나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60162 [1] 경기도 고양시 덕양구 원흥동 341-23 원흥동다세대주택 시동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 위드 · 평가일 2026.02.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 원흥동 소재 '도래울초등학교' 북서측 인근에 위치하는 원흥동다세대주택(통칭 '드림빌리지') 제시동 제3층 제302호로서, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 단독주택, 전, 임야등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 접근 및 주정차 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하며, 시내로의 접근성 ,이용의 편리성 등 제반 대중교통여건은 다소 불편시됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트(평지붕)지붕 3층 중 3층 302호로서, 외벽은 치장벽돌 및 일부 석재붙임등 마감 창호는 샷시창임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임. (상세이용내역은 '건물이용현황도' 참조)

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 등고평탄한 부정형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 로폭 약4~6미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역(2013-07-30), 지구단위계획구역(궁말취락), 소로3류(폭 8m 미만) (2013-07-30)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역) [도시지역(주거, 상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등 대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 공부상 '원흥동다세대주택 시동'이나 건물외벽에는 '드림빌리지' 시동으로 표기되어 있음. - 임대관계는 미상이며, 기타 평가의견란 참조.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 박선옥)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.03.30.자 인수조건변경확약서를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 고양지원 2026타경60162 (1)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 원흥동 341-23 원흥동다세대주택 시동 3층302호 (신주소: 경기도 고양시 덕양구 서오릉로663번길 66-16, C동 3층 302호)

용도: 다세대주택 (건축물대장상 용도: 공동주택(다세대주택))

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적

토지면적: 63.64㎡ (약 19.25평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

건물면적: 67.58㎡ (약 20.45평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

1.3. 가격

감정가: 293,000,000원 (2억 9천 3백만원)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 원흥동 소재 '도래울초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 단독주택, 전, 임야 등이 소재합니다.

건물명칭은 공부상 '원흥동다세대주택 시동'이나, 건물 외벽에는 '드림빌리지' 시동으로 표기되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근 및 주정차 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재합니다.

시내로의 접근성 및 대중교통 이용 편의성은 다소 불편한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계

말소기준권리: 국민건강보험공단 압류 (2024.01.29.)

본 건 경매와 관련된 주택임차권(박선옥)은 말소 대상이며, 신청채권자인 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(2026.01.22.)보다 선순위 권리는 존재하지 않습니다.

HUG 인수조건 변경으로 인해 채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 박선옥)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.03.30.자 인수조건변경확약서를 제출하였습니다.

3.2. 임차인 분석

임차인: 주택도시보증공사 (양도 전: 박선옥)

보증금: 301,500,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-10-28

확정일자: 2021-09-01

대항력: 없음 (인수조건 변경 확약서 제출로 대항력 포기)

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 말소기준권리

주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (2026.01.22) 등기부채권 총액: 301,500,000원.

압류(국민건강보험공단) 2024.01.29.이 말소기준권리로서, 이보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본 건은 공동주택 밀집지역에 위치하고 있으며, 인근에 근린생활시설 등이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주변에 전, 임야 등이 있어 일부 녹지 공간도 존재합니다.

4.2. 주변 시세 분석

최근 인근 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 2017~2022년 건축된 유사 면적(약 40~65㎡)의 다세대주택들이 2.28억 원에서 4.4억 원 사이에 거래되었습니다.

본 건 건물면적 67.58㎡(약 20.45평)와 건축연도(2018년)를 고려할 때, 최근 시세는 제곱미터당 약 670만 원 수준으로 파악됩니다.

이에 따른 현 시세는 약 4.5억 원 이상으로 추정됩니다.

감정가(2.93억 원)와 비교 시, 시세 대비 현저히 낮은 감정가로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 교육시설

'도래울초등학교'가 북서측 인근에 소재하여 초등 교육 접근성이 양호합니다.

5.3. 건물정보

건축년도: 2018년

구조: 철근콘크리트구조 (평지붕)

층수: 3층 중 3층 (302호)

난방방식: 도시가스 개별난방 (설비내역 참조)

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

임차인 박선옥(HUG)의 대항력 포기 확약서가 제출되어, 해당 임차권으로 인한 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

다만, '선순위임차권'이라는 명칭이 특이사항에 언급되어 있어, 권리관계에 대한 추가적인 면밀한 검토가 필요할 수 있습니다. (본 분석에서는 인수 보증금 0원 기준)

6.2. 물건 하자 및 기타

감정가와 최근 실거래가 간의 현저한 차이가 발생하고 있어, 감정평가 시점 및 시장 변동 요인에 대한 추가 확인이 필요합니다.

토지이용계획상 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상) 등의 제한 사항이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2018년 준공된 현대식 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

임차인의 대항력 포기로 인해 권리관계는 비교적 명확한 편이나, 감정가와 현재 시세 간의 상당한 괴리가 존재하는 점이 가장 큰 특징입니다.

시세 대비 낮은 감정가를 활용한 시세차익을 기대할 수 있는 투자 기회로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

시세 대비 현저히 낮은 감정가: 최근 실거래가 대비 낮은 감정가로 시세차익 실현 가능성이 높습니다.

권리관계 명확: 임차인의 대항력 포기 확약서 제출로 인한 인수 부담 없음.

현대식 건물: 2018년 준공으로 비교적 신축에 속하여 하자 발생 가능성이 낮습니다.

입지 조건: 도래울초등학교 인근으로 교육 환경 양호.

9. 예상 입찰가

최근 주변 시세를 반영한 적정 시장 가치는 약 4.0억 원 ~ 4.5억 원 수준으로 추정됩니다.

본 건의 감정가는 2.93억 원으로, 시세 대비 약 35~40% 가량 낮은 수준입니다.

인수 보증금 0원을 고려하여, 감정가 대비 약 120% 수준의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

이에 따라, 본 건의 예상 입찰가는 3억 5천만 원 ~ 3억 8천만 원 사이로 제시하며, 최적 입찰가는 법원 진행 상황 및 경쟁 상황을 고려하여 결정하는 것이 좋습니다.

본 보고서에서는 3억 5천만 원을 중점적으로 고려할 수 있는 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.