나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500530 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 89-23 어반스뷰6차 14층1401호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서해 · 평가일 2026.01.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "석암초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위 일대는 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위여건 보통임.

교통상황

본건 인근까지 제반 차량출입 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 "시민공원역"이 소재하여 대중교통사정은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물내의 제14층 제1401호로서, (사용승인일 : 2019.11.4.) 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 일부 석재 붙임 마감 창호 : 샷시 창호 임.

이용상태

오피스텔(폐문부재로 내부확인 못함)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기 설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필지 일단의 사다리형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측 및 남동측으로 노폭 약 15미터 및 4미터 내외의 포장도로에 각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1. 주안동 89-23 일반상업지역(2025-12-08), 방화지구(2022-06-13), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2018-04-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)<추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 2. 주안동 89-26 일반상업지역(2025-12-08), 방화지구(2022-06-13), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2018-04-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2026타경500530 (1)

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 89-23, 어반스뷰6차 14층1401호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 213,000,000원

* 토지면적: 9.90㎡ (약 2.99평)

* 건물면적: 69.54㎡ (약 21.04평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (추정)

* 사용승인일: 2019년 11월 4일

* 총 층수: 14층

* 해당 층: 14층

* 건물 내 총 호수: 72호

* 토지이용계획상 용도: 일반상업지역, 방화지구

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

본 물건은 인천광역시 미추홀구 주안동에 위치하며, "석암초등학교" 남서측 인근 지역입니다. 주변은 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주위 여건은 보통 수준입니다.

* 교통상황:

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 지하철 "시민공원역"이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로상황:

물건지 남서측 및 남동측으로 각각 노폭 약 15미터 및 4미터 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 주차에 무리가 없습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 인천지방법원의 강제경매개시결정 등기 (을구 5번, 접수일자 2026-01-23)

* 등기부채권 총액: 233,000,000원

* 임차인 현황:

주택도시보증공사 (이영숙)

보증금: 233,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021년 1월 28일

확정일자: 2022년 9월 1일

배당신고일자: 2023년 10월 10일

대항력: 없음

* 권리관계 요약:

말소기준권리보다 선순위의 권리는 존재하지 않습니다. 임차인인 주택도시보증공사는 대항력이 없으며, 등기부상 주택임차권(을구 1번)은 말소 예정입니다. 물건명세서상 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 인해 해당 임차권은 소멸될 것으로 보입니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 임차 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성:

본 물건은 일반상업지역에 속하며, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설이 복합적으로 분포하는 지역입니다. "시민공원역" 역세권에 해당하여 유동인구 확보에 유리한 입지입니다.

* 잠재력:

지하철역 인근이라는 지리적 이점과 주변 상업시설 발달로 인해 안정적인 임대수익 창출이 기대됩니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: "석암초등학교"가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 지하철 "시민공원역" 및 다수의 버스 노선을 이용할 수 있어 출퇴근이 편리합니다.

* 편의시설: 주변에 근린생활시설이 밀집해 있어 쇼핑, 외식 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주변 환경:

본 물건은 오피스텔 및 주거/상업 시설이 밀집한 지역에 위치하고 있습니다. 주변에 대규모 공업단지나 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 없습니다. (관련 정보 검색 결과 기준)

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경:

특이사항 및 특수물건정보에 "HUG 인수조건 변경"으로 기재되어 있습니다. 이는 경매 개시 전 HUG와 관련된 조건의 변동이 있었음을 시사하며, 세부적인 내용은 추가 확인이 필요할 수 있습니다. 다만, 권리분석 결과 인수할 임차 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

* 내부 확인 불가:

감정평가 시 폐문부재로 인해 내부 확인이 불가능했습니다. 실제 내부 상태는 현장 방문 시 반드시 확인해야 합니다.

* 토지 이용 제한:

상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상) 등에 해당하므로 관련 법규를 사전에 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 주안동에 위치한 오피스텔로, 지하철 "시민공원역" 역세권이라는 장점을 가지고 있습니다. 2019년에 준공된 비교적 신축 건물이며, 권리 분석상 낙찰자가 인수할 부담이 없는 명확한 권리 상태를 가지고 있습니다. HUG 인수조건 변경이라는 특이사항이 있으나, 대항력 있는 임차인이 없고 말소 예정이므로 큰 문제는 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 내부 확인 불가라는 점은 입찰 전 반드시 확인해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 프리미엄: "시민공원역" 인근으로 향후 시세 상승 및 안정적인 임대 수요 기대.

* 신축 건물: 2019년식 건물로 비교적 최신 시설을 갖추고 있어 관리 용이 및 선호도 높음.

* 권리관계 명확: 인수 부담이 없어 깔끔한 소유권 확보 가능.

* 감정가 대비 저렴한 입찰 가능성: 권리관계가 명확함에도 불구하고, HUG 관련 특이사항이나 내부 미확인 등으로 인해 시세보다 낮은 가격에 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석:

본 물건은 전용면적 69.54㎡ (약 21.04평) 오피스텔입니다. 인천 미추홀구 주안동 일대의 유사 면적 오피스텔 시세를 고려할 때, 현재 시세는 감정가(213,000,000원)와 유사하거나 약간 상회하는 수준 (약 220,000,000원 ~ 230,000,000원)으로 추정됩니다.

* 예상 입찰가:

인수할 권리가 없고 건물 상태가 양호할 것으로 예상되는 점, 그리고 역세권 입지를 고려할 때, 감정가를 기준으로 90%~95% 수준의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 희망 입찰가는 약 190,000,000원 ~ 205,000,000원 범위에서 검토해볼 것을 권장합니다. 실제 입찰 시에는 내부 상태, 최신 시장 동향, 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.