나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70151 [1] 경기도 의정부시 가능동 687-3 아리띠애 102동 8층802호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 가능동 소재 "가능동삼거리" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류소가 소재하는 등 일반적인 교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층건내 제8층 802호로서 외 벽 - 몰탈위페인팅 등 내 벽 - 벽지 및 타일마감 등 창 호 - 하이샷시창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.(후면 내부구조도 참조)

설비내역

기본적인 급배수설비 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 다세대주택 및 오피스텔부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측 및 북동측으로 소로와 접하며 도로상태는 무난함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2025-03-10)(제2종일반주거지역), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2016-03-31)(중로3-4호선)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

소재지: 경기도 의정부시 가능동 687-3 아리띠애 102동 8층802호

용도: 오피스텔

1.2. 면적 정보

토지면적: 30.86㎡ (약 9.34평)

토지지분: 30.856㎡ (약 9.34평)

건물면적: 66.09㎡ (약 20.00평)

건물지분: 66.09㎡ (약 20.00평)

전용면적 (JSON 정보 기반): 70.96㎡ (약 21.47평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 경매 기본 정보

사건번호: 의정부지방법원 2026타경70151 (1)

감정가: 211,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경기도 의정부시 가능동 소재 "가능동삼거리" 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 오피스텔, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역입니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류소가 소재하여 일반적인 교통 환경은 무난한 편입니다. 남서측 및 북동측으로 소로와 접하며 도로 상태 또한 양호합니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 중로2류(폭 15m~20m) 및 중로3류(폭 12m~15m) 도로와 접해 있습니다. 또한 수도권정비계획법상 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

집합건물 등기부 요약에 따르면, 총 채권액은 694,992,555원입니다.

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2024년 6월 12일 접수된 한국주택금융공사의 가압류(갑5)입니다.

3.3. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 한아름 (주택임차권)

보증금: 225,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 6월 24일

확정일자: 2021년 5월 26일

배당신고일자: 2021년 1월 21일

대항력: 있음

말소 여부: 인수 (매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됨)

비고: 선순위 임차권 등기 및 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 225,000,000원은 낙찰자에게 인수될 수 있습니다.

3.4. 기타 등기 사항

소유권 보존, 소유권 이전(신탁등기 말소, 공유자 전원 지분 이전), 다수의 가압류(말소 대상), 그리고 본 건 부동산강제경매 개시 결정 등기가 존재합니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 분석

본 물건이 속한 가능동 일대는 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 복합 상권으로 형성되어 있습니다. "가능동삼거리" 인근으로 유동인구가 많고 상업 활동이 활발할 것으로 예상됩니다.

4.2. 건물 정보 및 설비

건축물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물 내 제8층 802호입니다. 건물 사용승인일은 2021년 4월 5일로 신축급에 해당합니다. 내부에는 기본적인 급배수, 위생, 난방, 승강기, 소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다.

4.3. 생활 편의 시설

주변 조사 결과, 대중교통 이용이 편리하며, 의정부시 가능동 지역의 특성상 다양한 편의시설(상점, 식당, 병원, 은행 등) 접근성이 양호할 것으로 판단됩니다. 혐오시설에 대한 특이사항은 확인되지 않았습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 임차인 인수 리스크

가장 큰 리스크는 을구 1번 순위의 주택임차권으로, 대항력이 있으며 보증금 225,000,000원이 매수인에게 인수된다는 점입니다. 이로 인해 실제 총 취득 비용이 높아져 수익성 확보에 어려움이 있을 수 있습니다.

5.2. 기타 법적/물리적 리스크

다수의 채권이 설정되어 있으나, 말소기준권리 하위의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. 건물 자체의 물리적 하자에 대한 특별한 정보는 없으나, 현장 방문을 통한 점검이 필요합니다.

6. 종합 의견

본 물건은 의정부시 가능동에 위치한 신축급 오피스텔로, 입지 및 생활 편의성은 양호한 편입니다. 그러나 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 225,000,000원이 낙찰자에게 인수되는 조건은 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 중대한 위험 요소입니다.

7. 투자 포인트

* 2021년 준공된 신축급 오피스텔로 상품성이 좋습니다.

* 의정부시 가능동의 안정적인 주거 및 상업 지역에 위치합니다.

* 합리적인 감정가가 책정되었습니다.

8. 시세 분석

본 물건의 감정가는 211,000,000원입니다. 최근(2025년 5월) 유사한 조건(8층, 70.96㎡)의 거래 사례가 210,000,000원에 있었음을 감안할 때, 현재 시세는 210,000,000원 ~ 220,000,000원 수준으로 추정됩니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 인수 보증금(225,000,000원)이 낙찰가의 추가 비용으로 발생하므로, 시세 및 감정가 대비 수익성 확보가 매우 어려운 상황입니다. 이에 인수 보증금을 제외하고, 감정가의 85% 수준을 보수적인 예상 입찰가로 제안합니다.

예상 입찰가: 179,350,000원

매우 중요: 이 예상 입찰가는 낙찰 후 임차인에게 인수되는 225,000,000원을 제외한 금액이며, 실제 총 취득 비용은 '예상 입찰가' + '인수 보증금'임을 반드시 인지하고 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.