됩니다.

9. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 최근 매매 사례: 2024년 4월 19일 10층 270,000,000원, 3층 260,000,000원.

* 본 물건은 13층으로, 동일 건물 10층 거래가보다 높게 평가될 수 있습니다.

* 인수 보증금: 제공된 정보상 '인수 보증금 합계: 0원'으로, 낙찰자가 추가적으로 부담해야 할 임차인 보증금은 없는 것으로 보입니다.

* 권리상 인수 부담: 대항력 있는 임차인 곽지우, 심영덕 씨의 보증금 0원 상태 및 HUG 인수조건 변경에 대한 불확실성을 고려해야 합니다.

* 예상 입찰가: 상기 정보와 리스크 요인을 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 예상 입찰가는 270,000,000원 ~ 285,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. 다만, 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.