나이스옥션 법원경매 인천 2025타경515163 [1] 인천광역시 남동구 논현동 732-1 인천논현힐스테이트 101동 16층1603호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현산 · 평가일 2026.01.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 논현동 소재 "인천원동초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 수인분당선 "소래포구역"이 소재하고 있음.

건물의 구조

복합식구조 경사스라브지붕 지상32층 건 내 제16층 제1603호로서, (사용승인일 : 2010.10.22.) 외벽 : 모르타르위 페인팅 마감 등. 창호 : 섀시창호.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 열병합에 의한 지역난방설비, 화재탐지설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 대체로 사다리형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통하여 외곽 공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(고잔), 특수도로(보행자전용도로)(접합), 가축사육 제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21) ((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경515163 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 논현동 732-1 인천논현힐스테이트 101동 16층 1603호

용도: 아파트

감정가: 864,000,000원

토지면적: 80.98㎡ (약 24.5평)

건물면적: 145.75㎡ (약 44.1평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 조OO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 인천광역시 남동구 논현동에 위치하며, "인천원동초등학교" 북서측 인근 지역에 소재합니다. 주위는 아파트 단지, 다세대 주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 수인분당선 "소래포구역"이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결됩니다.

2.3. 건축정보

본 건물은 2010년 10월 22일 사용승인된 아파트입니다. 철근콘크리트구조(복합식)의 경사슬라브 지붕을 가진 지상 32층 건물 중 16층에 위치합니다. 본 물건이 속한 101동은 총 121세대로 구성되어 있습니다. 인천 논현 힐스테이트 아파트 단지는 총 5개동, 594세대로 이루어져 있습니다.

주차는 총 1103대가 가능하며, 이 중 1099대는 지하 자동 주차, 4대는 지상 자동 주차입니다. 또한 지하에는 84대의 전기차 충전기가 설치되어 있습니다.

2.4. 토지이용계획

본 건 토지는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(고잔), 특수도로(보행자전용도로)에 해당합니다. 또한 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 포함됩니다. 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지는 외국인 등에 한해 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2011년 3월 18일 접수된 농업협동조합중앙회의 근저당권 (설정액 496,800,000원)입니다.

3.2. 소멸되는 권리

말소기준권리보다 늦게 설정되거나, 경매 신청으로 인해 말소되는 권리들은 매각으로 모두 소멸될 것으로 예상됩니다. 등기부등본상 확인되는 채권 총액은 894,800,000원입니다.

등기부상 확인된 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 소유권보존: 주식회사삼정하우징

* 소유권이전: 김수진

* 근저당: 농업협동조합중앙회 (496,800,000원)

* 가압류: 조병규 (146,000,000원)

* 가압류: 조병규 (252,000,000원)

* 강제경매: 조병규 (360,360,767원)

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 '지상권'으로 기재되어 있으나, 구체적인 개요는 명시되지 않았습니다.

3.4. 임차인 현황

인수할 보증금이 없는 것으로 확인되었습니다. 임대 관계는 미상으로 조사되었습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본 건은 아파트 단지 내에 위치하며, 주변으로 다세대 주택 및 근린생활시설이 소재하고 있습니다. 단지 인근에 상업시설이 발달하여 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다.

4.2. 지역 특성

인천 남동구 논현동은 주거 밀집 지역으로, 아파트 단지가 다수 분포하고 있습니다. 수인분당선 소래포구역 인근으로 상권이 형성되어 있어 유동인구 및 소비 활동이 활발할 것으로 보입니다.

4.3. 개발 계획

토지이용계획상 지구단위계획구역(고잔)으로 지정되어 있어, 향후 지역 개발 가능성을 내포하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

인천원동초등학교가 북서측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능한 거리에 있습니다. 주변에 중학교, 고등학교 등 다수의 교육시설이 소재할 것으로 예상됩니다.

5.2. 편의시설

단지 내 또는 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. 가까운 거리에 소래포구역 상권이 있어 다양한 상업시설, 병원, 은행 등을 이용할 수 있습니다.

5.3. 의료시설

논현동 일대에 종합병원 및 병원급 의료시설이 다수 위치하고 있어 의료 서비스 접근성이 양호할 것으로 판단됩니다.

5.4. 문화/여가시설

인천 남동구는 소래포구, 인천대공원 등 녹지 및 휴식 공간이 풍부하여 주거 환경이 쾌적한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 리스크

등기부상 채권 총액이 감정가 대비 높은 수준입니다. (894,800,000원 vs 864,000,000원)

매각으로 소멸되지 않는 '지상권'이 존재할 가능성이 있으나, 구체적인 내용이 없어 추가 확인이 필요합니다.

6.2. 임차인 리스크

임대 관계가 미상으로 조사되었으나, 인수 보증금이 0원으로 확인되어 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성은 낮아 보입니다. 만약 임차인이 존재하고 대항력이 있는 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

6.3. 토지거래허가구역

본 물건은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등에 한해 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. (국내 거주자가 낙찰받을 경우 영향 없음)

6.4. 혐오시설

주변 지도 검색 결과, 해당 아파트 단지 인근에 대규모 산업 단지나 혐오시설이 직접적으로 위치하고 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. (주의: 이는 현재 시점의 일반적인 검색 결과에 기반하며, 실제 현장 조사 및 최신 정보 확인이 필수적입니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 남동구 논현동에 위치한 신축급 아파트(2010년 준공)로, 역세권(수인분당선 소래포구역) 인근에 자리하고 있어 교통 및 생활 편의성이 우수합니다. 아파트 단지 내에서 101동 16층 1603호로, 비교적 양호한 층수에 위치하고 있습니다. 권리분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상되나, 채권 총액이 감정가를 상회하는 점은 주의해야 합니다. 임차인 관련 인수 부담은 없는 것으로 파악됩니다. 입지적 장점과 함께 몇 가지 리스크 요인(미확인 지상권, 높은 채권 총액)이 존재하므로, 이에 대한 면밀한 추가 조사가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 인천 남동구 논현동의 역세권 아파트로, 주변 개발 및 교통망 확충 시 가치 상승 기대.

* 실거주 만족도: 초등학교 인접, 편리한 교통, 단지 내 편의시설 등으로 실거주 목적 투자에 적합.

* 명도 부담 적음: 인수 보증금 없는 임차인 현황으로 명도 관련 리스크 상대적으로 낮음.

* 저평가 가능성: 감정가 대비 시세 확인을 통해 추가적인 저가 매수 기회 모색 가능.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 매매 사례를 보면, 84.92㎡(약 25.7평) 면적이 2026년 5월 22층에서 5억 4,300만원, 31층에서 5억 8,400만원에 거래되었습니다. 132.62㎡(약 40.1평) 면적이 2026년 7월 23층에서 6억 9,500만원에 거래되었습니다. 본건은 145.75㎡(약 44.1평) 면적으로, 제공된 매매 사례 중 가장 큰 면적(132.62㎡)과 유사하거나 약간 더 큽니다. 따라서 해당 면적의 최근 시세는 약 7억원 초중반 수준으로 추정됩니다.

9.2. 감정가 대비 분석

본 건 감정가는 8억 6,400만원입니다. 최근 시세(약 7억원 초중반) 대비 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

9.3. 예상 입찰가 산정

본 건의 실제 인수 보증금은 0원입니다. 최근 매매 시세를 고려할 때, 145.75㎡ 면적은 약 7억원 초중반 수준으로 판단됩니다. 감정가(8억 6,400만원)는 시세보다 높으므로, 시세 수준에서 낙찰받는 것을 목표로 합니다.

경쟁률 및 유찰 횟수에 따라 최저 입찰가가 달라질 수 있습니다. 보수적인 접근으로, 감정가의 100%를 최저가로 가정 시, 시세 범위를 고려하여 6억 8,000만원 ~ 7억 1,000만원 범위에서 전략적으로 입찰가를 결정하는 것을 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.