나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500442 [1] 인천광역시 연수구 옥련동 266-8 지1층비01호 목욕시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2026.01.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 옥련동 소재 "송도역" 남측 인근에 위치하는 구분건물로서, 인근에 각종 근린생활시설, 다세대주택, 아파트 단지 등이 소재하며 제반 주위상황은 보통임.

교통상황

본건 인근에 버스정류장 및 지하철역 등이 소재하며 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 콘크리트지붕 지하2층/지상7층 중 제지1층 제비01호외로서, (사용승인일 : 2003.01.17.) 외벽 : 석재붙임 마감등, 내벽 : 인테리어 마감등, 창호 : 새시창호임.

이용상태

일련번호(가) 지1층 비01호 : 일반목욕장(상호: 태평양사우나)임. 일련번호(나) 지2층 비02호 : 공부상 용도는 일반목욕장, 일반음식점이며, 후면 "사진"과 같이 현재 철거중임.

설비내역

위생설비, 급배수, 급탕설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필 일단의 사다리형 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

4필 일단의 토지로서 북측으로 노폭 약 40m, 동측으로 노폭 약 12m, 남측으로 노폭 약 6m의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1, 3, 4) : 공히, 제2종일반주거지역,상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)임. 일련번호(2) : 제2종일반주거지역,광로3류(폭 40m~50m)(접합),건축용도지역기타<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약 에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.) 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일반목욕장(상호 : 태평양사우나)으로 이용중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2026타경500442 (1)

감정가: 1,350,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주식회사 평강엔지니어링 (본건 강제경매 개시결정 채권자)

건물 용도: 목욕시설 (일반목욕장)

현재 이용 현황: 일반목욕장 (상호: 태평양사우나) 운영 중. (지하 2층 일부는 철거 중)

1.2. 면적 및 토지이용

토지 면적: 224.39㎡ (약 67.89평) - 4필 일단의 사다리형 토지

건물 연면적: 789.67㎡ (약 238.89평)

건물 구조: 철근콘크리트조 콘크리트 지붕, 지하 2층 / 지상 7층 중 제지1층 제비01호

사용승인일: 2003년 01월 17일

토지 이용 계획: 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역 (2025.08.26 ~ 2026.08.25)

1.3. 건물 정보

외벽: 석재 붙임 마감 등

내벽: 인테리어 마감 등

창호: 새시 창호

설비: 위생, 급배수, 급탕, 난방, 승강기, 소방 설비 등

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 인천광역시 연수구 옥련동 소재 "송도역" 남측 인근에 위치합니다.

주변에 각종 근린생활시설, 다세대주택, 아파트 단지 등이 소재하여 주거 및 상업 복합 지역 특성을 보입니다.

전반적인 주위 상황은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 접근성

인근에 버스정류장 및 지하철역 (송도역)이 소재하여 교통이 양호한 편입니다.

본 건 토지는 북측 약 40m, 동측 약 12m, 남측 약 6m 폭의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리인 우리은행 근저당(2017.04.17.)보다 늦은 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

해당 권리로는 우리은행 근저당, 김경여 근저당, 김채현 근저당, 주식회사 평강엔지니어링 강제경매, 연수구 압류 등이 포함됩니다.

3.2. 인수되는 권리

제시된 권리 분석 상, 매각으로 인해 특별히 인수해야 할 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (지상권 개요 없음)

3.3. 임차인 현황

총 5명의 임차인이 배당 신고 하였으나, 모두 대항력이 없는 것으로 파악됩니다.

김 : 보증금 3,000,000원, 월세 300,000원. 배당신고일 2026-04-24.

박 : 보증금 10,000,000원, 월세 0원. 배당신고일 2026-04-24.

이 : 보증금 15,000,000원, 월세 0원. 배당신고일 2026-04-24.

이 : 보증금 5,000,000원, 월세 100,000원. 배당신고일 2026-04-24.

이 : 보증금 50,000,000원, 월세 0원. 배당신고일 2026-04-24.

인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

주의: 임차인들의 전입일자 또는 사업자등록일자, 확정일자 정보가 누락되어 있으므로, 현장 조사를 통해 정확한 권리 관계 재확인이 필요합니다. (비고란에 '대항력 없음'으로 명시되었으나, 법적 효력은 배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다.)

3.4. 권리분석 요약

본 건은 다수의 근저당 및 강제경매가 설정되어 있으나, 말소기준권리 하부의 권리들이므로 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 970,000,000원입니다.

임차인들은 대항력이 없는 것으로 판단되나, 명도 시 협의가 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 현재 이용 현황

본 건은 '태평양사우나'라는 상호의 일반 목욕장으로 운영 중입니다.

지하 2층의 일부 공간은 공부상 일반목욕장 및 일반음식점으로 되어 있으나, 현재 철거 중인 상태입니다.

4.2. 주변 상권 특성

송도역 인근 및 주거 밀집 지역에 위치하여 배후 수요가 일정 부분 확보될 수 있습니다.

근린생활시설이 주변에 다수 분포하여 업종 전환 시 타 상권과의 연계성도 고려해볼 수 있습니다.

다만, 대규모 상업 시설이나 유흥 시설보다는 주거 및 생활 편의 중심의 상권 특성을 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

송도역 (인천1호선)을 중심으로 대중교통 이용이 편리하며, 버스 노선도 다양하게 운영됩니다.

인근에 마트, 병원, 은행 등 기본적인 근린생활시설이 위치해 있어 생활 편의성은 양호한 편입니다.

추가 조사 필요: 주변 1km 이내 혐오시설 또는 유해시설 존재 여부 확인이 필요합니다. 현재 제공된 정보만으로는 확인이 불가합니다.

5.2. 교육 환경

본 건은 제2종일반주거지역 내 상대보호구역으로 지정되어 있어, 인근 학교와의 거리 등 건축 관련 제한사항을 검토해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계 리스크

등기부상 채권 총액이 감정가의 약 71.85%에 달하지만, 모든 권리가 소멸될 예정이므로 명확한 권리 인수 리스크는 적습니다.

6.2. 이용/명도 리스크

현재 목욕탕으로 운영 중인 관계로, 명도 과정에서 현 운영자와의 협상이 필요할 수 있습니다.

철거 중인 지하 2층 부분의 원상복구 또는 처리 방안에 대한 추가 확인이 필요합니다.

토지거래계약허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 등 주택 용도 취득 시 허가를 받아야 합니다. (지정 기간: 2025.08.26 ~ 2026.08.25)

6.3. 지역 리스크

송도역 인근 지역의 개발 계획 및 향후 지역 가치 변동 추이를 주시할 필요가 있습니다.

제2종일반주거지역으로 분류되어 있어, 건물 신축이나 용도 변경 시 건축법 등 관련 규제를 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 연수구 옥련동 송도역 인근에 위치한 목욕 시설 건물입니다.

건물은 2003년 준공되었으며, 현재 '태평양사우나'로 운영 중입니다.

교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호하며, 주변이 주거 및 근린 상업 지역으로 형성되어 있습니다.

등기부상 권리 관계는 복잡하나, 모두 소멸될 예정으로 권리 인수 리스크는 낮습니다.

현재 운영 중인 목욕탕 명도 및 철거 중인 지하층 관련 사항은 명도 시 협의 및 확인이 필요합니다.

토지거래계약허가구역 지정은 지정 기간 내에만 해당되므로, 경매 시점 이후 해제될 가능성도 있습니다.

8. 투자 포인트

역세권 인근의 입지: 송도역을 중심으로 교통 및 생활 인프라가 우수합니다.

건물 활용 가능성: 현재 목욕탕 용도 외에 다양한 상가 및 근린생활시설로의 업종 전환 또는 리모델링을 통해 부가 가치 창출이 가능합니다.

권리관계 명확성: 말소기준권리 하부의 모든 권리가 소멸될 예정으로, 낙찰 후 권리 관련 문제가 발생할 가능성이 낮습니다.

낮은 인수 보증금: 임차인들의 대항력이 없어 별도의 보증금 인수 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 1,350,000,000원

본 물건의 정확한 시세 및 명도 비용 산정이 어렵기 때문에, 본 정보만으로는 구체적인 입찰가 제시가 어렵습니다.

최근 실거래가 및 유사 물건 시세, 건물 상태, 명도 비용, 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사, 주변 시세 분석, 법률 및 세무 전문가 상담이 필수적입니다.

본 물건은 현재 운영 중인 목욕탕의 명도 난이도, 철거 중인 지하층 처리 비용, 향후 용도 변경 가능성 등을 신중히 검토해야 합니다.

추정치: 본 물건의 추가 조사 후, 최소 감정가의 80% ~ 100% 범위 내에서 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.