나이스옥션 법원경매 서울동부 2026타경50098 [1] 서울특별시 강동구 암사동 494-3 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 암사동 소재 "암사역" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 연립주택, 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 인근에 학교, 시장("암사종합시장") 등이 소재하는 등 주거용으로서 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 "암사역(지하철 8호선)" 이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제5층 제502호로서, (2002.09.25. 사용승인) 외벽 : 석재붙임 마감 등 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임. (후첨 "건물개황도" 참조)

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 대비 대체로 등고평탄한 정방형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 폭 4미터 내외의 막다른 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2004-11-05), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)(군사시설보호구역 변경(자세한사항은 국방부고시 2025-36호 참조))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트 / 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상:외국인등(단독 다가구 연립 다세대 아파트)기간:25.8.26.~26.8.25.국토부공고2025-1058호 )임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임. - 현장조사 당시 점유자의 폐문부재 등으로 내부를 확인할 수 없어 제반 설비의 작동 여부 및 내부 인테리어 여부 등은 확인이 불가하니 경매 입찰 시 이점에 유의하시기 바람.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 이유정)로부터 2026.08.14.자에 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다'는 내용의 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 서울동부지방법원 2026타경50098 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

소재지: 서울특별시 강동구 암사동 494-3, 5층 502호

2.

1.2. 물건 현황

용도: 다세대주택

건물구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제5층 제502호 (2002.09.25. 사용승인)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건축물대장 정보:

- 신주소: 서울특별시 강동구 암사길 2-5 (암사동)

- 대지면적 (전체): 263.4㎡ (약 79.7평)

- 건축면적: 157.44㎡

- 연면적 (전체): 595.62㎡ (약 180.2평)

- 총 동수: 5층 (본건 5층)

- 총 세대수: 8세대

2.

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 270,000,000원

토지 면적: 24.60㎡ (약 7.4평)

건물 면적: 50.25㎡ (약 15.2평)

전용 면적: 50.25㎡ (약 15.2평)

2.

2. 입지조건

2.1. 교통

본건까지 차량의 진출입이 가능함.

인근에 버스정류장 및 지하철 8호선 "암사역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

2.2. 주변 환경

위치: 서울특별시 강동구 암사동 소재 "암사역" 북동측 인근.

주위 환경: 다세대주택, 연립주택, 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 지역임.

편의시설: 인근에 학교, "암사종합시장" 등이 소재하여 주거 생활에 편리함.

도로: 본건 북서측으로 폭 4미터 내외의 막다른 도로와 접함.

토지 이용 계획 및 제한 상태:

- 도시지역, 제2종일반주거지역

- 가축사육제한구역

- 대공방어협조구역

- 비행안전제3구역

- 과밀억제권역

- 공장설립승인지역

- (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

- 토지거래계약에 관한 허가구역 (대상: 아파트, 외국인 등 / 지정 기간 존재)

혐오시설: 주변 검색 결과 혐오시설은 확인되지 않음.

2.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을7. 근저당권 (강중석, 2022-02-25 접수)

3.2. 인수되는 권리

본 건은 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 보임.

물건명세서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 표기되어 있으나, 해당 권리사항은 등기부상 확인되지 않음.

HUG로부터 제출된 확약서에 따라 임차인 이유정의 보증금 중 대항력은 포기하고 우선변제권만 주장하며, 보증금 전액을 받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 내용이 있음. 이는 후술할 임차인 현황에서 상세히 분석됨.

3.3. 임차인 현황 및 분석

임차인: 김

- 보증금: 0원, 차임: 0원

- 전입일자: 2024-07-15

- 대항력: 없음

- 비고: 권리분석상 특이사항 없음.

임차인: 주택도시보증공사 (임차인: 이유정)

- 보증금: 240,000,000원

- 전입일자: 2021-11-29

- 확정일자: 2021-09-16

- 배당신고일자: 2023-11-30

- 대항력: 없음

- 비고: HUG 인수조건 변경 및 주의사항에 명시된 임차인. 보증금 2억 4천만원에 대한 우선변제권만 주장하나, 대항력 포기 및 말소 동의 확약서 제출로 인해 대항력이 없는 것으로 판단됨.

인수 보증금 합계: 0원

3.4. 기타 권리 사항

소유권이전: 박정수 (2007-04-10), 양윤숙 (2012-11-30), 윤혜신 (2021-12-20)

근저당권: 강중석 (2022-02-25, 105,000,000원) - 말소기준권리

가압류: 주식회사한빛자산관리대부 (2022-09-13), 주식회사스타크레디트대부 (2022-10-07), 주식회사밀리언캐쉬대부 (2023-04-05), 주식회사유아이크레디트대부 (2024-06-04)

압류: 잠실세무서장 (2023-08-08), 국민건강보험공단 (2025-03-07)

강제경매: 주택도시보증공사 (2026-01-22, 240,000,000원)

총 등기부채권액: 395,837,454원

2.

4. 상권분석

본건은 암사역 역세권에 위치하며, 다세대주택, 연립주택, 아파트 등이 혼재된 주거 밀집 지역임.

인근에 암사종합시장과 같은 생활 편의시설이 있어 배후 수요가 안정적일 것으로 판단됨.

최근 매매 사례 분석:

- 2013년 준공, 29.97㎡ (약 9.1평) : 2026년 5월 거래, 30,850만원 (평당 약 3,390만원)

- 2022년 준공, 47.85㎡ (약 14.5평) : 2026년 5월 거래, 59,000만원 (평당 약 4,070만원)

- 1986년 준공, 42.57㎡ (약 12.9평) : 2026년 5월 거래, 20,300만원 (평당 약 1,570만원)

본건(2002년 준공, 50.25㎡)은 구축에 속하지만, 위치와 면적을 고려했을 때 주변 시세와 유사하거나 소폭 상회하는 수준으로 평가될 수 있음.

2.

5. 생활정보

편의시설: 암사종합시장이 인근에 있어 장보기 등 일상생활이 편리함.

교육시설: 주변에 학교가 소재하고 있어 자녀 교육 환경이 양호한 편임.

교통: 지하철 8호선 암사역 및 다수의 버스 노선을 이용할 수 있어 서울 시내 및 경기 지역 접근성이 좋음.

2.

6. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경 및 임차인 이유정의 확약서: 임차인의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 내용이 있어 명도 부담은 상대적으로 적을 수 있으나, 만약 HUG의 확약 내용과 다르게 임차인이 추가적인 권리를 주장하거나 법적 분쟁이 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없음.

건물 노후도: 2002년 준공으로 비교적 노후된 건물에 해당하므로, 추후 유지보수 또는 리모델링 관련 비용 발생 가능성을 고려해야 함.

토지 거래 허가 구역: 지정 기간 내에 주택(아파트) 거래 시 허가를 받아야 하므로, 매수 후 전매 시 제한이 따를 수 있음. (현재 지정 내용은 아파트 및 외국인 등에게 적용되며, 본건 다세대주택 해당 여부는 별도 확인 필요)

건물 제시외 면적 없음: 건물 제시외 면적이 없어 별도의 건축 관련 문제 발생 가능성은 낮음.

2.

7. 종합 의견

본 건은 서울 강동구 암사동에 위치한 다세대주택으로, 암사역 역세권이라는 장점을 가지고 있음.

주변에 시장, 학교 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 거주 환경이 양호함.

권리분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 대부분 소멸될 것으로 예상되며, 임차인 관련 리스크도 HUG의 확약으로 인해 경감된 것으로 보임.

다만, 임차인 이유정의 확약서 내용의 구체적인 법적 효력 및 추후 발생 가능한 분쟁 여부에 대한 면밀한 검토가 필요함.

건축 연차가 20년 이상 경과하여 내부 수리 및 유지보수에 대한 고려가 필요할 수 있음.

2.

8. 투자 포인트

암사역 역세권 입지로 향후 개발 가능성이 기대되는 지역임.

주거 지역으로서 기본적인 수요가 꾸준히 발생할 것으로 예상됨.

HUG의 확약으로 인해 임차인 관련 명도 리스크가 상대적으로 낮아 초기 투자 부담을 줄일 수 있음.

인근 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익 및 임대 수익 창출이 가능함.

2.

9. 예상 입찰가

감정가: 270,000,000원

최근 매매 사례 분석:

- 2013년 준공, 29.97㎡ (약 9.1평) : 30,850만원 (평당 약 3,390만원)

- 2022년 준공, 47.85㎡ (약 14.5평) : 59,000만원 (평당 약 4,070만원)

- 1986년 준공, 42.57㎡ (약 12.9평) : 20,300만원 (평당 약 1,570만원)

본건(2002년 준공, 50.25㎡, 약 15.2평)의 경우, 건물 연식과 면적, 층수를 고려하여 시세 분석 결과, 인근 2013년 준공 건의 평당가를 기준으로 산정 시 약 4억원 내외의 가치를 지니는 것으로 추정됨.

감정가 2.7억원 대비 시세가 높게 형성되어 있어, 충분한 시세 차익을 기대할 수 있는 물건임.

인수 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 보증금 부담은 없음.

권리상 특별한 인수 부담이 없고, 명도 리스크가 경감된 점을 고려할 때, 감정가를 상회하는 적극적인 입찰 전략이 유효할 수 있음.

최종 예상 입찰가: 350,000,000원 ~ 450,000,000원

본 예상 입찰가는 주변 시세 및 권리 분석을 토대로 산정되었으며, 최종 입찰가는 본건의 구체적인 내부 상태, 수리 필요 여부, 경매 참여자 현황 등을 종합적으로 고려하여 결정하시기 바랍니다.

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