나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500586 [1] 인천광역시 부평구 부평동 768-262 동아빌라 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 그루감정 · 평가일 2026.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "희망체육공원" 남서측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등으로 이루어진 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 내 제4층 제403호로서, 외벽 : 벽돌쌓기 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 지적도상 남서측으로 노폭 약 8미터 내외 도로와 북동측으로 노폭 약 3미터 내외의 도로에 접하나, 북동측 도로를 통하여 출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(희망천지구), 주거환경개선지구<도시저소득주민의주거 환경개선을위한임시조치법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역 (2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경500586 (1)

용도: 다세대주택

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 768-262 동아빌라 4층 403호

주위환경: 본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "희망체육공원" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등으로 이루어진 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

1.3. 면적 및 용도

토지면적: 14.00㎡ (약 4.23평)

토지지분: 14.00㎡ (약 4.23평)

건물면적: 41.29㎡ (약 12.49평)

건물지분: 41.29㎡ (약 12.49평)

전용면적: 41.29㎡ (약 12.49평)

총면적: 658.68㎡ (건축물대장 기준 총 연면적)

1.4. 경매 정보

감정가: 95,000,000원 (구천오백만원)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 인천광역시 부평구 부평동에 위치하며, 인근에 희망체육공원이 있고 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역에 속함. 전반적인 주거 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권이전(최원준, 김진혁) 및 주택임차권(황준하), 강제경매(주택도시보증공사) 등의 권리 내역이 확인됨.

3.2. 임차인 분석

임차인: 주택도시보증공사 (황 )

보증금: 98,000,000원 (구천팔백만원)

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-06-07

확정일자: 2022-05-18

배당신고일자: 2024-06-27

대항력: 없음

비고: 주택임차권 등기가 있으나, 대항력이 없으며 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정임.

3.3. 말소기준권리 및 인수 권리

말소기준권리: 인천지방법원 2026타경500586 강제경매 개시결정 등기 (을구 6번)

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없으며, 을구 순위 9번 주택임차권 등기는 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 소멸될 것으로 예상됨. 따라서 낙찰자는 별도의 인수 부담이 없을 것으로 판단됨.

3.4. 권리분석 요약

본 물건은 강제경매로 진행되며, 말소기준권리보다 후순위의 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정임. 임차인이 존재하나 대항력이 없고 말소 동의가 이루어져 인수 보증금은 0원으로 예상됨.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본 물건이 소재한 부평동은 주거지 및 상업시설이 혼합된 지역으로, 지역 내 주택 및 상가 거래가 꾸준히 이루어지고 있음.

4.2. 유사 물건 시세 분석

최근 인천 부평구 지역 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 2026년 7월 기준

* 인천 부평구 부평동 656-11번지 해담캐슬(2016년 건축) 43.31㎡가 18,800만원에 거래됨 (평당 약 434만원)

* 인천 부평구 10-498번지 해피팰리스(2015년 건축) 49.26㎡가 28,400만원에 거래됨 (평당 약 577만원)

으로 확인됨.

본건은 1996년 건축된 41.29㎡의 다세대주택으로, 감정가는 95,000,000원 (평당 약 230만원)임. 최근 거래 사례 대비 건축 연도가 오래되었으나, 감정가와 최근 거래 시세 간에는 상당한 차이를 보임. 특히, 비교 사례들의 평당 거래가가 434만원에서 577만원 수준인 점을 감안하면, 본건의 감정가는 시장가보다 낮을 가능성이 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 근린생활시설 및 상업시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

5.2. 교육시설

인근에 초, 중, 고등학교 등 교육시설이 위치할 수 있으나, 구체적인 정보는 추가 확인 필요.

5.3. 기타

주변 지역에 혐오시설에 대한 별도 정보는 확인되지 않으나, 입찰 전 현장 답사를 통해 직접 확인하는 것이 권장됨.

6. 잠재적 리스크

6.1. 주거환경개선지구 관련

본 건은 주거환경개선지구에 포함되어 있어 향후 재개발 등의 개발 가능성이 있으나, 이에 따른 사업 추진 일정 및 방식은 불확실할 수 있음.

6.2. HUG 인수조건 변경

HUG 인수조건 변경 사항이 명시되어 있어, 계약 및 인수 과정에서 HUG의 구체적인 인수 조건을 상세히 확인해야 함.

6.3. 토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(희망천지구), 주거환경개선지구, 과밀억제권역 등에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역(2026.08.25. 만료 예정)으로 지정되어 있어 신규 취득 시 관련 규정을 확인해야 함.

6.4. 임대차 관련 불확실성

임대 관계가 미상으로 기재되어 있으나, HUG 임차인이 존재하며 대항력 없음으로 분석됨.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 부평구에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있음. 권리 관계는 명확하며 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 낙찰자의 인수 부담은 없을 것으로 보임. 다만, 건축 연도가 오래되었고 주거환경개선지구, HUG 인수조건 변경 등 특수 물건 정보가 있어 신중한 접근이 필요함. 최근 유사 물건 시세 분석 결과, 본건의 감정가 대비 시장가치는 더 높을 것으로 판단됨.

8. 투자 포인트

* 주변 시세 대비 저평가 가능성: 감정가와 최근 유사 부동산 거래 사례 간의 시세 차이를 고려할 때, 시세 차익 실현 가능성이 있음.

* 주거환경개선지구: 향후 개발 사업 추진 시 가치 상승 잠재력 보유.

* 권리관계 명확: 말소기준 권리 이후 모든 권리가 소멸되어 안전하게 취득 가능.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 95,000,000원이며, 주변 유사 부동산의 최근 거래 시세를 고려할 때 시세보다 저평가된 것으로 판단됩니다. 건물 연식이 1996년으로 오래되었음을 감안하더라도, 최근 시장 거래가를 적용했을 때 예상 시세는 1억 7천만원에서 2억 3천만원 이상으로 추정됩니다.

이에 따라, 본 건의 예상 입찰가는 감정가와 시장가치의 중간 지점, 그리고 HUG 채권액 98,000,000원을 고려하여 다음과 같이 제안합니다.

본 건의 예상 입찰가는 110,000,000원 ~ 130,000,000원 범위에서 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.