나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500555 [1] 인천광역시 계양구 효성동 515-20 선경스카이뷰 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2026.02.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 계양구 효성동 소재 '북인천여자중학교' 남동측 인근에 위치하는 부동산(구분건물)으로서, 주위는 다세대주택 및 단독주택, 근린생활시설, 공업용 부동산 등이 소재함.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트지붕 5층 건물 내 제5층 제502호로서, - 외벽 : 판넬사이딩마감 등 - 창호 : 샤시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급/배수, 도시가스, 난방 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형 평지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 5m의 포장도로를 통하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2015-04-20), 가축사육제한구역(전부제한지역), 상대보호구역(인천북부교육지원청(510-5491)), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

건물 외벽 '111동' 표시 있음(현황조사서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2026타경500555 (1)

* 소재지: 인천광역시 계양구 효성동 515-20 선경스카이뷰 5층 502호

* 용도: 다세대주택

* 건물 연식: 2002년 (2002년 9월 사용승인)

* 토지면적: 18.82㎡ (약 5.7평)

* 건물면적: 37.20㎡ (약 11.3평)

* 감정가: 104,000,000원

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 대상 물건은 인천광역시 계양구 효성동 소재 '북인천여자중학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 공업용 부동산 등이 혼재된 지역임.

* 교통상황: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 보통 수준임.

* 인접 도로상태: 서측으로 노폭 약 5m의 포장도로를 통해 차량 접근이 가능함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당함. 과거 외국인 등 주택용도 취득에 대한 토지거래계약허가구역이었으나, 지정기간(2025.8.26.~2026.8.25.)이 만료되었음.

1.2. 권리분석

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

* 말소기준권리: 2023년 6월 30일 접수된 계양세무서장의 압류 (갑6)

* 총 채권액: 110,000,000원 (강제경매 채권액 기준)

* 인수되는 권리: 없음. 을구 7번 주택임차권 등기는 매각으로 인해 말소될 예정임 (주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출 확인).

* 임차인 현황: 주택도시보증공사 (이 ) 소유의 임차권이 등기되어 있으나, 보증금 110,000,000원, 차임 0원이며 대항력은 없음.

* HUG 인수조건 변경: HUG의 채권자 지위 및 특수물건 정보로 HUG 인수조건 변경이 명시되어 있음.

* 주의사항: 건물 외벽에 '111동' 표시가 있음 (현황조사서 참조).

1.3. 상권분석

* 주변 이용현황: 대상 물건은 주거 지역에 위치하며, 인근에 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함. 일부 공업용 부동산이 혼재되어 있음.

1.4. 생활정보

* 설비내역: 기본적인 위생, 급/배수, 도시가스, 난방 설비 등이 구비되어 있음.

* 주변 편의시설: '북인천여자중학교'가 인근에 위치하며, 상업시설 및 근린생활시설이 도보 이동 가능한 거리에 있을 것으로 예상됨.

* 주변 환경: 인근에 다세대주택, 단독주택 등이 주로 분포하며, 일부 공업용 부동산 및 산업단지가 인접해 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 외벽 '111동' 표시: 현황조사서 확인 필요.

* 주변 공업용 부동산 및 산업단지 인접: 주거 환경 쾌적성 및 생활 소음, 악취 등에 대한 가능성을 고려해야 함.

* 과거 토지거래계약허가구역 이력: 현재는 제한이 해제된 상태이나, 과거 규제 이력이 있었음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2002년 준공된 비교적 신축에 속하는 다세대주택으로, 권리 관계가 명확하고 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 없는 깔끔한 물건으로 판단됩니다. 특히 채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 임차권 등기와 강제경매를 동시에 진행하고 있어, 보증금 반환 문제가 HUG를 통해 해결된 것으로 보이며, 이는 낙찰자의 인수 부담을 덜어주는 요인입니다. 다만, 건물 외벽의 '111동' 표시는 현황을 추가 확인해야 하며, 인근 공업용 부동산 혼재는 주거 환경 측면에서 고려할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 최신 건축 연식: 주변 유사 물건 대비 건축 연식이 최신(2002년)으로 비교적 신축에 해당하여 선호도가 높을 수 있음.

* 권리 관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자가 인수할 권리가 없음.

* HUG 관련 채권: HUG가 채권자이자 임차인 관련 주체로, 절차 진행 및 종결에 명확성이 있을 수 있음.

* 토지거래허가구역 해제: 외국인 등의 주택 취득 관련 규제가 만료되어 향후 거래 용이성이 개선될 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 104,000,000원

* 주변 시세 분석:

* 비교 매물(2026년 7월 거래):

* 남양연립 (1979년식, 49.49㎡, 1층): 80,000,000원 (약 533만원/평)

* 향림대궐빌라 (1994년식, 41.67㎡, 3층): 69,700,000원 (약 553만원/평)

* 청하빌라 (1993년식, 56.1㎡, 3층): 90,000,000원 (약 529만원/평)

* 본건 물건은 37.20㎡ (약 11.3평)의 전용면적으로, 비교 매물 대비 면적은 작으나 건축 연식(2002년)이 최신이라는 장점이 있습니다. 따라서 주변 구형 건물들의 시세보다 높은 가치를 인정받을 수 있습니다.

* 감정가(104,000,000원)는 최근 실거래가 대비 높은 수준이나, 최신 건축 연식을 고려하면 적정 수준일 가능성이 있습니다.

* 안정적인 권리 분석 결과와 HUG의 적극적인 채권 집행을 고려할 때, 감정가의 90%~100% 수준에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가: 98,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.