나이스옥션 법원경매 서울북부 2026타경10107 [1] 서울특별시 도봉구 창동 603-3 힐트리움 603 101동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 메이플 · 평가일 2026.01.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 창동 소재 "서울창림초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔, 다세대주택, 단독주택, 학교 및 로변을 따라 주상용건물 및 근린상가 등이 소재 하는 지역으로 제반환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근으로 버스정류장이 소재하는 등 교통상황 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 내 2층 201호로서, 사용승인일(2015.02.13) 외벽: 석재붙임 및 벽돌지창 마감 등. 창호: 칼라알루미늄샷시창호임.

이용상태

다세대주택: 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인치 못하였으며, 건축물현황도상 방3, 욕실및화장실2, 거실1, 주방&식당1, 현관, 발코니 등으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 화재탐지기, 승강기, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지의 토지로서, 공동주택(도시형생활주택(단지형다세대)) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약8M의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역(지구단위계획 수립가능여부 도시계획과 사전협의), 소로2류(폭 8m~10m )(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제 한지역(2015-08-27)<건축법>, 교육환경보호구역(최종확인은 관할교육청에 반드시 확인)<교육 환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법 >, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관 한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31./아파트 용도 한정)임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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사건번호: 서울북부지방법원 2026타경10107 (1)

소재지: 서울특별시 도봉구 창동 603-3 힐트리움 603 101동 2층201호

용도: 다세대주택 (건축물대장상 공동주택(도시형생활주택(단지형다세대)))

감정가: 293,000,000원

토지면적: 24.79㎡ (약 7.5평)

건물면적: 51.27㎡ (약 15.5평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김

1.1. 입지조건

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* 위치: 서울특별시 도봉구 창동 소재 "서울창림초등학교" 남서측 인근에 위치함.

* 주변 환경: 오피스텔, 다세대주택, 단독주택, 학교, 주상용 건물 및 근린상가 등이 소재하는 지역으로 제반 환경은 보통임.

* 교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통 상황은 보통임.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 2층 201호이며, 2015년 2월 13일 사용승인됨.

* 접근 도로: 본건 북서측으로 노폭 약 8M의 포장도로와 접함.

1.2. 권리분석

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* 말소기준권리: 한국주택금융공사 근저당 (접수일자: 2015-07-10, 채권금액: 176,000,000원)

* 등기 현황:

* 소유권보존: 주식회사한원건설그룹 (2015-02-23)

* 소유권이전: 전용혹 (2015-07-10, 매매)

* 근저당: 한국주택금융공사 (2015-07-10, 176,000,000원) - 말소기준권리

* 가압류: 김혜진 (2022-02-11, 80,000,000원) - 본건 경매 신청 채권자의 본압류로 인해 말소될 예정임.

* 강제경매: 김혜진 (2026-01-22, 53,700,000원) - 본건 경매 개시 결정 등기임.

* 총 등기부채권액: 256,000,000원 (근저당 176,000,000원 + 가압류 80,000,000원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 지상권 개요 기재란이 있으나 구체적인 내용이 없어 인수 부담은 없을 것으로 보이나, 확인 필요.

* 임차인 현황: 임대관계 미상이며, 인수 보증금 합계는 0원임. 금액이 미상이라도 주의 필요함.

1.3. 상권분석

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* 주변 시세 분석:

* 최근 매매 정보 (2026년 7월):

* 33.82㎡ (약 10.2평) 규모의 다세대주택이 15,000만원에 거래됨 (평당 약 147만원). 1996년식.

* 45.29㎡ (약 13.7평) 규모의 다세대주택이 9,000만원에 거래됨 (평당 약 65만원). 1991년식. (시세 대비 낮은 가격으로 특이사항 확인 필요)

* 38.43㎡ (약 11.6평) 규모의 다세대주택이 16,000만원에 거래됨 (평당 약 138만원). 2003년식.

* 본건과 비교:

* 본건은 51.27㎡ (약 15.5평) 규모이며, 2015년식으로 비교적 신축 건물임.

* 주변 다세대주택의 평당 시세는 약 138만원 ~ 147만원 수준으로 파악됨 (특이 사례 제외).

* 본건의 감정가는 293,000,000원으로, 건물 면적(15.5평) 기준 평당 약 189만원 수준임.

* 분석: 본건은 주변 거래 사례에 비해 건물 연식이 최신인 점이 강점임. 이를 감안하면 감정가는 합리적인 수준으로 판단되나, 임차인 미확인 및 내부 상태 미확인 등 리스크 요인을 고려해야 함.

1.4. 생활정보

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* 건물 정보:

* 건축년도: 2015년 2월 13일 사용승인 (힐트리움 603)

* 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕

* 층수: 지하 0층, 지상 6층 중 2층 201호

* 외벽: 석재붙임 및 벽돌 마감

* 창호: 칼라알루미늄샷시

* 내부 이용 현황: 건축물현황도상 방 3개, 욕실/화장실 2개, 거실 1개, 주방/식당 1개, 발코니 등으로 이용 중임. (폐문으로 인해 내부는 확인치 못함)

* 설비: 기본적인 위생 및 급배수 설비, 화재탐지기, 승강기, 도시가스에 의한 난방 설비 등이 갖추어져 있음.

1.5. 잠재적 리스크

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* 임차인 미확인: 임대관계가 미상이며, 폐문으로 인해 내부 확인을 하지 못하였으므로 실제 점유자 및 인수 가능한 보증금이 있는 임차인의 존재 여부를 현장에서 반드시 확인해야 함.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 도시지역, 준공업지역 (지구단위계획 수립가능여부 도시계획과 사전협의 필요)

* 소로2류(폭 8m~10m) 접합

* 가축사육제한구역

* 가로구역별 최고높이 제한지역

* 교육환경보호구역 (최종 확인 필수)

* 대공방어협조구역

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (대상자: 외국인 등, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (아파트 용도 한정, 지정기간: 2025.10.20~2026.12.31)

* 상기 제한사항들은 향후 토지 이용 및 재산권 행사에 영향을 줄 수 있음.

* 내부 상태 미확인: 폐문으로 인해 건물 내부의 실제 상태(하자, 누수, 불법 증개축 등)를 확인할 수 없어, 이에 대한 잠재적 수리 비용 발생 가능성이 있음.

* 혐오시설: 주변 지도 검색 결과, 본건 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았음.

1.6. 종합 의견

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본건은 서울 도봉구 창동에 위치한 2015년식 신축급 다세대주택으로, 일괄 매각 대상입니다. 서울창림초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 양호하며, 주변으로 주거 및 상업 시설이 혼재되어 생활 편의성이 보통 수준입니다. 권리분석상 말소기준권리 이후의 권리들은 말소될 예정으로 소유권 관련 문제는 명확합니다. 다만, 임대관계 미상 및 내부 확인 불가로 인한 잠재적 리스크는 존재합니다. 토지이용계획상 여러 제한사항이 있으나, 건물의 신축 연식과 일괄 매각 조건은 긍정적인 요소로 작용합니다.

1.7. 투자 포인트

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* 신축 연식: 2015년식으로 비교적 최신 건물에 해당하여 노후화로 인한 수리비 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 매각하므로 소유권 및 권리 관계가 명확합니다.

* 지역 입지: 서울 도봉구 창동 지역에 위치하며, 초등학교 인근으로 주거 환경이 우수합니다.

* 도시 생활 인프라: 대중교통 이용이 편리하고, 주변에 상업시설이 있어 생활 편의성이 확보됩니다.

1.8. 예상 입찰가

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* 감정가: 293,000,000원

* 주변 시세 분석: 제공된 주변 다세대주택 매매 사례(2026년 7월)를 보면, 10.2평 규모가 1.5억(평당 약 147만원), 11.6평 규모가 1.6억(평당 약 138만원) 수준으로 거래되었습니다.

* 본건은 15.5평 규모의 2015년식 건물로, 신축 연식의 이점을 고려할 수 있습니다. 감정가 기준 평당 약 189만원입니다.

* 잠재적 리스크(임차인 미확인, 내부 미확인)를 감안하여, 감정가 대비 10~20%의 할인율을 적용하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 인수되는 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 이를 별도로 고려할 필요는 없습니다.

* 현장 조사를 통해 내부 상태와 임차인 현황을 정확히 파악한 후 최종 입찰가 결정이 필요합니다.

* 보수적인 관점에서, 230,000,000원 ~ 260,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려하되, 현장 확인 후 최종 금액을 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.