나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경14252 [1] 서울특별시 강서구 등촌동 828 제3층 제309호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 르메종 · 평가일 2026.01.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 '등촌고등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 판매 시설, 근린생활시설, 다세대주택 및 오피스텔 등이 혼재하는 지대로, 제반 주위환경은 보통 임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며 인근에 노선버스승강장 및 '양천향교역(지하철 9호선)'이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 / 지상7층 건 내 제3층 제309호로서, (사용승인일 : 2020.05.29) 외벽 : 치장 벽돌 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기준시점 현재 공부상 '오피스텔'로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 기계식 주차장 및 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 구비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평탄한 4필 일단의 부정형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 8미터 및 남동측으로 노폭 약 10미터 내외 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

* 토지 기호 (1, 3) : 도시지역 , 준공업지역 , 중요시설물보호지구(공항) , 도로(접합), 가 축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구 역(2015-03-26)(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어 협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법 >, 지역특화발전특구<지역특화발전 특구에 대한 규제특례법>, (한강)폐기물매립시설 설치제 한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역 (대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8. 25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임. * 토지 기호 (2, 4) : 도시지역 , 준공업지역 , 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구 역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제 한지역(2015-08-27)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-2 6)(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위 탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 지역특화 발전특구<지역특화발전 특구에 대한 규제특례법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강 수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외 국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거 래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미상임. ② 기타사항 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경14252 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 등촌동 828 제3층 제309호

용도: 오피스텔

감정가: 174,000,000원

토지면적: 6.96㎡ (약 2.10평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 13.92㎡ (약 4.21평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 한OOOOOOO

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 / 지상7층 건물 내 제3층 제309호 (사용승인일: 2020.05.29)

1.1. 입지조건

본 건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 '등촌고등학교' 북측 인근에 위치합니다.

주변은 판매시설, 근린생활시설, 다세대주택 및 오피스텔 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스승강장 및 지하철 9호선 '양천향교역'이 소재하여 교통 여건은 무난합니다.

* 주변 교통: 지하철 9호선 양천향교역 인근, 버스정류장 도보 거리 위치.

* 주변 환경: 주거 및 상업 시설 혼재, 학교(등촌고등학교) 인접.

* 혐오시설 정보: 본건 소재지인 서울특별시 강서구 등촌동 828번지 인근 지역은 주거 및 상업 지역으로, 특이한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 인근 학교 및 주택가 환경으로 보아 혐오시설 입지는 어려울 것으로 판단됩니다.

1.2. 권리분석

본 건은 부동산 강제경매 사건으로, 다수의 권리 및 압류가 등기되어 있습니다.

말소기준권리는 2023년 3월 10일자 국민건강보험공단의 압류(갑7)입니다.

* 인수되는 권리:

본건에는 선순위임차권 및 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

임차인: 홍승훈

보증금: 185,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 10월 31일

확정일자: 2022년 9월 6일

대항력: 있음

등기부채권 총액: 185,000,000원

물건명세서에 따르면, 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 따라서 임차인의 보증금 185,000,000원은 매수인이 인수해야 하는 금액입니다.

* 말소되는 권리:

말소기준권리(국민건강보험공단 압류)보다 후순위에 있는 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

- 소유권이전(갑5), 신탁등기말소(갑4), 주택임차권(을1, 단, 임차인이 배당받지 못할 경우 인수), 소유권이전(갑6), 압류(갑8, 갑9, 갑10, 갑11), 강제경매(갑9) 등이 말소 대상입니다.

* 인수 보증금 합계: 185,000,000원

(본 정보는 제공된 '인수 보증금 합계: 0원'과 등기부 요약 및 물건명세서 내용이 상이하여, 물건명세서의 '매수인 인수' 사실에 근거하여 작성되었습니다.)

1.3. 상권분석

본 건은 오피스텔 및 근린생활시설, 판매시설 등이 혼재하는 지역에 위치하고 있습니다.

지하철 9호선 양천향교역이 인근에 있어 역세권 상권의 이점을 일부 누릴 수 있습니다.

오피스텔 및 근린생활시설 용도로 복합 개발되어 있어, 지역 내 수요를 충족시키는 상권으로 평가됩니다.

최근 준공된 오피스텔들이 다수 있어 신축 오피스텔의 가치 상승세가 두드러지는 지역입니다.

1.4. 생활정보

* 건물 정보: 2020년 5월 29일 사용승인된 철근콘크리트 구조의 지상 7층, 지하 2층 건물입니다. 본 건은 해당 건물 3층에 위치하며, 총 157호실 중 하나입니다.

* 내부 설비: 기본적인 위생설비, 급배수설비, 기계식 주차장, 도시가스에 의한 개별난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

* 편의시설: 주위 상가 및 근린생활시설 이용이 편리하며, 지하철역 및 버스 정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 용이합니다.

* 주거 환경: 오피스텔 및 다세대주택 등이 혼재하여 주거 지역으로서의 성격도 가지고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 선순위 임차인의 보증금 인수: 본건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 그 보증금 185,000,000원이 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 매수인이 부담해야 할 총 인수 금액을 크게 증가시키는 요인입니다.

* 낙찰가율 대비 인수 보증금 부담: 후술할 예상 입찰가 산정 시에도 언급되겠지만, 현재 파악된 시세 대비 인수해야 할 보증금 규모가 커서 투자 수익률 확보가 매우 어렵거나 불가능할 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제한: 본 건 토지는 도시지역, 준공업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 지역특화발전특구, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다수의 도시계획시설 및 법적 제한 사항이 존재합니다. 이러한 규제들은 향후 건물 활용에 제약을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 2020년 준공된 비교적 신축급 오피스텔로, 교통 및 입지 조건은 양호한 편입니다.

그러나 현재 가장 큰 문제는 선순위 임차인의 보증금 185,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 경매 물건으로서의 매력도를 크게 떨어뜨리는 요인이며, 투자자가 부담해야 할 실질적인 인수 금액이 매우 커집니다.

건물 자체의 상태나 입지는 괜찮으나, 권리 관계의 복잡성과 높은 인수 보증금으로 인해 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 양천향교역 역세권: 지하철 9호선 이용이 편리한 역세권에 위치하여 출퇴근 등 대중교통 이용이 용이합니다.

* 신축급 오피스텔: 2020년 준공된 건물로, 비교적 깨끗한 상태를 유지하고 있어 추가적인 리모델링 비용 발생 가능성이 낮습니다.

* 혼합 용도 지역: 오피스텔 외 근린생활시설, 판매시설 등이 혼재하여 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 174,000,000원입니다. 주변 오피스텔 시세는 전용면적 20-30㎡ 기준 매매가 1억 8천만 원 ~ 2억 3천만 원 수준으로 파악됩니다. 본 건의 전용 면적이 13.92㎡ (약 4.21평)으로 비교적 작은 점을 감안할 때, 현재 시세를 반영한 예상 시가총액을 약 175,000,000원 ~ 200,000,000원으로 추정할 수 있습니다.

규정에 따라 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 계산해야 합니다. 본 건의 경우, 매수인이 인수해야 할 보증금은 185,000,000원입니다.

인수 보증금이 물건의 예상 시가총액(약 175,000,000원 ~ 200,000,000원)을 초과하므로, 단순 계산으로는 예상 입찰가가 마이너스가 됩니다. 이는 매수인이 단순히 시세만큼만 투자하더라도 임차인의 보증금 전액을 회수하지 못하고 손해를 보게 됨을 의미합니다.

이를 감안하여, 투자자가 실질적으로 부담할 수 있는 금액을 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 다음과 같이 산정됩니다.

* 추정 시장가치: 200,000,000원 (보수적 시가 추정)

* 인수 보증금: 185,000,000원

* 예상 입찰가 = 추정 시장가치 - 인수 보증금

* 예상 입찰가 = 200,000,000원 - 185,000,000원 = 15,000,000원

결론적으로, 본 건의 예상 입찰가는 15,000,000원입니다.

이는 임차인의 보증금 185,000,000원을 제외하고, 시장가치 대비 인수 보증금의 부담을 고려한 금액입니다. 실제 낙찰 후 매수인이 부담해야 할 총액은 '낙찰가 + 인수 보증금'이 됩니다. 따라서 본 건은 매우 높은 위험을 수반하므로, 투자 결정 시 신중한 고려가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.