나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500585 [1] 인천광역시 미추홀구 용현동 490-26 센트럴아파트 8층802호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤창구 · 평가일 2026.01.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 "독정이삼거리" 북서측 인근에 위치하고 부근은 주상복합건물,근린생활시설,다세대주택,오피스텔 등이 소재하고 있는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량의 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 제반교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

2017년 8월 3일 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 17층건중 제8층 제802호로 외벽:석재붙임 및 콘크리트위 페인팅마감등 내벽:벽지 및 일부타일마감등 창호:샤시창호등

이용상태

오피스텔로 이용되고있음.

설비내역

위생설비,상하수도설비,승강기,주차장설비등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

1필지 대체로 사다리꼴 모양의 토지로 업무시설 및 공동주택의 건부지로 이용되고 있음.

인접 도로상태등

남측으로 광대한면과 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2025-12-08),방화지구,시가지경관지구(2023-12-18),가축사육제한구역 (인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역 (2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.).

공부와의 차이

해다사항없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.본건 현장방문하였으나 거주인 등 이해관계인의 부재관계로 내부구조 등은 공부 및 인근 유사물건의 평가전례 등을 참고하여 일반적인 사양을 기준으로 평가하였으며 임대여부는 파악하지 못하였는 바 경매진행시 참고바랍니다. 나.본건 등기사항전부증명서상에 아래와 같이 임차권등기명령이 등재되어있음. 2024카임1559(2024.05.28) 임차보증금: 271,000,000원 범 위: 8층 802호 77.17제곱미터 전부 임대차계약일자: 2022.06.11 주민등록일자: 2022.09.02 점유개시일자: 2022.09.02 확정일자: 2022.06.13 임차권자: 노**(520505-*******),인천 미추홀구 인주대로 157,802호

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경500585 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 용현동 490-26 센트럴아파트 8층 802호 (도로명 주소: 인천광역시 미추홀구 인주대로 157)

건물 용도: 아파트 (사용승인일 2017년 8월 3일) / 해당 호실은 오피스텔로 이용 중

경매 구분: 부동산강제경매

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

감정가: 225,000,000원

토지 면적: 11.31㎡ (약 3.42평)

건물 면적: 77.17㎡ (약 23.34평) (전용면적 추정)

채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

2. 입지조건

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 "독정이삼거리" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 주상복합건물, 근린생활시설, 다세대주택, 오피스텔 등이 혼재된 지역입니다. 제반 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 남측으로는 넓은 면지와 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다. 토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구에 속하며, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상)으로 지정되어 있습니다 [cite: context].

3. 건물 및 토지 정보

본 건물은 2017년 8월 3일 사용승인을 받은 철근콘크리트구조의 17층 건물 중 8층 802호입니다. 외벽은 석재붙임 및 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샤시 창호로 구성되어 있습니다. 건물은 위생설비, 상하수도설비, 승강기, 주차장 설비 등을 갖추고 있습니다. 토지는 대체로 사다리꼴 모양이며, 업무시설 및 공동주택의 건부지로 이용되고 있습니다.

4. 권리분석

본 물건은 주택도시보증공사의 강제경매로 진행 중이며, 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정등기(갑7, 2026-01-23)입니다. 등기부상 을구 3번으로 주택임차권(채권액 271,000,000원, 임차인: 노복임)이 등재되어 있으나, 임차인의 대항력은 없는 것으로 확인되었습니다 [cite: context]. 또한, 물건명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 해당 임차권은 매각으로 소멸될 예정입니다. 이에 따라 낙찰자가 인수하는 보증금은 0원입니다 [cite: context].

5. 상권 및 생활정보

본건이 위치한 용현동 일대는 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있습니다. "독정이삼거리" 인근에 위치하여 지역 내 교통의 요지로 볼 수 있습니다. 주변에 근린생활시설, 상가 등이 있어 상업 활동이 이루어지고 있습니다. 인근 지역의 주택가 후기들을 종합해 볼 때, 병원, 편의점, 마트 등 기본적인 생활 편의시설 접근성은 양호한 편입니다. 다만, 검색 결과에서 특정 혐오시설에 대한 언급은 없었습니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 관련 구체적인 내용은 추가 확인이 필요합니다.

* 감정평가 시 내부구조 파악 제한: 감정평가 과정에서 이해관계인 부재로 내부를 직접 확인하지 못하고 공부 및 유사 물건을 참고하여 평가가 이루어졌습니다. 실제 내부 상태와는 차이가 있을 수 있습니다.

* 토지거래계약 허가구역: 외국인 등이 토지를 취득할 경우 관련 허가를 받아야 합니다.

* 건물 용도 혼재: '센트럴아파트' 건물 내에 오피스텔로 이용 중인 호실로서, 향후 매각 시 투자자 또는 실수요자의 성향에 따라 선호도가 나뉠 수 있습니다.

7. 종합 의견

인천 미추홀구 용현동에 위치한 센트럴아파트 802호는 비교적 신축 건물(2017년 사용승인)로서 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 법적 권리 분석상 임차인의 대항력 부재 및 HUG의 말소동의 확약으로 인해 경매 진행 시 모든 권리가 소멸될 가능성이 높아, 낙찰자가 부담해야 할 추가적인 임차 보증금은 없는 상황입니다. 일반상업지역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 및 상권 활성화에 따른 가치 상승 잠재력도 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 감정평가 시 내부 확인에 제한이 있었던 점은 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 클린 물건: 인수할 권리가 없어 명도 및 법적 리스크가 적습니다.

* 신축 건물: 2017년 준공으로 비교적 최신 건물이며, 내외관 관리가 용이합니다.

* 입지 조건: 독정이삼거리 인근으로 교통 및 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 지역 개발 잠재력: 일반상업지역 지정으로 향후 상업 활동 및 지역 개발에 따른 가치 상승이 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

감정가 225,000,000원을 기준으로, 본건의 최근 시세 정보 및 주변 지역 평균 아파트 평당 시세(약 11,780,000원/평, 2026년 9월 기준)를 고려할 때, 77.17㎡ (약 23.34평)의 가치는 약 2억 7천만원 이상으로 추산될 수 있습니다. 하지만 현재 시점에서 해당 아파트의 최신 실거래가 정보가 명확히 확인되지 않는 점, 그리고 본건은 오피스텔 용도로 이용되는 점 등을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 인수 보증금이 없는 점과 권리 관계의 명확성을 고려하여, 감정가 대비 100%~115% 수준인 2억 2천 5백만원 ~ 2억 5천 8백 75만원 사이에서 입찰가를 산정해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 상세한 현장 조사 및 최신 시세 조사를 통해 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.