나이스옥션 법원경매 서울북부 2026타경10147 [1] 서울특별시 도봉구 창동 547-23 5층 502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 노바밸류 · 평가일 2026.01.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 창동 소재 '신창초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 다세대주택, 연립주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조,경량철골구조(경량판넬) (철근)콘크리트,경량판넬지붕 5층건 중 제5층 제502호로서, (사용승인일 : 2011.07.11) 외벽: 석재붙임 마감 등, 내벽: 벽지 도배 마감 등, 창호: 샷시 창호 등입니다.

이용상태

본건은 다세대주택(방2, 거실1, 주방1, 욕실겸화장실1 등)으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접지 대비 등고평탄한 2필지 일단의 세장형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2 두 필지 공히 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축허가·착공제한지역(제한기간: 고시일(2025 10. 16.)로부터 3년)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.8.31.~2026.8.30.), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31./아파트 용도 한정)입니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 현장조사시 이해관계인의 부재로 인하여 임대관계는 미상이며, 본건의 이용상황 및 내부구조도는 외부관찰 및 유사평가사례, 집합건축물대장상 현황도면 등에 의거하여 작성하여 실제 이용상황 및 내부구조와 상이할 수 있는바 경매 입찰시 재확인 하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2026타경10147 (1)

소재지: 서울특별시 도봉구 창동 547-23 5층 502호

용도: 다세대주택

감정가: 255,000,000원

토지면적: 21.65㎡ (약 6.55평)

건물면적: 42.05㎡ (약 12.72평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

사용승인일: 2011년 7월 11일

1.1. 입지조건

주변 환경: 서울특별시 도봉구 창동 소재 '신창초등학교' 서측 인근에 위치하며, 단독주택, 다세대주택, 연립주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통입니다.

교통: 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

도로: 본건 북동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2026년 1월 22일자 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(갑10)입니다.

인수되는 권리:

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

을구 7번 주택임차권등기가 있으나, 매수인에게 대항할 수 있는 임차인은 보증금 전액 배당 시 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출되었습니다. 따라서 본 건은 잔존 임차보증금을 인수하지 않는 것으로 판단됩니다.

채권 총액: 160,000,000원 (주택도시보증공사)

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (한 )

* 보증금: 160,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-08-18

* 확정일자: 2020-08-04

* 배당신고일자: 2024-10-17

* 대항력: 없음

1.3. 상권분석

주변 지역은 다세대주택, 연립주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

대규모 상업시설이나 특별한 상권 특성은 파악되지 않으며, 지역 내 소비 및 생활 편의를 위한 근린 상업시설이 주를 이룹니다.

1.4. 생활정보

주요 편의시설: 본건 인근에 초등학교(신창초등학교)가 위치하고 있으며, 생활 편의시설은 지역 특성상 근린생활시설을 통해 이용 가능합니다.

교육시설: 신창초등학교가 인근에 있어 초등 교육 접근성이 양호합니다.

녹지/휴식공간: 제공된 정보만으로는 구체적인 녹지 공간 정보는 파악하기 어려우나, 일반적인 주거지역의 수준을 기대할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경: 'HUG 인수조건 변경'이라는 문구가 특이사항 및 특수물건정보에 기재되어 있어, 낙찰 후 HUG와의 계약 관련 추가적인 조건이나 절차가 있을 수 있습니다. 입찰 전 HUG 측에 구체적인 내용을 반드시 확인해야 합니다.

건물 노후화: 2011년 사용승인된 건물로, 약 15년 경과되었습니다. 향후 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 용도지역 제한이 있으며, 건축허가·착공제한지역(2025.10.16.부터 3년), 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다수의 법적 제한이 존재합니다. 이는 향후 재건축, 증축, 용도 변경 등 사업 진행 시 제약이 될 수 있습니다.

주변 혐오시설: 주변 지역은 주거 및 근린 상업 시설 위주로 형성되어 있으며, 시각적 확인 결과 특이한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 북부지방법원에서 진행되는 다세대주택 강제경매 물건입니다.

주변 환경 및 교통은 보통 수준이며, 교육시설 접근성이 양호합니다.

권리분석상 특이사항은 없으나, 'HUG 인수조건 변경'이라는 문구가 있어 이에 대한 명확한 확인이 필요합니다. 임차인(HUG)은 대항력을 포기하고 확약서를 제출하여 잔존 임차보증금 인수 부담은 없는 것으로 보입니다.

다수의 토지이용계획 및 제한사항이 있어 향후 재산권 행사 시 제약이 따를 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

HUG 인수조건 변경 관련 확인: 낙찰 후 HUG와의 잔여 절차에 대한 명확한 이해를 통해 추가적인 이점을 확보할 수 있습니다.

안정적인 주거 지역: 창동 지역은 도심 접근성과 생활 인프라가 균형 잡힌 주거 지역입니다.

적정 면적의 다세대주택: 실거주 또는 임대 수익 목적 모두 고려 가능한 면적입니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 255,000,000원

주변 유사 물건 매매 사례 분석:

* 2026년 7월 3일, 창동 448-73 (1996년식, 33.82㎡) 매매가 150,000,000원

* 2026년 7월 3일, 창동 291-18 (1991년식, 45.29㎡) 매매가 90,000,000원

* 2026년 7월 1일, 창동 698-1 (2003년식, 38.43㎡) 매매가 160,000,000원

본건은 42.05㎡ (약 12.72평)으로, 최근 거래된 유사 면적(38.43㎡)의 5층 물건이 160,000,000원에 거래되었습니다. 또한 33.82㎡ 물건이 150,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 감정가 255,000,000원은 시세 대비 높은 편으로 판단됩니다.

최근 매매 사례 중 가장 유사한 조건(면적, 층수, 연식)을 가진 698-1번지(38.43㎡, 5층)의 160,000,000원 시세를 기준으로, 본건(42.05㎡)의 시세는 약 170,000,000원 ~ 180,000,000원 수준으로 추정됩니다.

HUG 인수조건 변경에 대한 명확한 확인과 잠재적 리스크 요소를 고려할 때, 보수적으로 접근해야 합니다.

*주의사항*: HUG 인수조건 변경에 대한 정보 확인 및 잔존 임차보증금 인수 여부(본 건은 인수 없음으로 판단되나 재확인 필수)를 최우선으로 확인해야 합니다.

예상 입찰가: 150,000,000원 ~ 165,000,000원 (감정가 대비 약 59%~65% 수준)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.