나이스옥션 법원경매 인천 2026타경54 [1] 인천광역시 남동구 간석동 616-7 간석신동아파밀리에명품아파트 101동 5층503호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호원 · 평가일 2026.01.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역 남동구 간석동 소재 "홈플러스" 남측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 주거환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 대중교통사정은 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 금속기와지붕 21층중 5층 503호로서 외벽 : 시멘트모르타르위 페인트 마감 등 내벽 : 벽지 및 타일마감 등 창호 : 샷시 유리창 등임.

이용상태

아파트임.

설비내역

위생설비, 개별난방설비, 옥내소화전설비, 자동화재탐지설비 및 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리의 공동주택건물부지로 인접도로와 등고평탄함.

인접 도로상태등

단지내 포장도로에 접하며, 본건까지 차량출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 소로3류(접함), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축용도지역기타<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제 권역<수도권정비계획법>, 토지가래계약에 관한 허가구역임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2026타경54 (1)

* 소재지: 인천광역시 남동구 간석동 616-7 간석신동아파밀리에명품아파트 101동 5층503호

* 용도: 아파트

* 감정가: 404,000,000원

* 토지면적: 30.82㎡ (약 9.32평)

* 토지지분: 30.8225㎡

* 건물면적: 84.46㎡ (약 25.55평) (전용면적)

* 건물지분: 84.4571㎡

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 권OO

* 아파트 정보: 간석신동아파밀리에명품아파트, 2007년 8월 30일 사용승인, 총 5개동 715세대 규모, 최고 21층 건물 중 5층에 위치

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 "홈플러스" 남측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 주거환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 출입이 용이하며, 단지 내 포장도로에 접해 있습니다. 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 건 토지는 제3종일반주거지역에 속하며, 소로3류에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 건축법상 건축용도지역, 교육환경 보호에 관한 법률상 상대보호구역, 수도권정비계획법상 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

* 주변 시설: 인근에 대형마트(홈플러스) 및 주거단지, 상업시설이 위치하여 생활 편의성이 양호합니다. 특별히 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 본 건은 선순위 임차권과 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

* 임차인 현황:

* 권혜숙: 보증금 325,000,000원, 차임 없음, 2021년 8월 17일 전입, 2021년 6월 23일 확정일자, 2023년 10월 12일 배당신고. 대항력 있음. (권리분석상 을구 5번 주택임차권으로 등기되어 있으며, 매수인에게 인수되는 권리임. 채권자 본인이기도 함.)

* 조영윤: 보증금 325,000,000원, 차임 없음, 2021년 8월 17일 전입, 확정일자 미기재, 2023년 10월 12일 배당신고. 대항력 없음.

* 권리관계 요약:

* 말소기준권리는 2022년 9월 5일자 안산시의 압류(갑5)입니다.

* 권혜숙의 주택임차권(을5, 2023년 10월 12일 등기)은 말소기준권리보다 선순위에 해당합니다.

* 권혜숙은 본 강제경매(갑8)의 채권자이기도 합니다.

* 인수되는 권리:

* 물건명세서상 "매수인에게 대항할 수 있는 을구 5번 임차권등기가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함"이라고 명시되어 있습니다.

* 즉, 경매 낙찰 후 배당 절차에서 권혜숙 임차인의 보증금 325,000,000원이 전액 변제되지 않을 경우, 그 차액은 낙찰자가 인수해야 합니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건이 위치한 지역은 주거 중심의 상권으로, 단지 주변에 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 대규모 상업시설인 홈플러스가 인접해 있어 쇼핑 및 여가 활동에 편리합니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근 홈플러스 이용이 편리하며, 단지 내 또는 주변에 관리사무소, 주민공동시설, 어린이놀이터 등 아파트 단지의 일반적인 편의시설이 갖추어져 있습니다.

* 교육시설: 주변에 상대보호구역이 지정된 점으로 미루어 학교 등 교육시설이 인접해 있을 것으로 예상됩니다.

* 교통: 대중교통 이용이 편리하며, 자가용 이용 시에도 단지 내 도로를 통해 주변 도로로 쉽게 진입할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 선순위 임차인 보증금 인수 위험: 권혜숙 임차인의 보증금 325,000,000원이 경매 배당으로 전액 변제되지 않을 경우, 낙찰자가 해당 금액을 추가로 부담해야 할 수 있습니다. 이는 본 건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

* 토지이용계획상 제한: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 토지거래계약 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 거래에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 감정가 대비 시세 변동: 감정가는 404,000,000원이지만, 최근 매매 시세는 이보다 낮게 형성되어 있습니다. 시세 변동 추이를 면밀히 파악해야 합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 인천 남동구 간석동에 위치한 준신축급 아파트로, 주거 환경 및 교통, 편의시설 측면에서 무난한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 다만, 선순위 임차인인 권혜숙의 보증금 325,000,000원을 경매 배당으로 전액 회수하지 못할 경우, 낙찰자가 이를 인수해야 하는 부담이 있습니다. 권혜숙이 해당 경매의 채권자라는 점은 자신의 보증금 회수를 위해 적극적으로 경매를 진행하고 있음을 시사합니다.

* 따라서 본 건의 낙찰가는 선순위 임차인의 보증금 변제 가능성을 충분히 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 일반적인 주거 수요가 꾸준한 지역에 위치하고 있습니다.

* 생활 편의시설(홈플러스, 대중교통) 접근성이 양호합니다.

* 선순위 임차인의 보증금 전액이 배당으로 처리될 경우, 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 매매 시세 분석:

* 2026년 6월 2일: 39,200만원 (10층)

* 2026년 6월 3일: 36,500만원 (6층)

* 2026년 7월 17일: 35,500만원 (2층)

* 최근 거래된 실거래가는 약 35,500만원에서 39,200만원 사이에 분포하고 있습니다.

* 본 건의 감정가는 404,000,000원입니다.

* 채권자인 임차인 권혜숙의 보증금은 325,000,000원이며, 해당 금액이 경매를 통해 전액 변제된다는 가정 하에 투자 가치를 평가합니다.

* 선순위 임차인의 보증금(325,000,000원)을 고려할 때, 최근 시세 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

* 예상 입찰가: 370,000,000원 ~ 380,000,000원

* 본 예상 입찰가는 권혜숙의 보증금이 경매 배당을 통해 전액 변제된다는 가정 하에 산정된 것이며, 만약 보증금 중 일부라도 인수하게 될 경우 실제 총 취득가는 높아질 수 있습니다. 따라서 입찰 전 반드시 배당 순위 및 예상 배당표를 면밀히 검토해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.