나이스옥션 법원경매 인천 2026타경56 [1] 인천광역시 계양구 효성동 208-10 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 초원 · 평가일 2026.01.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 작전동 소재 "성지초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공 업용 부동산과 오피스텔, 다세대주택 등이 혼재하고 있는 지역임

교통상황

본건으로부터 북동측으로 직선거리 약 600m 지점에 인천지하철1호선 "작전역"이 소재하고 있으며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통편익은 무난시 됨

형태 및 이용상태

대체로 세장형의 평지로서, 자동차관련시설 건물의 건부지로 이용중임

인접 도로상태

본건 동측으로 노폭 약 10m의 포장도로에 접하고 있어 차량 출입 가능함

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로 구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역(인천북부교육지원청(510-5491))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2040 인천광역시 경 관계획(자세한 사항은 건축과 문의 032-450-5594)),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26) (외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

제시목록 외의 물건

후첨 "건물개황도" 참조바람

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2 건물은 철근콘크리트조 스레트지붕 단층 건물로서, 외벽 : 강판판넬 등 마감 내벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감 창호 : 샷시 창호임. 기호3 건물은 경량철골구조 기타지붕 단층 건물로서, 외벽 : 강판판넬 등 마감 내벽 : 강판판넬 등 마감 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건은 일반건축물대장상 주용도는 자동차관련시설으로 등재되어 있으며, 현장조사일 현재 정비공장 등으로 이용중에 있음

설비내역

위생설비 및 상하수도 설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 "건물개황도" 참조 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 감정평가서 상 제시외 건물 중 컨테이너박스(사무실 등, 휴게실) 및 판넬조 판넬지붕 단층(창고)은 현황재조사서에서 임차인 장미란의 소유로 기재되어 있으므로 평가에서 제외(감정평가서 및 현황조사서 참조)
3. 건물의 일반건축물대장상 주용도는 자동차관련시설으로 등재되어 있으며 현황 정비공장으로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2026타경56 (1)

* 소재지: 인천광역시 계양구 효성동 208-10

* 용도: 공장 (자동차 관련 시설, 현황 정비공장)

* 감정가: 5,026,625,200원

* 토지면적: 1322.40㎡ (약 399.98평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 676.60㎡ (약 204.67평)

* 건물 제시외면적: 68.00㎡ (컨테이너박스, 판넬조 창고 - 평가 제외)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 강OOO

* 토지 등기부채권 총액: 5,097,844,686원

* 건물 등기부채권 총액: 4,997,844,686원

* 물건명세서 작성일: 2026-09-23

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본 물건은 인천광역시 계양구 효성동 소재 "성지초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 공업용 부동산, 오피스텔, 다세대주택 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

인천지하철 1호선 "작전역"이 직선거리 약 600m 지점에 있으며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 또한, 물건지 동측으로 노폭 약 10m의 포장도로에 접하고 있어 차량 출입이 용이합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한사항

본 토지는 준공업지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 건축법상 최고높이 제한지역, 교육환경 보호에 관한 법률상 상대보호구역, 수도권정비계획법상 과밀억제권역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

본 건의 말소기준권리는 2023년 7월 27일 접수된 강화농업협동조합의 근저당권(4,440,000,000원)입니다. 이에 따라 해당 근저당권보다 후순위인 대부분의 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권개요'가 언급되어 있으나, 상세 내용은 기재되어 있지 않아 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

* 정미란: 보증금 3,000,000원, 차임 300,000원, 전입(사업)일자 2018-04-30. 대항력이 있으며, 제시외 건물(컨테이너, 판넬 창고)은 임차인 소유로 평가에서 제외되었습니다.

* 최수연: 보증금 3,000,000원, 차임 300,000원, 전입일자 2026-02-05. 대항력이 없습니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.4. 기타 권리 분석

등기부 상 소유권 이전 청구권 가등기(채권자: 이진원, 접수일자: 2024-04-05)가 존재하나, 이는 매각으로 소멸될 예정입니다.

4. 건물 현황 및 이용 상태

4.1. 건물 구조 및 용도

본 건에는 두 동의 건물이 있습니다. 첫 번째 건물(기호2)은 철근콘크리트조 스레트지붕 단층 건물이며, 두 번째 건물(기호3)은 경량철골구조 기타지붕 단층 건물입니다. 일반 건축물대장상 주 용도는 자동차 관련 시설로 등재되어 있으며, 현황은 정비 공장으로 이용 중에 있습니다.

4.2. 제시외 건물 관련 사항

감정평가서 상 제시외 건물인 컨테이너박스(사무실 등) 및 판넬조 단층(창고)은 현황조사서상 임차인 정미란의 소유로 기재되어 평가에서 제외되었습니다. 따라서 해당 제시외 건물은 매각 대상에 포함되지 않을 가능성이 높으나, 명확한 확인이 필요합니다.

5. 상권 분석

5.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 지역은 공업 기능과 주거 기능이 혼재된 준공업 지역으로, 산업 활동 및 관련 업종 운영에 적합한 특성을 지니고 있습니다.

5.2. 현재 이용 현황

주요 건물은 자동차 관련 시설로 등기되어 있으며, 현재 정비 공장으로 활발히 이용되고 있는 것으로 파악됩니다.

6. 생활 정보

6.1. 편의시설 및 주변 환경

인근에 작전역이 위치하고 있어 기본적인 편의시설 접근이 가능합니다. 또한, 성지초등학교가 인근에 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다. 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 권리 관련 리스크

'법정지상권'이 특이사항 및 특수물건정보에 언급되어 있으나, 등기부상으로는 확인되지 않아 현장 조사 및 추가적인 법률 검토가 필수적입니다. 또한, 대항력 있는 임차인(정미란)의 존재는 명도 과정에서 고려해야 할 사항입니다.

7.2. 토지 이용 제한 리스크

토지거래계약허가구역 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25.) 내에서 거래가 이루어질 경우, 관련 법규에 따른 허가 절차가 필요할 수 있습니다. 그 외 지역제한 사항도 사업 계획 수립 시 유의해야 합니다.

7.3. 제시외 건물 관련 리스크

평가에서 제외된 제시외 건물(컨테이너, 판넬 창고)의 소유권 및 철거/인도 관련 분쟁 가능성이 잠재적인 리스크로 존재하므로, 현장에서 명확한 사실관계 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 인천 지하철역 및 주요 도로와 인접하여 교통 접근성이 양호하며, 준공업지역 내 위치하여 공장 운영에 유리합니다.

* 소액 임차인: 대항력 있는 임차인의 보증금이 소액(300만원)으로, 인수 부담이 적어 명도 절차가 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 매각함으로써 부동산의 활용도를 높일 수 있습니다.

* 현황 이용: 자동차 관련 시설로 현황 이용 중인 만큼, 관련 업종으로의 전환 또는 기존 사업 유지 시 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

9. 종합 의견

본 물건은 인천 계양구의 준공업지역에 위치한 자동차 관련 공장으로, 교통 및 입지 여건이 비교적 양호합니다. 말소되는 권리가 대부분이고 대항력 있는 임차인의 보증금도 소액인 점은 긍정적입니다. 다만, 언급된 법정지상권의 실체 유무, 제시외 건물의 소유 및 철거 문제, 토지 이용 관련 제한 사항 등은 반드시 추가적인 현장 조사와 법률적 검토를 통해 명확히 파악한 후 입찰에 참여해야 합니다. 이러한 리스크 요인들을 충분히 인지하고 관리할 수 있다면, 안정적인 투자가 가능할 것으로 판단됩니다.

10. 예상 입찰가

인수되는 보증금은 0원입니다.

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 5,026,625,200원을 기준으로, 주변 시세, 건물 상태, 임대 수익률, 명도 및 권리관계 리스크 등을 종합적으로 분석하여 결정해야 합니다. 특히, 법정지상권 문제 해결 비용, 제시외 건물 처리 비용 등을 충분히 고려해야 합니다. 따라서, 상세한 현장 조사와 권리 분석 후, 개별적인 투자 성향에 맞춰 신중하게 산정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.