나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경5537 [1] 경기도 남양주시 다산지금로 202, 6층에이에프06-0041호 (다산동,현대테라타워디아이엠씨) 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: JM감정 · 평가일 2024.11.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 다산동 소재 "다산한강초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 각종 근린생활시설, 학교 등 공공시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량진출입이 원활하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층건 내 제6층 제에이에프06-0041호로서,
외벽 : 복합판넬, 페어그라스, 외장석재 등 마감.
내벽 : 몰탈위 페인팅마감 등(탐문조사)
창호 : 페어글래스창호 등 마감.

이용상태

공부상 공장(지식산업센터)임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 공장(지식산업센터) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 40m , 서측으로 약 10m, 남측으로 약 25m, 북측으로 약 20m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(남양주 다산지금 공공주택지구), 대로1류(폭35-40m)(접함), 대로1류(폭35m-40m)(주간선도로)(접함), 증로1류(폭20m-25m)(접함), 중로2류(폭 15m-20m)(접함), 가축사육제한구역, 공공주택지구, 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 공장설립제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 현장조사시 문에 "우진헬스케어 주식회사" 명패가 부착되어 있었으며, 현재 사업장으로 이용중인 것으로 판단됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 남양주지원 2024타경5537 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 남양주시 다산지금로 202, 6층에이에프06-0041호 (다산동, 현대테라타워DIMC)

용도: 지식산업센터

감정가: 232,000,000원

토지면적: 11.88㎡ (약 3.60평)

건물면적: 45.36㎡ (약 13.72평)

1.3. 권리관계

채권자: 농OOOOOOOO (농협은행주식회사)

등기부상 채권 총액: 230,400,000원

말소기준권리: 2022년 06월 23일 접수된 농협은행주식회사 근저당권

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 경기도 남양주시 다산동 소재 "다산한강초등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트 단지, 다양한 근린생활시설, 학교 등 공공시설이 소재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 진출입이 원활하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 본 건은 동측으로 폭 약 40m, 서측으로 약 10m, 남측으로 약 25m, 북측으로 약 20m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본 건은 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(남양주 다산지금 공공주택지구)에 속하며, 대로1류, 증로1류, 중로2류 등 주요 도로에 접해 있습니다. 다만, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 공장설립제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다양한 토지이용 제한사항이 존재합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 우진헬스케어(주)

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원. 본 건의 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

3.2. 등기부 요약

* 2022년 06월 23일: 소유권이전 1번 신탁등기 말소 (이해란)

* 2022년 06월 23일: 근저당권 설정 (농협은행주식회사, 금 230,400,000원) - 말소기준권리

* 2024년 10월 21일: 임의경매 개시 결정 (농협은행, 금 200,371,826원) - 말소 대상

말소기준권리인 근저당권보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 물건명세서 참고사항

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 없음)

* 공부상 표시는 공장(지식산업센터)이나 현황은 창고용도로 사용 중임.

4. 상권 분석

4.1. 주변 시설

주변에 아파트 단지 및 각종 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상권 형성이 되어 있습니다.

4.2. 이용 현황

공부상 용도는 지식산업센터이나, 현장 조사 결과 창고로 이용 중인 것으로 파악되었습니다. 또한, 현장 방문 시 "우진헬스케어 주식회사"의 명패가 부착되어 있어 현재 사업장으로 이용 중인 것으로 판단됩니다.

5. 생활 정보

5.1. 교육 시설

인근에 다산한강초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의 시설

다양한 근린생활시설이 주변에 소재하고 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

* 공부상 용도(지식산업센터)와 현황 용도(창고) 간의 차이가 존재하여, 향후 명도 및 재산권 행사 시 확인 및 조치가 필요할 수 있습니다.

* 토지이용계획상의 다양한 제한사항(역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역 등)이 있어 향후 개발 및 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

* 부동산 경매 특성상 권리관계 외 명도, 하자, 세금 등 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 남양주시 다산동에 위치한 현대테라타워DIMC 내 지식산업센터로, 우수한 교통망과 주변 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 아파트 단지와 근린생활시설이 인접해 있어 입지 조건은 양호한 편입니다. 권리관계는 말소기준권리보다 후순위 권리가 모두 소멸될 예정이며, 임차인의 대항력도 없어 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 공부상 용도와 현황 용도의 차이 및 다수의 토지이용 제한사항은 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 다산신도시 개발에 따른 지역 가치 상승 기대: 신도시 개발이 활발히 진행됨에 따라 향후 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 지식산업센터 밀집 지역 내 위치: 관련 산업 시설과의 시너지 효과 및 임대 수요 확보에 유리할 수 있습니다.

* 현황 용도 활용 가능성: 공부상 용도와 다르더라도 현황대로의 창고 또는 다른 용도로 활용 가능성을 검토해 볼 수 있습니다.

* 양호한 교통 접근성: 강변북로 등 주요 도로 접근이 용이하여 물류 이동 등 비즈니스 활동에 이점을 가집니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 232,000,000원이며, 인수 보증금은 0원입니다. 예상 입찰가는 해당 물건의 현황, 주변 시세, 향후 개발 가능성, 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 명확한 예상 입찰가 산출은 권리 외 추가 비용 및 물건의 명도 가능성 등을 면밀히 분석한 후 가능합니다. 일반적으로 감정가의 80~90% 수준에서 입찰을 고려하나, 본 물건의 특이사항(용도 불일치 등)을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

주변 시설 검색 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.