나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500590 [1] 인천광역시 부평구 부평동 406-20 포커스뷰 2층201호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2026.02.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 “부평고등학교” 남측 인근에 위치하며, 대상 물건 주위는 각종 근린생활시설 및 오피스텔, 아파트 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통시 됩니다.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트(평슬라브)지붕 지상 10층 건물 내 제2층 제201호로서, 외 벽 : 미장스톤 마감 등 창 호 : PVC새시 창호입니다.

이용상태

대상물건은 공부상 오피스텔 용도입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 주차설비 등을 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 대비 등고 평탄한 가장형의 토지입니다.

인접 도로상태등

대상물건 북측으로 중로변, 동측 및 서측으로는 세로변에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-05-02)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2025-05-02)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.) 입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경500590 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 406-20 포커스뷰 2층 201호

용도: 오피스텔

감정가: 21,890만원

토지면적: 13.54㎡ (약 4.10평)

토지지분: 13.5404㎡ (약 4.10평)

건물면적: 74.13㎡ (약 22.42평)

건물지분: 74.128㎡ (약 22.42평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

특이사항: HUG 인수조건 변경, 선순위 임차권 (단, 등기부상 말소기준권리보다 후순위로, 인수 여부 및 조건 확인 필요)

감정평가서 요약: 구분건물 감정평가 요항표

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 대상 물건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부평고등학교" 남측 인근에 위치하며, 주변 지역은 각종 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 등이 소재하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 대상 물건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 인천지하철 1호선 부평시장역이 도보 약 12분 거리에 위치해 있어 접근성이 양호합니다. 또한, 부평역은 1호선 및 인천지하철 1호선 환승역으로, 향후 GTX-B 노선 개통 예정으로 서울 도심 접근성이 크게 향상될 전망입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26 ~ 2026.8.25)으로 외국인 등의 주택용도 취득 시 허가가 필요합니다.

* 주변 시설: 인근에 부평고등학교, 부평동초등학교 등 교육 시설이 있습니다. 상업 시설로는 롯데마트, 2001아울렛, 부평역 지하상가 등 다양한 쇼핑 및 편의시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 혐오시설: 현재 검색 결과상 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 남동세무서장의 압류 (접수일자: 2022-06-02)

* 현황 권리 분석:

* 소유권 관련 등기: 소유권 보존, 이전 등기가 경료되었습니다.

* 주택 임차권: 주택도시보증공사 (김중현) 명의로 2024년 6월 21일 주택임차권이 등기되었습니다. 보증금은 190,000,000원이며, 차임은 0원입니다. 전입일자는 2022년 5월 20일, 확정일자는 2022년 4월 12일입니다. 등기부상으로는 말소기준권리(압류)보다 후순위에 해당하여 원칙적으로는 매각으로 소멸될 권리입니다.

* 주의사항: 물건명세서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 3번 주택임차권등기(다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨)"라는 내용이 있습니다. 이는 임차권이 매각으로 소멸되지 않을 가능성을 시사하나, HUG의 말소 동의 확약서 제출 여부 및 내용에 따라 인수 여부가 결정됩니다. "HUG 인수조건 변경", "선순위임차권"이라는 특이사항 또한 해당 임차권과 관련된 복잡한 사항이 있음을 암시합니다. '대항력: 없음'으로 명시되어 있으나, 상기 내용으로 인해 잠재적 리스크를 반드시 확인해야 합니다.

* 압류 및 가압류: 남동세무서장의 압류, 주택도시보증공사의 가압류 등이 존재하며, 이는 말소기준권리 또는 이후 매각 절차에 따라 소멸될 것으로 보입니다.

* 강제경매: 주택도시보증공사 (채권자)에 의한 강제경매가 개시되었습니다. (사건번호: 2026타경500590)

* 인수 보증금 합계: 0원 (제공된 정보 기준, 임차권 소멸 가정 시)

1.3. 상권분석

* 부평역 상권: 대상 물건이 위치한 부평동은 인천 최대 상권 중 하나인 부평역 인근에 속해 있습니다. 부평역 지하상가, 롯데마트, 2001아울렛, 문화의 거리, 테마의 거리 등이 밀집해 있어 유동인구가 매우 풍부하며, 다양한 업종의 상업시설이 발달해 있습니다.

* 오피스텔 밀집 지역: 주변에 다수의 오피스텔이 위치해 있어 오피스텔 주거 및 업무 수요가 일정 부분 존재합니다.

* 상권 변화: 과거 유흥가 및 상업 중심지였던 부평 테마의 거리 등이 최근 몇 년간 활력이 다소 떨어진 모습을 보이고 있으나, 여전히 대형 쇼핑몰 및 재래시장 등이 공존하며 상권을 유지하고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 롯데마트, 2001아울렛, 부평역 지하상가 등 대규모 쇼핑 시설이 인접해 있으며, 각종 병원, 은행, 관공서 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교통: 인천지하철 1호선 부평시장역(도보 약 12분) 및 부평역(1호선, 인천1호선, 예정 GTX-B)을 통해 서울 도심 및 수도권 전역으로의 접근성이 뛰어납니다. 버스 노선 또한 다양하게 운영되고 있습니다.

* 교육: 인근에 부평고등학교, 부평동초등학교 등이 위치하여 자녀가 있는 가정의 교육 환경으로 고려될 수 있습니다.

* 자연환경: 주변에 큰 공원이나 녹지 공간에 대한 정보는 부족하나, 일상생활을 위한 편의시설은 잘 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차권 인수 가능성: 등기부상 말소기준권리보다 후순위인 주택도시보증공사(HUG) 임차권이 존재합니다. 비록 '대항력 없음'으로 명시되어 있고 '인수 보증금 합계 0원'으로 표시되었으나, 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 언급되며 HUG의 말소 동의 확약서 제출 여부에 따라 인수 여부가 달라질 수 있습니다. 이는 낙찰자가 예상치 못한 보증금 인수 또는 추가적인 법적 분쟁의 소지가 될 수 있는 가장 큰 리스크입니다. "HUG 인수조건 변경"이라는 특이사항도 이와 연관된 복잡성을 시사합니다.

* 토지거래 허가구역: 외국인 등이 주택용도로 취득하는 경우, 허가 절차가 필요합니다.

* 건축법 제한: 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역 등에 속해 있어 향후 건축 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천의 주요 상권인 부평역 인근에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 우수하며, 오피스텔로서의 기능도 갖추고 있습니다. 감정가는 2억 1,890만원으로 책정되었습니다. 하지만, 주택도시보증공사(HUG) 임차권의 복잡한 권리관계로 인해 낙찰 후 인수 부담이 발생할 수 있는 잠재적 리스크가 존재합니다. 이에 대한 철저한 확인과 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 인천 부평의 중심 상권에 위치하여 교통, 상업, 생활 편의시설 접근성이 뛰어납니다.

* 교통 허브: 부평역은 다수의 노선 환승이 가능하며, 향후 GTX-B 노선 개통 시 서울 도심 접근성이 획기적으로 개선될 예정입니다.

* 상권 배후: 부평역 일대는 전통적인 대규모 상권으로, 배후 수요가 풍부합니다.

* 오피스텔 활용: 업무 시설 및 주거 시설로 복합 활용이 가능한 오피스텔입니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 21,890만원입니다. 현재 부평동 일대 오피스텔의 시세는 공급 면적 기준 17평형(전용 44㎡)이 약 1억 2천만원부터 24평형(전용 50㎡ 이상)이 1억 8천만원 ~ 1억 9천만원 이상까지 다양하게 분포하고 있습니다. (이는 검색된 시세 정보이며, 실제 거래 시점 및 조건에 따라 변동될 수 있습니다.)

특히 본 물건의 경우, HUG 임차권 인수 가능성에 대한 불확실성이 존재하며, 이 점은 입찰가 산정에 중요한 고려 요소가 됩니다. 만약 임차권이 소멸된다고 가정할 때, 감정가 대비 90% 수준을 초기 희망 입찰가로 고려해볼 수 있습니다.

따라서, 감정가 21,890만원의 90% 수준인 약 1억 9,700만원 내외를 초기 입찰 희망가로 제시하며, 현장 조사 및 권리관계에 대한 최종 확인 후 입찰가격을 조정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

이 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정되었으며, 위에서 언급된 임차권 인수 리스크를 충분히 반영하여 보수적으로 책정되었습니다. 실제 입찰 시에는 해당 리스크를 상쇄할 수 있는 추가적인 조사와 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.