나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500318 [1] 인천광역시 서구 청라동 109-3 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤창구 · 평가일 2026.01.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(1)토지:인천광역시 서구 청라동 소재 "청호초중학교" 북측 인근에 위치하고 부근은 단독주택,아파트,공원,학교 등이 소재하고 있는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량이 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 제반교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

1필지 장방형의 토지로 단독주택의 건부지로 이용되고 있음.

인접 도로상태

북측으로 소로한면 서측으로 보행자전용도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제1종전용주거지역,지구단위계획구역,소로2류(폭 8m~10m)(접합),특수도로(보행자전용도로) (접합),가축사육제한구역(인천광역시 서구 조례 제 1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,경제자유구역(2022-01-03)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 상대보호구역(2012-06-13)(인천광역시서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)).

제시목록 외의 물건

"건물감정평가요항표" 참조

공부와의 차이

해당사항없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

"건물감정평가요항표" 참조

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2)건물:2012년 11월 28일 사용승인을 받은 벽돌구조 기타지붕 2층 주택건물로 외벽:치장벽돌마감등 내벽:벽지,인테리어 및 타일마감등 창호:샤시창호등

이용상태

주택으로 이용되고 있음.

설비내역

위생설비,상하수도설비,태양광설비,전기 및 난방설비등 되어있음.

부합물 및 종물

본건에 아래와 같이 제시외 건물이 소재하고 있음. ㄱ)경량철골조 아스팔트슁글지붕,다용도실: 약 30.4㎡

공부와의 차이

해당사항없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(ㄱ: 경량철골조 아스팔트슁글지붕, 다용도실 약 30.4㎡) 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

* 사건번호: 인천지방법원 2026타경500318 (1)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 중소기업은행 (등기부상 확인)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 건물 용도: 단독주택

1.2. 물건 내역

* 소재지: 인천광역시 서구 청라동 109-3

* 토지 면적: 278.10㎡ (약 84.1평)

* 건물 면적: 221.79㎡ (약 67.1평)

* 건물 제시외 면적: 30.40㎡ (약 9.2평) - 경량철골조 다용도실 포함

1.3. 감정가

* 감정평가액: 1,346,306,880원 (약 13억 4630만 6880원)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 인천광역시 서구 청라동에 위치하며, "청호초등학교" 북측 인근에 자리하고 있음.

* 주변은 단독주택, 아파트, 공원, 학교 등이 산재한 전형적인 주거 지역임.

2.2. 교통 상황

* 차량의 본건 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편임.

2.3. 인접 도로 상태

* 물건지 북측으로 소로(폭 8m~10m)에 접해 있으며, 서측으로는 보행자전용도로와 접하고 있음.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 제1종전용주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있음.

* 소로2류(폭 8m~10m), 특수도로(보행자전용도로)가 접합되어 있음.

* 가축사육제한구역, 경제자유구역, 상대보호구역 (인천광역시서부교육지원청), 성장관리권역으로 지정되어 있음.

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등의 주택용도 취득에 한함)으로, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 유효함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 토지 소유권: 한국토지주택공사 → 심장은 → 심덕은 (2025년 2월 24일 매매)

* 말소기준권리: 2025년 2월 24일자 중소기업은행 근저당권 (총 396,000,000원)

* 기타 권리: 중소기업은행 근저당권 (2건, 총 264,000,000원), 중소기업은행 가압류 (582,199,617원), 신한카드 가압류 (6,824,113원), 중소기업은행 임의경매 (388,800,000원), 강서세무서 압류 등 다수의 권리가 등기되어 있었음.

* 건물 소유권: 심장은 → 심덕은 (2025년 2월 24일 매매)

* 등기부상 채권 총액: 1,505,823,730원

3.2. 말소 기준 권리

* 2025년 2월 24일자 중소기업은행 근저당권 (396,000,000원)이 말소 기준 권리임.

3.3. 인수되는 권리

* 말소기준 권리보다 선순위인 권리는 없으며, 말소기준 권리 및 이후 등기된 모든 권리(근저당, 가압류, 압류, 임의경매)는 매각으로 인해 소멸될 예정임.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 사항 없음)

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계 미상임. (낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 확인됨.)

4. 상권분석

* 본건은 청라 신도시 내에 위치하며, 주거 환경이 비교적 잘 갖춰진 지역임.

* 인근에 "청호초등학교" 및 "청호중학교"가 있어 교육 환경이 우수함.

* 주변으로 공원 등 녹지 공간이 많아 쾌적한 생활이 가능할 것으로 예상됨.

* 최근 매매 사례 (2026년 1월 기준, 청라파크자이더테라스 1단지/2블럭, 연립주택, 2016년식): 4억 9600만원 ~ 5억 2900만원 수준.

* 본건은 단독주택으로, 비교 대상인 연립주택과는 건물 유형 및 건립 연식(2012년 사용승인)에서 차이가 있음.

* 본건의 토지 면적(278.1㎡)이 비교 대상 연립 주택들의 토지 면적(약 105~107㎡)보다 약 2.6배 넓은 점을 고려할 때, 감정가액(13.4억 원)은 토지 가치를 반영한 것으로 보이며, 지역 내 단독주택의 가치를 감안하면 타당한 수준으로 판단됨.

* 주변 지역에 대한 혐오시설 검색 결과, 특별히 언급되는 시설은 확인되지 않았음.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 교육시설: 청호초등학교, 청호중학교 등 인접.

* 교통시설: 인근 버스정류장 이용 가능.

* 공공시설: 공원 및 녹지 공간 접근성 양호.

* 상업시설: 청라 중심 상업 지구로의 접근성은 차량 이동이 필요할 수 있음.

5.2. 주거 환경

* 단독주택이 밀집된 지역으로 비교적 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공함.

* 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 등의 주택 용도 취득 시에는 관련 규정에 따른 허가 절차가 필요할 수 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

* 본건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 외국인 등이 주택 용도로 취득 시 허가를 받아야 함. 낙찰 후 관련 절차 확인이 필요함.

6.2. 제시외 건물

* 본건 매각에는 약 30.4㎡ 규모의 제시외 건물(다용도실)이 포함됨. 향후 철거 또는 양성화 관련 비용이 발생할 가능성을 고려해야 함.

6.3. 권리 총액

* 등기부상 채권 총액(약 15억 580만원)이 감정가액(약 13억 4600만원)을 초과함. 이는 채무 규모가 상당함을 나타내며, 시장 가치와 감정가 사이의 괴리를 시사할 수 있음.

6.4. 건물 연식

* 건물의 사용승인일이 2012년으로, 신축 건물 대비 유지보수 비용이 발생할 수 있음.

7. 종합 의견

* 인천 서구 청라동에 위치한 본 단독주택은 넓은 토지 면적과 양호한 주거 환경을 갖춘 물건임.

* 모든 권리가 말소되는 조건이며, 인수해야 할 임차 보증금 또한 없어 권리 분석상 매우 안전한 편임.

* 토지 거래 허가 구역 지정 및 제시외 건물 포함 등 일부 고려 사항이 있으나, 이는 사전에 충분히 인지하고 대응할 수 있는 부분임.

* 주변 시세(연립주택 기준)와 비교 시 감정가액이 다소 높게 느껴질 수 있으나, 본건의 넓은 토지 면적과 단독주택으로서의 가치를 고려하면 합리적인 수준으로 판단됨.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지(278.1㎡)를 활용한 증축, 재건축, 리모델링 등 다양한 개발 잠재력 보유.

* 청라 신도시 내의 안정적인 주거 지역 입지로, 장기적인 가치 상승 기대 가능.

* 권리 관계가 명확하고, 인수 부담이 없어 투자가 용이함.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정평가액은 1,346,306,880원임.

* 주변 유사 주택형(연립주택)의 최근 매매 시세는 4억 9천만원 ~ 5억 2천만원대로, 감정가액과는 상당한 차이를 보임.

* 그러나 본건은 단독주택으로 넓은 토지(278.1㎡)를 보유하고 있어, 토지 가치를 중심으로 평가했을 때 감정가액이 납득 가능함.

* 신중한 접근을 위해 감정가의 85% 수준에서 시장 상황을 고려하며, 적극적인 입찰 시 감정가 수준까지도 고려 가능함.

* 종합적인 분석을 바탕으로, 예상 입찰가를 1,150,000,000원 (약 11억 5천만원)으로 제시함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.