나이스옥션 법원경매 서울동부 2026타경50108 [1] 서울특별시 송파구 문정동 652-5 문정아이파크 1동 12층1240호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예현 · 평가일 2026.02.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 문정동 소재 '서울동부지방법원' 남동측 인근에 위치하는 업무시 설(오피스텔) 문정아이파크 제1동 제12층 제1240호로서, 주위는 오피스텔, 상업시설, 업무시 설, 각종 근린생활시설, 근린공원 및 공공시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본동까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 8호선 '문정역'이 소재하는 등 대중 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하5층/지상16층 건물 내 제12층 제1240호로서, (사용승인일 : 2017.11.29) 외벽 : 외장 석재붙임 및 강화유리 마감 등, 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등, 창호 : 샷시창호 마감 등임.

이용상태

현황 업무시설(오피스텔)로 이용중임.(후면 별첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

위생·급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 주차장시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지와 등고평탄한 가장형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본동 남동측 방향으로 노폭 약 40m 내외, 남서측 방향으로 노폭 약 34m 내외 및 북서측 방향 으로 노폭 약 14m 내외의 차량통행 가능한 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역(2016-12-22), 제1종지구단위계획구역(2020-11-12), 도로(2020-11-12 )(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁 고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시개발구역(2020-11-12)<도시개발법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거 래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. / 대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.1.~2026.12. 31. / 아파트 용도 한정)임.

공부와의 차이

귀 제시목록 및 등기사항전부증명서상 본동 12층 면적은 12층 1714.03㎡ 및 12층 1714.035㎡ 로 기재되어 있으나, 집합건축물대장 표제부상에는 본동 12층 면적이 1714.03㎡로 되어 있어 서로 상이함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며,본건의 이용상태 및 내부구조도는 이해관계인의 부재, 폐문, 시건장치 등으로 인해 정확한 내부확인이 불가능하여 표준적인 설비 및 이용상황, 집합건축물대장상 현황도면, 유사 평가전례 및 외부관찰 등에 의해 작성되어 실제 이용상태 및 내부구조도와 상이할 수 있는 바 경매 입찰 시 재확인 하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 서울동부지방법원 2026타경50108 (1)

소재지: 서울특별시 송파구 문정동 652-5 문정아이파크 1동 12층1240호

용도: 오피스텔

감정가: 198,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박성원

1.2. 면적

토지면적: 4.61㎡ (약 1.39평)

토지지분: 4.61㎡ (약 1.39평)

건물면적(전용면적): 21.57㎡ (약 6.53평)

건물지분: 21.57㎡ (약 6.53평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

준공일자: 2017년 11월 29일

구조: 철근콘크리트구조 평지붕 지하5층/지상16층 건물

전유부: 1동 12층 1240호

총 연면적: 46779.13㎡ (약 14153.44평)

건폐율: 59.54%

용적률: 599.82%

옥상: 평지붕

주차: 실내 자주식 449대

1.4. 등기부 현황 요약

소유권보존: 주식회사하나자산신탁 (2017.12.08)

소유권이전: 최재혁 (2018.04.04)

가압류 (말소기준권리): 한국투자저축은행 (2023.11.13, 51,232,705원)

압류: 송파구 (2025.06.10)

강제경매: 박성원 (2026.01.22, 200,000,000원)

등기부채권 총액: 51,232,705원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 문정동 소재 서울동부지방법원 남동측 인근에 위치한 업무시설(오피스텔) 문정아이파크 제1동 제12층 제1240호입니다. 주위는 오피스텔, 상업시설, 업무시설, 근린생활시설, 근린공원 및 공공시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건이 속한 건물까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 8호선 문정역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로상태

본 건물은 남동측 노폭 약 40m, 남서측 노폭 약 34m, 북서측 노폭 약 14m의 차량 통행 가능한 포장도로에 각각 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 도로, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전제2구역, 도시개발구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역입니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

해당사항 없음

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 박성원

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 05월 04일

* 확정일자: 2023년 04월 05일

* 배당신고일자: 2026년 01월 21일

* 대항력: 있음

* 비고:

3.3. 권리 분석 요약

말소기준권리인 한국투자저축은행의 가압류(2023.11.13)보다 선수위인 대항력 있는 임차인 박성원(전입 2023.05.04, 확정 2023.04.05)이 존재합니다. 그러나 본 경매 사건의 채권자인 박성원(200,000,000원)이 임차인과 동일인물로 보이며, 임차인의 보증금 전액이 경매를 통해 회수될 가능성이 높습니다. 인수되는 보증금은 0원으로 예상되나, 실제 낙찰 후 권리관계는 재확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 문정동 및 문정역세권

본 물건은 송파구 문정동의 핵심 지역에 위치하며, 문정역을 중심으로 법조타운, 업무지구, 상업시설이 밀집되어 있는 지역입니다. K-POP 관련 사업 및 미래형 신성장 동력 산업을 유치하기 위한 문정비즈니스파크 조성 사업 등이 추진되어 지속적인 발전 가능성을 가진 상권입니다.

4.2. 주변 주요 시설

* 행정/법조: 서울동부지방법원, 서울동부지방검찰청, 송파구청 등

* 상업/문화: NC Cube, 롯데마트, CGV, 스트리트형 상가 등

* 업무: 다양한 오피스 빌딩 및 기업 입주

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변의 상업시설과 근린생활시설을 통해 다양한 쇼핑, 외식, 은행 등 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 녹지 및 여가

문정근린공원, 올림픽공원 등 녹지 공간 접근성이 양호하여 쾌적한 생활 환경을 누릴 수 있습니다.

5.3. 교육/의료

주변에 학교 및 병원 등의 시설도 분포하고 있어 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

보증금 200,000,000원의 대항력 있는 임차인 박성원이 존재합니다. 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 낙찰자가 잔여 보증금을 인수해야 할 가능성이 있으므로 주의가 필요합니다. 다만, 본 경매의 채권자 역시 박성원(200,000,000원)으로 동일 인물이므로, 경매 절차에 따라 보증금 회수 가능성이 높게 점쳐집니다.

6.2. 도시개발구역 및 허가구역 지정

본 물건은 도시개발구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 향후 개발 계획 변경이나 거래 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

6.3. 공부상 면적 차이

등기사항전부증명서와 집합건축물대장 상 본건 12층 면적 기재에 일부 차이가 있는 것으로 확인되었습니다.

6.4. 내부 확인의 어려움

감정평가 시 임차인 부재, 폐문 등으로 인해 내부 확인이 불가능하여 외부 관찰 및 관련 자료를 토대로 작성되었습니다. 실제 이용 상태 및 내부 구조가 다를 수 있으므로, 현장 재확인이 필수적입니다.

6.5. 주변 시설 (혐오시설)

주변 지역은 현대적인 상업 및 업무지구로 개발되었으며, 대형 쇼핑몰, 법조타운, 오피스 빌딩 등이 밀집해 있어 일반적으로 혐오시설이 밀집한 지역과는 거리가 있습니다. 다만, 모든 지역과 마찬가지로 유흥업소 등이 일부 존재할 수 있으므로, 직접 현장 확인을 통해 최종 판단이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 지하철 8호선 문정역 역세권에 위치하며, 문정 법조타운과 현대적인 상업/업무지구의 인프라를 공유하는 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 2017년 준공된 비교적 신축인 오피스텔로 건물 상태도 양호할 것으로 예상됩니다. 다만, 2억원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점은 투자 시 가장 신중하게 고려해야 할 부분입니다. 그러나 경매 채권자 역시 해당 임차인으로 동일인이므로, 낙찰 시 인수 부담이 적을 가능성이 높습니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 문정역 도보 거리, 법조타운 및 업무지구 중심

* 교통 편리: 지하철 8호선, 다수의 버스 노선 이용 가능

* 신축급 오피스텔: 2017년 준공으로 건물 상태 양호 기대

* 미래 가치: 지속적인 개발 및 도시 정비 사업으로 인한 가치 상승 기대

* 실수요 및 투자 수요: 안정적인 임대 수익 및 시세차익 기대

9. 예상 입찰가

최근 실거래가를 분석한 결과, 본건과 동일한 전용면적(21.57㎡)의 9층 물건이 2026년 4월 178,000,000원에 거래되었습니다. 본건은 12층으로 층수 이점이 있으며, 동일 평형의 9층 매물가에 층수 프리미엄을 고려할 때 185,000,000원 ~ 195,000,000원 범위에서 시세가 형성될 것으로 예상됩니다. 감정가 198,000,000원을 고려하고, 대항력 있는 임차인 존재(단, 경매 채권자와 동일인) 및 인수 보증금 0원이라는 점을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 입찰가로는 190,000,000원을 제시합니다.

* 예상 입찰가: 190,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.