나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70157 [1] 경기도 의정부시 의정부동 492-1 태림더끌리움씨티 11층 1103호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2026.02.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 '의정부시청' 동측 인근에 위치하는 부동산(구분건물)으로서, 주위는 상업,업무시설, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 제반 입지여건 무난한 편임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(의정부경전철 - 경전철의정부역, 1호선 - 의정부역)이 소재하는 등 대중교통 상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층 지상16층 건물 내 제11층 제1103호로서, [사용승인일: 2020.09.29] - 외벽 : 석재붙임 마감 및 몰탈위 페인팅 마감 등 - 내벽 : 벽지도배, 타일붙임 마감 등 - 창호 : 새시 창호 마감임.

이용상태

공부상 도시형생활주택으로 등재되어 있음. (후첨"건물내부구조도"참조)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수 설비, 도시가스에 의한 난방 설비, 승강기 설비, 소화전 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 세장형 토지로서, "도시형생활주택 및 오피스텔" 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상물건 북측으로 폭 약 35M 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(일반상업지역), 시가지경관지구(2020-06-03), 특정용도제한지구, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 역사문화환경보존지역(문화재(보호구역포함)으로부터300m이내(의정부2동성당)), 상대보호구역(성모유치원), 과밀억제권역, 철도보호지구, 중점경관관리구역(2017-12-22)(중점경관관리구역(경전철)),중점경관관리구역(2017-12-22)(중점경관관리구역(시민로-송산로))임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

대상물건 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 상세 정보

사건번호: 의정부지방법원 2026타경70157 (1)

소재지: 경기도 의정부시 의정부동 492-1 태림더끌리움씨티 11층 1103호

용도: 도시형생활주택, 오피스텔

토지 면적: 3.00㎡ (약 0.91평)

토지 지분: 3.0033㎡ (약 0.91평)

건물 면적: 14.99㎡ (약 4.53평) (전용면적)

건물 지분: 14.99㎡ (약 4.53평)

감정가: 99,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 서울보증보험 (서OOOOOOOO)

건축물 사용승인일: 2020년 9월 29일

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층, 지상16층 건물 중 제11층 제1103호

총 세대수: 130세대

3. 입지조건

4. 위치 및 주위 환경

본 물건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 '의정부시청' 동측 인근에 위치합니다.

주위는 상업, 업무시설, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 입지 여건은 무난한 편입니다.

5. 교통상황

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있습니다.

또한, 의정부경전철 의정부역 및 1호선 의정부역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 토지 이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 시가지경관지구, 특정용도제한지구, 대로1류(폭 35m~40m), 역사문화환경보존지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 중점경관관리구역에 해당합니다.

7. 권리분석

8. 인수되는 권리

본건은 강제경매로 진행되며, 말소기준권리(을3, 서울보증보험의 강제경매개시결정 2026-01-23)보다 선순위 권리가 없어 낙찰 시 모든 권리가 소멸됩니다. 인수되는 별도의 권리나 부담은 없습니다.

9. 임차인 현황

임차인: 한국토지주택공사

보증금: 98,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023년 3월 29일

확정일자: 2023년 3월 8일

배당신고일자: 2025년 5월 22일

대항력: 없음

10. 임차인 관련 특이사항

주택임차권자인 한국토지주택공사의 법정대위 채권자인 서울보증보험 주식회사로부터 '임차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 잔존 임차보증금 반환채권을 포기하고, 임차권등기 말소에 동의한다'는 확약서가 제출되었습니다. 이는 임차인으로 인한 추가 부담이 없음을 시사합니다.

11. 상권분석

12. 주변 시세

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근의 다세대 주택(전용면적 32.05㎡ ~ 51.78㎡)은 2026년 7월 초 기준 102,500,000원에서 110,000,000원 사이에 거래되었습니다.

본건은 전용면적 14.99㎡(약 4.53평)의 도시형생활주택으로, 주변 다세대 주택보다는 면적이 작습니다.

소형 면적이라는 점을 감안할 때, 단위 면적당 가격은 주변 다세대 주택과 비교하여 상대적으로 높을 수 있습니다.

태림더끌리움씨티 건물 자체의 최근 매매 또는 임대 정보가 부족하나, 2020년 사용승인된 비교적 신축 건물임을 고려하면, 해당 지역의 소형 주거 시설로서의 가치는 유지될 것으로 보입니다.

13. 상권 특성

의정부시청 인근으로 상업, 업무, 주거시설이 복합적으로 발달한 지역입니다.

소형 면적의 주거 시설에 대한 수요가 예상되는 지역입니다.

14. 생활정보

15. 편의시설

의정부시청, 각종 관공서, 금융기관, 상업시설, 병원, 근린생활시설 등이 인접해 있어 생활이 편리합니다.

16. 교통

의정부역(1호선), 경전철 의정부역을 통해 서울 및 수도권 접근성이 우수하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

17. 주변 시설 (혐오시설)

주변 지역에 대한 조사 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

18. 잠재적 리스크

19. SGI 인수조건 변경 관련

'SGI 인수조건 변경'이라는 문구가 특이사항 및 특수물건정보에 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 불명확합니다. 다만, 서울보증보험의 확약서 내용을 볼 때, 임차권 관련 부담은 인수하지 않는 것으로 판단됩니다. 이 부분에 대한 추가적인 확인은 필요할 수 있습니다.

20. 도시계획 규제

토지이용계획상 일반상업지역, 시가지경관지구, 특정용도제한지구, 역사문화환경보존지역, 철도보호지구 등 다수의 규제가 존재합니다. 이는 향후 건물 활용이나 개발에 제약을 줄 수 있는 요인이 될 수 있습니다.

21. 종합 의견

22. 물건 평가

본 물건은 의정부시 핵심 지역에 위치한 신축(2020년 사용승인) 도시형생활주택으로, 소형 면적임에도 불구하고 우수한 입지 조건과 교통 편의성을 갖추고 있습니다.

권리관계가 깨끗하여 낙찰자가 인수할 부담이 없는 안전한 물건입니다.

다만, 전용면적이 14.99㎡(약 4.53평)으로 매우 협소한 점, 'SGI 인수조건 변경'이라는 불명확한 문구가 기재된 점은 신중한 접근이 필요합니다.

23. 투자 가치

1인 가구를 위한 소형 주거 공간으로서의 투자 가치가 있습니다.

의정부시의 중심부에 위치하여 임대 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

권리상 안전성과 신축이라는 장점을 고려할 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받는다면 좋은 투자 기회가 될 수 있습니다.

24. 투자 포인트

25. 소형 평형으로 인한 높은 단위 면적당 가치 기대

2020년 준공된 신축 건물로 관리 용이

의정부시청 및 주요 교통 요지 인접으로 인한 뛰어난 접근성

권리 분석상 명확한 소유권 확보 가능

26. 예상 입찰가

27. 산정 근거

본건의 감정가는 99,000,000원입니다.

최근 주변 다세대 주택 거래 사례(102,500,000원 ~ 110,000,000원)와 비교했을 때, 감정가는 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

인수되는 보증금이 없으므로(0원), 입찰가 산정 시 보증금 부담은 고려하지 않습니다.

'SGI 인수조건 변경' 관련 불명확한 사항이 있으므로, 보수적인 접근이 필요합니다.

28. 제안 입찰가

95,000,000원 ~ 105,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다.

정확한 시세 조사 및 'SGI 인수조건 변경'에 대한 추가 정보 확인 후 최종 입찰가를 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.