나이스옥션 법원경매 서울북부 2026타경10157 [1] 서울특별시 도봉구 쌍문동 291-9 청담하이빌 101동 5층 501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이정희 · 평가일 2026.01.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 "서울쌍문초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대 및 연립주택, 소규모 아파트단지 및 근린생활시설이 밀집한 후면주택지대임.

교통상황

본건까지 차량통행이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 소재함.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 도시형다세대 내의 5층 501호로서 외벽 : 세멘몰탈위 돌붙임 마감 내벽 : 벽지 및 내부 인테리어 마감 창호 : 새시 창호임.

이용상태

도시형다세대주택으로서 방3, 욕실겸 화장실2, 거실, 주방, 발코니, 현관 등으로 이용중임.

설비내역

도시개스에 의힌 개별난방구조, 상하수도 급배수시설, 기본적인 위생시설, 화재탐지시설, 승강시설등임.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 부정형의 토지로서 도시형다세대 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

노폭 4-5미터의 포장도로와 동측으로 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할교육청에 반드시 확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁 고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역 (지정기간:2024.9.10.~2029.9.9.(지목도로한정)),토지거래계약에관한허가구역 (지정기간:2025.10.20.~2026.12.31./아파트 용도 한정)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 291-9번지에 소재하는 다세대주택으로, 서울북부지방법원 2026타경10157 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 강제경매 물건입니다.

해당 물건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 감정평가액은 332,000,000원입니다.

건물의 전용면적은 45.62㎡(약 13.79평)이며, 토지 면적은 30.93㎡(약 9.36평)입니다.

건축물대장상 건축물 표제부 정보에 따르면, 본건 건물인 "청담하이빌"은 2020년 5월 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 도시형 생활주택이며, 본건은 101동 5층 501호에 해당합니다.

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 "서울쌍문초등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 단독주택, 다세대 및 연립주택, 소규모 아파트 단지 및 근린생활시설이 밀집한 후면 주택지대입니다.

교통 상황으로는 차량 통행이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재합니다.

도보로 약 15-20분 거리에 지하철 4호선 쌍문역이 위치하여 대중교통 이용이 가능합니다.

1.2. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 을구 1번 순위의 주택임차권이 등기되어 있습니다 (등기 접수일 2023년 7월 18일).

이 임차인은 매수인에게 대항할 수 있는 권리를 가지고 있으며, 배당 절차에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(우 )

* 보증금: 400,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-06-28

* 확정일자: 2021-06-03

* 배당신고일자: 2023-07-18

* 대항력: 있음

말소기준권리는 삼성세무서장의 압류 (등기 접수일 2024년 7월 3일)입니다. 이 권리보다 후순위에 있는 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

종합적으로 볼 때, 등기부상 가장 중요한 권리 분석 사항은 매수인에게 인수될 수 있는 주택임차권의 존재입니다. "인수 보증금 합계: 0원"이라는 표기가 있으나, 이는 다른 권리 사항에 대한 것일 수 있으며, 명시된 대항력 있는 임차인의 보증금 400,000,000원은 배당 순위에 따라 매수인이 인수할 가능성이 높습니다. 따라서 실제 총 매입 비용은 본인의 입찰가에 인수되는 보증금액이 추가될 수 있으므로 주의 깊은 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 지역은 주로 단독주택, 다세대·연립주택 등이 밀집한 전형적인 주거지역입니다.

소규모 근린생활시설이 일부 혼재되어 있으나, 활발한 상업 활동이 이루어지는 지역은 아닙니다.

주요 상권이라기보다는 주거지 내 편의시설 이용이 가능한 수준으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

건물은 철근콘크리트 구조의 도시형 다세대주택으로, 본건은 5층 501호입니다.

내부 이용 상태는 방 3개, 욕실 겸 화장실 2개, 거실, 주방, 발코니, 현관 등으로 구성되어 있습니다.

설비로는 도시가스에 의한 개별난방, 상하수도 급배수 시설, 기본적인 위생 시설, 화재 탐지 시설, 승강기 등이 갖추어져 있습니다.

주변에는 서울쌍문초등학교가 있어 교육 환경을 제공합니다. 4호선 쌍문역이 도보 이동 가능한 거리에 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건의 가장 큰 잠재적 리스크는 선순위 임차인이 존재하며, 매수인에게 대항력이 있고 보증금 전액이 배당으로 회수되지 않을 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다.

대항력 있는 임차인의 보증금이 400,000,000원으로, 이는 감정가액(332,000,000원)보다 높은 금액입니다. 만약 임차인의 보증금이 경매 절차에서 전액 변제되지 않는다면, 매수인의 총 매입 비용이 급격히 증가하여 투자 위험이 매우 높을 수 있습니다.

이러한 인수 보증금의 존재는 입찰 전 반드시 최종적으로 확인하고, 인수 금액이 확정된 후 총 매입 비용을 산정하여 입찰가를 결정해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 신축 연도(2020-2021년)가 비교적 최신인 도시형 다세대주택으로, 주거지로서의 기본적인 입지 조건은 갖추고 있습니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 거액의 보증금(400,000,000원)이 매수인에게 인수될 가능성이 매우 높아, 권리 분석 및 인수 금액에 대한 철저한 사전 검토가 필수적입니다.

경매 시 임차인의 보증금이 전액 변제되지 않는다면, 입찰가의 상당 부분을 인수해야 하는 부담이 있어 실질적인 수익률 계산이 매우 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

신축 연도에 따른 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다.

적절한 가격에 낙찰받고 임차인 인수 금액을 해결할 경우, 주거용 부동산으로서의 안정적인 가치 확보가 가능합니다.

단, 모든 리스크 요인을 감안한 신중한 접근이 요구됩니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 332,000,000원

건물 면적: 45.62㎡ (약 13.79평)

주변 시세 분석: 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 해당 지역의 다세대 주택 시세는 면적 및 건물 연식에 따라 ㎡당 약 400만원에서 585만원 수준을 보이고 있습니다. 본건은 2020-2021년 신축으로 비교적 최신 건물이므로, 이에 대한 시가 반영이 필요합니다.

최근 매매 사례 중 비교적 최신 연식(2012년)인 '고은빌'(26.51㎡, 15,500만원)의 ㎡당 가격(약 585만원)을 적용하여 본건 면적(45.62㎡)에 환산 시, 약 266,817,000원 수준의 시장 가치가 추정됩니다. 이는 감정가(332,000,000원)보다 낮은 수준입니다.

입찰가 산정:

본건은 대항력 있는 임차인의 보증금 400,000,000원을 인수할 위험이 매우 크다는 점을 최우선으로 고려해야 합니다. 만약 임차 보증금이 경매에서 전액 변제되지 않고 매수인이 인수하게 된다면, 총 매입 비용(입찰가 + 인수 보증금)은 감정가나 추정 시장 가치를 훨씬 초과하게 되어 투자 위험이 매우 높습니다.

따라서, 여기서는 임차인의 보증금 400,000,000원이 경매 절차에서 전액 변제되어 매수인이 인수할 금액이 실질적으로 0원이라고 가정할 경우에 한하여, 감정가 대비 90% 수준을 예상 입찰가로 제시합니다.

이 가정 하에서의 예상 입찰가는 298,800,000원입니다.

하지만, 임차인 보증금의 일부라도 인수해야 하는 상황이 발생할 경우, 총 매입 비용이 증가하므로 예상 입찰가는 그만큼 더 낮아져야 합니다. 보증금 인수 여부 및 금액에 대한 명확한 확인 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.