나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500595 [1] 인천광역시 부평구 부평동 370-40 진흥스타움 5층504호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 소담 · 평가일 2026.02.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "시장로터리" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 인천1호선 "부평시장역" 및 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통이용편익은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물내 5층 504호로서, 외벽: 일부 석재 및 몰탈위 페인팅마감 등, 창호: 샷시 창호임.

이용상태

오피스텔임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필 일단의 부정형의 토지로, '업무시설 및 근린생활시설'의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 로폭 약 25미터 내외의 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

370-40, 370-42, 370-73: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2025-05-19), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.) 370-72: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2025-05-19), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 현장 조사 및 추가적인 법률 검토가 필요할 수 있습니다.

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경500595 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 370-40 진흥스타움 5층 504호

용도: 오피스텔

감정가: 238,000,000원

토지면적: 9.76㎡ (약 2.95평)

토지 지분: 9.76㎡ (약 2.95평)

건물면적: 74.26㎡ (약 22.46평)

건물 지분: 74.26㎡ (약 22.46평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "시장로터리" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

교통 상황으로는 차량 접근이 용이하며, 인천1호선 "부평시장역"이 도보권 내에 위치하고 있으며 다수의 버스 노선이 운행되는 버스 정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

남서측으로 약 25미터 내외의 도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

토지 이용 계획상 본건은 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역에 해당합니다. 또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등 주택용도 취득에 관한 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리는 2023년 3월 9일 접수된 부천세무서장의 압류(갑9)입니다.

말소기준권리보다 늦게 등기된 모든 권리(갑10 압류, 갑11 강제경매)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

주택도시보증공사(HUG)와 관련된 주택임차권(을3, 김단)은 2024년 11월 22일 접수되었으며, 금액은 269,000,000원입니다. 본 임차권은 등기부상 말소 예정이며, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 낙찰자가 인수할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 노유현은 보증금 1,200,000원, 차임 800,000원이나, 전입일자, 확정일자, 배당신고일자가 미상이며 대항력은 없는 것으로 기재되어 있습니다.

인수 보증금 합계: 0원

1.4. 상권분석

본건이 위치한 부평동 시장로터리 인근은 부평의 중심 상업지역으로 유동인구가 풍부하며 다양한 근린생활시설과 상업시설이 밀집해 있습니다.

오피스텔 건물인 "진흥스타움"은 2018년에 준공되어 비교적 신축에 속하며, 총 14층 규모입니다.

최근 3년간의 실거래가 정보를 분석한 결과, 전용면적 약 73~76㎡ 오피스텔이 22,300,000원에서 23,000,000원(223백만원 ~ 230백만원) 사이에서 거래되었습니다.

본건의 감정가는 238,000,000원이며, 건물 면적은 74.26㎡ (약 22.46평)입니다. 최근 실거래가 평균 약 226,000,000원 대비 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 인천1호선 부평시장역 이용이 편리하며, 다수의 버스 노선으로 시내외 이동이 용이합니다.

* 편의시설: 시장로터리 인근으로 백화점, 대형마트, 재래시장, 병원, 은행 등 각종 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

* 교육시설: 주변에 초, 중, 고등학교가 분포되어 있어 자녀 교육 환경도 고려할 수 있습니다.

* 주변 환경: 오피스텔, 공동주택, 상업시설이 혼합되어 있어 주거 및 업무 환경이 모두 갖추어져 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 관련: 주택도시보증공사(HUG)와의 거래 조건 변경이 있었던 것으로 추정되며, 이와 관련된 구체적인 사항은 추가 확인이 필요합니다. 다만, 등기부상 주택임차권은 말소 예정이며 HUG의 말소 동의 확약서가 제출되어 낙찰자의 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

* 토지거래계약 허가구역 지정: 본 물건 소재 토지는 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있었으며, 지정 기간(2025.8.26. ~ 2026.8.25.)이 본 보고서 작성 시점(2026년 8월 12일)과 인접해 있습니다. 경매 진행 시점 및 낙찰 후 거래에 따라 관련 규정을 확인해야 합니다.

* 혐오시설 조사: 제공된 정보 및 건축물표제부상으로는 인근에 혐오시설이 확인되지 않았습니다. 다만, 정확한 확인을 위해서는 주변 지도 서비스 등을 통한 추가적인 조사가 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 인천 부평구의 핵심 상권인 부평시장역 초역세권에 위치한 오피스텔로, 뛰어난 교통 및 생활 편의성을 자랑합니다. 2018년 준공된 비교적 신축 건물로 내부 상태 및 관리 상태가 양호할 것으로 기대됩니다. 권리관계상 낙찰자가 인수할 특별한 부담은 없으나, HUG 인수조건 변경 및 임차권 관련 사항은 최종 입찰 전 면밀한 재확인이 필요합니다. 최근 실거래가 대비 감정가가 다소 높게 책정되어 있어, 합리적인 가격으로 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 역세권 오피스텔: 부평시장역 도보 이용이 가능한 입지로, 직장인 및 학생 등 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 핵심 상권: 부평 도심 상업지역에 위치하여 풍부한 생활 인프라를 누릴 수 있으며, 상업시설 임대 수익률도 기대해 볼 수 있습니다.

* 권리관계 명확성: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정이며, HUG 관련 임차권 또한 말소 동의 확약서 제출로 인수 부담이 없습니다. (단, HUG 인수조건 변경 내용 확인 필요)

1.9. 예상 입찰가

감정가: 238,000,000원

최근 실거래가 평균: 약 226,000,000원 (22,300만원 ~ 23,000만원)

건물 면적: 74.26㎡ (약 22.46평)

인수 보증금: 0원

최근 실거래가 및 감정가, 투자 가치 등을 종합적으로 고려할 때, 시세 범위 내에서 경쟁력 있는 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가 범위: 220,000,000원 ~ 230,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.