나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500382 [1] 인천광역시 서구 가정동 609-1 루원호반베르디움더센트럴 103동 3층303호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나은 · 평가일 2026.01.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 봉오재3로길에 위치하며, 주위는 각급학교, 대단위 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 및 주정차 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 "가정역" 등이 소재함.

건물의 구조

2018년 1월에 사용승인된 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 25층건 중 3층 303호로서, 외벽: 석재, 수성페인팅 마감 창호: 샷시 이중창호임. (사용승인일:2018-01-08)

이용상태

공동주택(아파트:계단식, 남동향)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기, 옥내소화전, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

광평수의 토지로서 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로 개설되어 있으며, 외곽 공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(2025-07-28)(인천가정지구), 기타공원시설(수변공원) (저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(인천가정 공공주택지구)<공공주택 특별법>, 상대보호구역 (상대보호구역(루원중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(서부교육지원청) <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 임업용산지(서구 녹지경관과문의560-4796)<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

인천지방법원 2026타경500382 (1)

1.2. 소재지

인천광역시 서구 가정동 609-1 루원호반베르디움더센트럴 103동 3층303호

1.3. 용도

아파트

1.4. 감정가

561,000,000원

1.5. 면적

1.5. 1. 토지면적

44. 80㎡ (약 13.55평)

1.5. 2. 토지지분

44. 8031㎡

1.6. 건물면적

1.6. 1. 공급면적

73. 17㎡ (약 22.13평)

1.6. 2. 전용면적

별도 확인 필요 (상기 공급면적에 포함)

1.6. 3. 건물지분

73. 1689㎡

1.7. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.8. 경매구분

부동산임의경매

1.9. 채권자

한OOOOOOOOOO

1.10. 특이사항

유동화물건, 중복사건, 토지거래허가구역

1.11. 주의사항

(제공된 정보 내 구체적인 명시 없음)

1.12. 특수물건정보

유동화물건, 중복사건, 토지거래허가구역

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 인천광역시 서구 봉오재3로길에 위치하며, 주위는 각급 학교, 대단위 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재합니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 출입 및 주정차가 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 '가정역' 등이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 건물 구조 및 사용승인일

2018년 1월 8일 사용승인된 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 25층 건물 중 3층 303호입니다. 외벽은 석재, 수성페인팅 마감이며, 창호는 샷시 이중창호입니다.

2.4. 토지 형상 및 이용상태

광평수의 토지로서 공동주택(아파트) 건부지로 이용 중입니다.

2.5. 인접 도로상태

단지 내 도로가 개설되어 있으며, 외곽으로는 공도와 연계되어 있습니다.

2.6. 토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(2025-07-28)(인천가정지구), 중로1류(폭 20m~25m) 접합, 공공주택지구(인천가정 공공주택지구)에 해당합니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역(루원중학교, 서부교육지원청), 임업용산지, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 외국인 등이 주택용도 취득 시 토지거래허가를 받아야 하는 구역(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 라

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 1,100,000원

* 전입일자: 2023-11-06

* 확정일자: 2023-09-22

* 배당신고일자: 2026-04-07

* 대항력: 없음

* 비고: 임대차 관계는 미상임.

3.2. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 임차인 관련 주의사항

임차인 라 는 대항력이 없으므로 법적으로 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 다만, 실제 명도 진행 시 추가적인 협의나 명도 비용이 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

3.4. 등기부 요약

* 말소기준권리: 을6 (2021-03-09) 근저당권 (한국스탠다드차타드은행)

* 등기부채권 총액: 784,920,621원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (물건 명세서상 '지상권개요' 항목 아래 '없음'으로 기재됨)

3.5. 권리분석 요약

본 건의 등기부등본상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 낙찰자는 해당 권리들을 인수하지 않으며, 깨끗한 권리 상태를 확보할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

주변에 각급 학교, 대단위 아파트단지, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 주거 및 생활 편의성이 높습니다.

4.2. 교통 접근성

가정역이 인접하고 다수의 노선버스가 운행되는 등 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

4.3. 지역 개발 현황

본 건 소재지는 인천가정지구 및 인천가정 공공주택지구에 속해 있어, 향후 지역 발전 및 인프라 개선에 따른 가치 상승이 기대됩니다.

4.4. 잠재적 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

루원중학교, 서부교육지원청 등 교육 관련 시설이 인접해 있어 자녀가 있는 가정에 유리한 교육 환경을 제공합니다.

5.2. 편의 시설

대규모 아파트 단지와 근린생활시설이 잘 갖춰져 있어 일상생활에 필요한 각종 편의시설 이용이 용이합니다.

5.3. 건물 편의시설

위생 설비, 급배수 설비, 승강기, 옥내 소화전, 난방 설비 등이 완비되어 있어 거주 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건

유동화 물건으로 채권 양도 등 복잡한 거래 과정을 거쳤을 수 있으므로, 물건의 근본적인 권리 관계 및 거래 내역에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

6.2. 중복 사건

중복 사건이 존재한다는 점은 경매 절차의 변동성이나 복잡성을 야기할 수 있으므로, 진행 상황을 면밀히 주시해야 합니다.

6.3. 토지거래허가구역

외국인 등이 주택용도로 취득 시 토지거래허가를 받아야 하는 구역에 해당합니다. (허가 기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)

6.4. 임차인 (대항력 없음)

임차인 라 는 대항력이 없으나, 명도 과정에서의 잠재적 마찰이나 예상치 못한 비용 발생 가능성은 항상 존재합니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 요약

인천광역시 서구 가정동에 위치한 루원호반베르디움더센트럴 아파트 경매 물건으로, 2018년 준공된 신축급 아파트입니다.

7.2. 강점

편리한 교통 및 생활 인프라, 비교적 최신 건축 연식, 그리고 권리상 인수 부담이 없는 점이 큰 장점입니다.

7.3. 고려사항

유동화 물건, 중복 사건, 토지거래허가구역 지정 등 몇 가지 특이사항이 존재하므로, 이에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

7.4. 종합 평가

양호한 입지 조건과 깨끗한 권리 관계를 바탕으로 안정적인 투자가 가능한 물건으로 판단되나, 특이사항들에 대한 추가적인 검토가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 뛰어난 입지

가정역 역세권에 위치하며, 대규모 아파트 단지와 상업 시설이 밀집된 지역으로 생활 편의성이 우수합니다.

8.2. 신축급 아파트

2018년 준공으로 최신 주거 트렌드를 반영하고 있으며, 장기적인 관점에서 유지보수 부담이 적습니다.

8.3. 권리 관계의 명확성

모든 등기부상 권리가 말소될 예정으로, 낙찰 후 권리 관계에 대한 걱정 없이 안정적인 재산권 행사가 가능합니다.

8.4. 지역 개발 잠재력

인천가정지구 및 공공주택지구 개발 계획에 따른 미래 가치 상승이 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 기준

본 건은 인수할 보증금이 없으며, 제시된 감정가 561,000,000원을 기준으로 산정합니다. [cite:User Provided Text]

9.2. 예상가 범위

본 건과 유사한 조건의 물건들의 일반적인 낙찰가율 및 최근 부동산 시장 동향을 고려할 때, 감정가 대비 100%~110% 수준에서 입찰가가 형성될 가능성이 있습니다. 따라서, 대략 561,000,000원에서 617,100,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.