나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500539 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 695-10 브릴리언트 2층204호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인이 · 평가일 2026.02.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재‘ 인천기계공업고등학교 ’남측 인근에 위치하 며 , 인근 일대는 공동주택 및 단독주택 , 업무시설 , 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로서 제반 주위환경은 보통임,

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 대중교통사정은 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 3 층 / 지상 15 층 건물 내 제2층 제 204호로서 , 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등 내벽 : 벽지 도배 및 타일 붙임 마감 등 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

공부상 업무시설 ( 오피스텔 ) 로 등재되어 있음.

설비내역

급배수설비 및 위생설비, 소방설비, 승강기, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2 필지 일단의 부정형의 토지로서 , 업무시설 ( 오피스텔 ) 건부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 남동측 및 남서측으로 노폭 약 30 미터 , 10 미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2025-12-08), 방화지구(2022-06-13), 시가지경관지구(2025-12-08) 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청평생교육과-11155)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경500539 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 695-10, 브릴리언트 2층 204호

용도: 오피스텔 (업무시설)

건물면적: 81.45㎡ (약 24.6평)

토지지분: 11.13㎡ (약 3.4평)

감정가: 272,000,000원 (2억 7천 2백만원)

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건축년도: 2021년 (사용승인일 기준)

1.1. 입지조건

* 위치: 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '인천기계공업고등학교' 남측 인근.

* 주위환경: 공동주택, 단독주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

* 교통: 차량 출입 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

* 도로: 남동측 및 남서측으로 노폭 약 30미터, 10미터 내외의 도로와 접함.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역(외국인 등, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.).

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되는 권리: 을구 1번 주택임차권(서 ), 갑구 6번 지분압류(미추홀구), 갑구 7번 강제경매(주택도시보증공사) 등 대부분의 권리는 말소기준권리(갑구 6번 압류, 2025.07.18. 접수)보다 후순위이거나 말소 예정임.

* 인수되는 권리: 없음. 본건은 권리 인수 부담이 없는 물건으로 판단됨. 특히, 을구 1번 주택임차권은 대항력이 없으며, 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정임. '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있음.

* 채권액 합계: 305,000,000원 (주택도시보증공사 강제경매 채권액)

1.3. 상권분석

* 본 물건이 위치한 주안동 일대는 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로, 오피스텔 및 근린생활시설의 수요가 꾸준히 있을 것으로 예상됨.

* 인근에 인천기계공업고등학교가 위치하여 학생 및 교직원 관련 상권 형성에 기여할 수 있음.

* 대중교통 접근성이 좋아 외부 유동 인구 유입에도 긍정적.

1.4. 생활정보

* 주변 시설:

* 교육시설: 인천기계공업고등학교 인접.

* 편의시설: 주변에 마트, 병원, 은행, 식당 등 근린생활시설 이용이 용이할 것으로 보임. 외부 지도 서비스 검색 결과, 특정 혐오 시설은 파악되지 않았으며, 일반적인 상업 및 주거 지역에 부합하는 시설들이 분포하고 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: HUG와 관련된 인수 조건 변경 내용이 있어, 계약 및 명도 과정에서 추가적인 확인이 필요할 수 있음. HUG의 역할과 관련하여 변동 사항이 없는지 주의 깊게 살펴봐야 함.

* 임차권 관련 불확실성: 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 을구 1번 주택임차권등기가 언급되어 있으나, 'HUG의 말소동의 확약서 제출' 및 '대항력 없음' 조건과 '인수 보증금 합계: 0원'이 명시되어 있어 매각으로 소멸될 가능성이 높음. 그러나, 최종 잔금 납부 전 해당 권리의 소멸 여부를 반드시 재확인해야 함.

* 공실 위험: 오피스텔의 경우, 공실 발생 시 공실 기간 동안의 이자 부담 및 관리비 지출이 발생할 수 있음. 지역 내 오피스텔 수요 및 공급 현황을 면밀히 분석해야 함.

* 건축물 관련 제한: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 토지거래계약허가구역 등 여러 도시계획 규제가 적용되고 있어 향후 건축 또는 용도 변경 시 제한사항이 있을 수 있음.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 인천 미추홀구 주안동에 위치한 오피스텔로, 감정가 2억 7천 2백만원 수준임.

* 교통 및 주변 환경은 보통 수준이며, 오피스텔로서의 기본적인 생활 편의 시설 접근성이 양호함.

* 등기부상 권리 관계가 비교적 명확하며, 인수할 임차 보증금이 없는 것으로 판단되어 권리 인수 부담이 적은 물건임.

* HUG 인수조건 변경 건 및 임차권 관련 최종 확인이 중요하며, 공실 리스크는 일반적인 오피스텔 투자 시 고려해야 할 요소임.

1.7. 투자 포인트

* 말소기준권리보다 선순위인 임차권이 매각으로 소멸될 가능성이 높아, 권리 인수 부담이 거의 없는 안전한 투자가 가능함.

* 인천 미추홀구는 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 향후 부동산 가치 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있음.

* 실거주 및 임대 수익 목적 모두 고려 가능하며, 적정 가격으로 낙찰받을 경우 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 272,000,000원

* 최근 실거래가 (인근): 260,000,000원 ~ 270,000,000원 (2024년 4월, 84.78㎡ 기준)

* 본 건 면적: 81.45㎡ (전용면적)

* 시세 분석:

* 본 건이 위치한 '브릴리언트' 오피스텔의 2024년 4월 실거래가는 10층 2억 7천만원, 3층 2억 6천만원 수준임.

* 본 건은 2층으로, 비교적 높은 층은 아니지만, 실거래가 범위 내에서의 입찰을 고려할 수 있음.

* 감정가 2억 7천 2백만원은 최근 실거래가 상단과 유사하거나 약간 높은 수준임.

* 인수할 보증금이 없는 점은 긍정적이나, HUG 관련 특이사항에 대한 최종 확인이 필요함.

* 예상 입찰가:

* 안정적인 투자를 위해서는 최근 실거래가 하단부 또는 감정가 대비 약 90% ~ 95% 수준을 고려하는 것이 합리적임.

* 이에 따라, 250,000,000원 ~ 265,000,000원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 권장함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.