나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500569 [1] 인천광역시 서구 청라동 104-2 청라파크자이더테라스1블럭 103동 4층402호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 라인 · 평가일 2026.02.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 "해원초등학교" 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 연립주택, 아파트, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 제4층 제402호로서, (사용승인일: 2016-3-17) 외벽: 몰탈위 페인팅 및 석재붙임 마감등임. 내벽: 벽지 및 타일 마감등임. 창호: PVC창호임.

이용상태

연립주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설, 난방설비, 옥내소화전, 승강기 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서 연립주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 단지내 도로를 이용하여 외곽의 공도에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2015-11-09) , 지구단위계획구역 , 대로3류(폭 25m~30m)(접합) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) , 특수도로(보행자전용도로)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구 조례 제 1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역(2022-01-03)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))에 해당함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-미상임. -내부구조는 이해관계인의 부재로 건축물대장상 현황도와 이웃의 탐문조사 등을 참고하여 작성하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 인천지방법원 2026타경500569 (1) 사건으로 진행되는 인천광역시 서구 청라동 104-2 청라파크자이더테라스1블럭 103동 4층402호 소재 연립주택입니다. 감정평가액은 664,000,000원이며, 토지면적은 107.53㎡(약 32.52평)이고 건물면적은 84.97㎡(약 25.70평)입니다. 토지와 건물은 일괄매각 대상이며, 경매 구분은 부동산임의경매입니다. 채권자는 한화생명보험주식회사입니다.

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 "해원초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 연립주택, 아파트, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 소재하는 지역으로 주거 환경이 비교적 양호합니다. 차량으로의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2016년 6월 3일 접수된 한화생명보험주식회사의 근저당권(채권액 451,100,000원)입니다. 이 외 등기부등본 상에 기재된 소유권 이전, 가압류, 임의경매 등은 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 매각으로 소멸 예정이므로, 낙찰자는 모든 권리를 인수하지 않습니다. 집합건물 등기부 요약에 따른 등기부채권 총액은 463,569,978원입니다.

1.2. 1. 임차인 현황

* 임차인: 임옥영

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-09-28

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 보증금 및 차임이 없는 것으로 확인되며, 대항력이 없는 것으로 판단됩니다. 따라서 인수할 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 동일한 단지(청라파크자이더테라스1단지, 104-2번지)에서 2026년 1월에 3층 매물이 529,000,000원(약 20.6백만원/평) 및 525,000,000원(약 20.4백만원/평)에 거래되었습니다. 인접 단지(청라파크자이더테라스2블럭, 104-13번지)에서도 2026년 1월에 3층 매물이 496,000,000원(약 19.3백만원/평)에 거래된 바 있습니다. 본건의 감정평가액은 664,000,000원(약 25.8백만원/평)으로, 최근 실거래가 대비 약 25~30% 가량 높게 책정되어 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 "해원초등학교"와 인접해 있어 교육 환경이 우수하며, 주변에 다양한 연립주택, 아파트 단지 및 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다. 단지 내 도로를 통한 공도 접근성이 양호하며, 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건은 과거 토지거래허가구역에 해당하였으나, 그 효력 기간(2025.08.26 ~ 2026.08.25)이 만료되었습니다. 현재 시점에서는 토지거래허가구역에 해당하지 않으므로 해당 리스크는 없습니다. 다만, 감정평가액과 최근 실거래가 간의 상당한 차이가 존재하므로, 입찰 시에는 시장 가격을 면밀히 재확인하고 보수적인 접근이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

인천 서구 청라동에 위치한 본건은 2016년에 준공된 신축급 연립주택으로, 안전한 권리관계를 갖추고 있습니다. 비교적 잘 갖춰진 주거 환경과 교통 여건을 자랑합니다. 다만, 감정평가액과 실제 시장 거래가 사이에 괴리가 존재하므로, 입찰가를 산정함에 있어 신중한 시세 조사가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급(2016년 준공)으로 건물 상태 양호 예상

* 청라지구 내 안정적인 주거지로서 미래 가치 상승 기대

* 모든 권리관계가 매각으로 소멸되어 안전한 취득 가능

1.8. 예상 입찰가

감정가: 664,000,000원

최근 실거래가 (2026년 1월, 동일 단지 3층 기준): 525,000,000원 ~ 529,000,000원

본건은 4층 매물로, 최근 거래된 3층 매물보다 약간의 가치 상승을 고려할 수 있습니다. 또한, 현재 시점(2026년 10월)은 1월 대비 시장 상황에 변동이 있을 수 있습니다.

감정가(664,000,000원)와 최근 실거래가(약 527,000,000원)의 차이를 감안하여, 실거래가 수준 또는 그 상단을 기준으로 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

보수적인 접근을 고려할 때, 약 550,000,000원 ~ 580,000,000원 사이의 입찰가를 예상해 볼 수 있습니다. 이는 감정가의 약 83% ~ 87% 수준이며, 최근 실거래가 대비 소폭 상승분을 반영한 금액입니다. 본 입찰가는 현재 시점에서의 예상치이며, 실제 입찰 시에는 경쟁 구도 및 시장 상황에 따라 유동적으로 판단해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.