나이스옥션 법원경매 남양주 2026타경20104 [1] 경기도 남양주시 진접읍 내각리 산70-2 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙감정 · 평가일 2026.01.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 진접읍 내각리 소재 자연녹지지역/개발제한구역 내에 위치하며, 창고, 전·답의 농경지, 임야 등이 혼재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제 차량의 출입 불가하며, 근거리에 버스정류장이 소재하나 전반적인 교통상황은 불편시됨.

형태 및 이용상태

사다리형 급경사지로서, 자연림 상태임.

인접 도로상태

맹지 상태임.

토지이용계획 및 제한상태

- 도시지역 , 자연녹지지역, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공익용산지(보전산지)<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택))))

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

사다리형 급경사지로 자연림상태이고 맹지임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 남양주지원 2026타경20104 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주식회사티에이취상사

1.2. 물건 현황

용도: 임야

건물: 없음

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 208,278,000원

토지면적: 4959.00㎡ (약 1500평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

소재지: 경기도 남양주시 진접읍 내각리 산70-2

주변 환경: 본 건은 경기도 남양주시 진접읍 내각리 소재 자연녹지지역/개발제한구역 내에 위치하며, 창고, 전·답의 농경지, 임야 등이 혼재하는 등 제반 주위환경은 보통임. 주변 지역은 주로 산림 및 농경지로 이루어져 있음.

2.2. 교통 접근성

본 건까지 차량의 출입이 불가하며, 근거리에 버스정류장이 소재하나 전반적인 교통상황은 불편시됨.

2.3. 지리적 특성

형태 및 이용상태: 사다리형 급경사지로서, 자연림 상태임.

인접 도로상태: 맹지 상태임.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리: 2017-03-20 접수, 고양시산림조합 근저당권 (을5)

주요 권리 내역 (말소 예정):

* 소유권 보존: 홍승국 (1989-08-17)

* 소유권 이전 (증여): 홍재희 (2013-01-23)

* 근저당: 고양시산림조합 (2017-03-20, 39,000,000원)

* 지상권 설정: 고양시산림조합 (2017-03-20, 말소)

* 근저당: 주식회사티.에이취상사 (2023-05-08, 600,000,000원)

* 가압류: 한국무역보험공사 (2024-07-18, 72,000,000원)

* 임의경매: 주식회사티에이취상사 (2026-01-23, 271,000,000원)

등기부채권 총액: 711,000,000원

3.2. 매각 후 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 대한 기재가 있으나, 등기부상으로는 말소기준권리(을5)보다 선순위로 남아 인수될 권리가 확인되지 않음. 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

임대관계는 미상이나, 인수할 보증금은 없는 것으로 파악됨.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 건은 경기도 남양주시 진접읍 내각리 소재 자연녹지지역/개발제한구역 내에 위치함.

4.2. 토지이용계획 및 제한사항

* 도시지역, 자연녹지지역, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>

* 배출시설설치제한지역<물환경보전법>

* 공익용산지(보전산지)<산지관리법>

* 성장관리권역<수도권정비계획법>

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025-08-26 지정, 대상: 외국인 등 / 용도: 주택)

해당 지역은 다수의 중첩 규제를 받고 있어 토지 이용에 있어 매우 엄격한 제한이 따름.

5. 생활정보

* 소재지 인근으로 산림 및 농경지 위주의 지역이 분포하며, 전반적으로 개발이 제한된 지역임.

* 가장 가까운 편의시설 및 생활 기반 시설은 진접읍 시가지 방면으로 형성되어 있으나, 본 물건지에서는 거리가 있어 도보 접근성은 매우 낮음.

* 주변에서 특별히 확인된 혐오시설은 없음.

6. 잠재적 리스크

* 맹지로서 차량 및 사람의 직접적인 접근이 불가하여 활용에 제약이 큼.

* 급경사 지형으로 건축, 개발, 토지 이용에 상당한 제약과 높은 공사 비용이 예상됨.

* 자연녹지지역, 개발제한구역, 공익용산지(보전산지) 등 복합적인 규제로 인해 건축 및 토지 이용에 대한 행위 제한이 매우 엄격함.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로, 특정 대상(외국인 등) 또는 용도(주택)에 대한 거래 시 허가 절차가 필요함.

* 자연림 상태로, 개발 시 산지 전용 허가 등의 절차와 환경 보전 관련 이슈가 수반될 수 있음.

7. 종합 의견

본 건은 경기도 남양주시 진접읍 내각리에 위치한 임야로, 감정가는 208,278,000원이며 토지 면적은 4959.00㎡(약 1500평)입니다. 물건의 가장 큰 특징은 맹지, 급경사, 그리고 여러 중첩된 개발 제한 규제(자연녹지, 개발제한구역, 보전산지 등)입니다. 차량 진입이 불가능하고 토지 이용에 대한 제약이 매우 많아 현재 상태에서의 활용 가치는 낮다고 판단됩니다. 등기부상 다수의 권리가 설정되어 있었으나, 말소기준권리인 근저당(을5)보다 선순위 권리가 없어 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 임차인은 없으며 인수할 보증금은 0원입니다.

8. 투자 포인트

* 장기적인 수도권 개발 압력으로 인한 토지 가치 상승 가능성 (단, 현행 규제 하에서는 불확실).

* 주변 개발 계획 등 추가 정보 확보 시 잠재적 가치 재평가 가능성.

* 대규모 개발 또는 특정 목적(예: 농장, 자연휴양림 조성 등 법규 검토 후)으로 활용 시 면적 대비 낮은 감정가를 고려한 접근.

9. 예상 입찰가

감정가: 208,278,000원

본 건은 맹지, 급경사, 개발제한 등 치명적인 단점을 다수 보유하고 있어, 감정가 대비 낮은 금액으로 입찰이 이루어질 가능성이 높습니다. 인수할 보증금이 0원이므로 추가적인 인수 비용은 없습니다.

낙찰률을 보수적으로 가정하여 60~80% 범위 내에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

예상 입찰가는 120,000,000원 ~ 160,000,000원 범위로 고려해볼 수 있습니다.

(최종 입찰가는 반드시 상세한 시세 조사, 경쟁 물건 분석, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.