나이스옥션 법원경매 인천 2026타경34 [1] 인천광역시 계양구 효성동 21-36 크리스탈타운 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2026.02.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 효성동 소재 "인천효성동초등학교” 북측 인근에 위치하며 주변은 주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 대중교통 등의 제반교통 사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건중 3층 301호 내, 외벽 : 드라이비트 마감 등. 내벽 : 벽지 도배 등 추정. 창호 : 하이샷시 창호 마감 등임.

이용상태

'다세대주택'으로 이용중임.

설비내역

상·하수도설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지를 '다세대주택' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 북측으로 소재하는 포장도로를 이용하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천북부교육지원청(510-5491))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26) (외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2026타경34 (1)

* 소재지: 인천광역시 계양구 효성동 21-36 크리스탈타운 3층301호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 146,000,000원

* 토지면적: 27.68㎡ (약 8.37평)

* 건물면적: 59.97㎡ (약 18.14평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 국OOO

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 계양구 효성동 소재 "인천효성동초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주변은 주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지대임.

* 교통상황: 본건까지 차량의 출입이 가능하며, 대중교통 이용 편의성이 양호함.

* 인접 도로상태: 본건 북측으로 소재하는 포장도로를 이용하여 출입함.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을2 근저당권 (접수일자: 1998-12-05, 권리자: 강영달, 권리금액: 26,000,000원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되었으나, 제공된 등기부 요약 내역에서는 현재 유효한 지상권이 확인되지 않습니다. 낙찰 후 인수하는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2019-12-19

* 확정일자: 2019-12-19

* 배당신고일자: 2026-04-13

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 본건은 주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 지역에 위치하고 있으며, 초등학교가 인접해 있어 안정적인 주거 상권으로 평가됩니다.

* 주변 편의시설 및 상업시설 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 인천효성동초등학교가 북측 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

* 편의시설: 주거지역 내 근린생활시설 이용이 용이하며, 대중교통 이용 편의성이 좋습니다.

* 주변 환경: 주택 밀집 지역으로 비교적 조용한 주거 환경을 제공합니다. (검색 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.)

6. 잠재적 리스크

* 건축물 노후도: 1996년 사용승인된 건물로, 약 30년 경과하여 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있으며, 토지거래계약에 관한 허가구역(2026.8.25까지)으로 외국인 등의 주택 취득 시 허가 필요.

* 임대차 관계: 대항력 없는 임차인이 존재하나, 배당을 통해 보증금 변제가 예상되므로 낙찰자 인수 부담은 없습니다.

7. 종합 의견

* 본건은 권리관계가 명확하고 낙찰자가 인수할 부담이 적은 물건입니다.

* 초등학교 인근의 안정적인 주거 입지를 갖추고 있으며, 생활 편의시설 이용도 용이합니다.

* 건축물 연식과 일부 토지이용계획상의 제한사항은 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 권리 분석상 하자 없어 안전한 투자 가능.

* 안정적인 주거 지역 내 입지로 지속적인 가치 상승 기대.

* 명확한 권리관계로 인해 명도 진행이 비교적 수월할 것으로 예상.

9. 예상 입찰가

* 최근 유사 물건 매매가 분석 결과, 해당 물건의 전용면적(59.97㎡) 기준 시세는 약 9,800만원 수준으로 추정됩니다.

* 감정가(146,000,000원) 대비 시세가 현저히 낮게 형성되어 있어, 시세에 기반한 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

* 경매 물건 특성, 명도 비용, 취득세 등 부대 비용을 고려하여, 보수적인 접근 시 약 85,000,000원 내외의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.