나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3212 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1035-3 동우하이빌 제2층 제201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2026.02.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡3동주민센터" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철(화곡역) 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 제2층 제201호로서, (사용승인일 : 2021.04.13) 외벽 : 치장벽돌 쌓기 마감 등, 내벽 : 벽지도배 및 내부 인테리어 마감 등, 창호 : 샷시 창 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.(후첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

기본적인 난방시설, 위생시설 및 급배수시설, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대상 건물 부지는 인접도로 대비 등고평탄하며 부정형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상 건물 부지는 북측 및 동측으로 세로(가)의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역 경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시 설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역< 수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아 파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아 파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31).

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3212 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1035-3 동우하이빌 제2층 제201호

용도: 다세대주택

감정가: 2억 7,200만원 (272,000,000원)

토지면적: 16.40㎡ (약 4.96평)

토지지분: 16.40㎡ (약 4.96평)

건물면적: 25.87㎡ (약 7.83평)

건물지분: 25.87㎡ (약 7.83평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축물 정보:

건물명: 동우하이빌

구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 제2층 제201호

사용승인일: 2021년 04월 13일

1.1. 입지조건

주위 환경: 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡3동주민센터" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철(화곡역) 등이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 상황은 보통입니다.

도로 상황: 대상 건물 부지는 북측 및 동측으로 폭이 있는 세로(가)의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2024년 03월 14일자 목포세무서장의 압류 등기입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (변 )

* 보증금: 283,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 06월 09일

* 확정일자: 2021년 05월 11일

* 배당신고일자: 2023년 07월 04일

* 대항력: 없음. (따라서 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다.)

등기부상 권리 내역:

* 소유권보존: 이몽례 (2021-04-16)

* 소유권이전: 허정민 (2021-06-23)

* 주택임차권: 변효정 (2023-07-04, 말소 예정)

* 압류: 목포세무서장 (2024-03-14, 말소기준, 말소 예정)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2026-01-15, 말소 예정)

* 압류: 국민건강보험공단 (2026-02-02, 말소 예정)

인수되는 권리 (금액):

본 경매 물건은 말소기준권리보다 선순위 권리가 존재하지 않으며, 임차인 변 씨는 대항력이 없어 보증금을 인수하지 않습니다. 따라서 인수되는 인수 보증금은 0원입니다.

주요 특이사항:

HUG 인수조건 변경으로 인해, 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 잔금 납부 시 임차권 등기가 말소될 것임을 의미합니다.

1.3. 상권분석

주변 시세 분석:

최근 거래된 유사 물건들의 시세 분석 결과, 본건과 유사한 신축 다세대주택의 경우 면적 및 층수에 다소 차이가 있으나, ㎡당 1,000만원 이상의 가격대를 형성하고 있습니다.

* 2026년 07월 21일 거래: 19.98㎡ (약 6.04평) / 21,600만원 (동우하이빌, 더원, 2019년식, 4층) - ㎡당 약 10,810,000원

* 2026년 07월 16일 거래: 37.44㎡ (약 11.33평) / 15,000만원 (1986년식, 2층) - ㎡당 약 4,006,000원

* 2026년 07월 02일 거래: 37.56㎡ (약 11.36평) / 16,000만원 (2002년식, 3층) - ㎡당 약 4,259,000원

비교 대상 물건 분석:

최근 거래된 2019년식 "더원" 물건(19.98㎡, 21,600만원)은 본건(25.87㎡, 2021년식)과 건축 연도가 유사하며, ㎡당 시세 또한 10,810,000원으로 본건 감정가(㎡당 약 10,514,000원)와 유사한 수준입니다. 반면, 건축 연도가 오래된 물건들은 ㎡당 시세가 현저히 낮은 것을 알 수 있습니다.

본 물건과의 시세 비교:

본건은 2021년 04월 13일에 사용승인된 신축 건물로서, 면적(25.87㎡) 대비 감정가 272,000,000원(㎡당 약 10,514,000원)은 유사 신축 건물과의 시세 비교 시 합리적인 수준으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

편의시설 및 생활 인프라:

본건은 "화곡3동주민센터" 인근에 위치하며, 주변에 다양한 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 대중교통(지하철 화곡역, 버스정류장) 이용 또한 편리하여 주거 환경이 양호한 편입니다.

주변 시설:

주변에 다세대주택, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 및 상업 혼합 지역입니다.

(참고: 지도 등 외부 서비스 검색을 통한 혐오시설 유무에 대한 구체적인 조사는 현재 제공된 정보만으로는 제한적이므로 생략합니다.)

1.5. 잠재적 리스크

토지이용계획 및 제한사항:

* 제2종일반주거지역(7층 이하)

* 중요시설물보호지구(공항)

* 가축사육제한구역

* 수평표면구역(수평표면)

* 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에관한허가구역 (외국인 등, 아파트 용도)

기타 특이사항:

HUG 인수조건 변경으로 인해 잔액 포기 및 임차권 등기 말소가 조건으로 명시되어 있어, 매수인에게는 인수되는 보증금 부담이 없습니다. 다만, HUG 측의 채권 회수 절차 및 관련 서류 확인은 필요할 수 있습니다.

최근 거래 사례의 거래일자가 미래 시점(2026년)으로 표시된 JSON 데이터가 포함되어 있어, 시세 분석 시 주의가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2021년에 사용승인된 신축 다세대주택으로, 위치 및 교통 여건이 양호하며 권리관계가 명확하여 인수 부담이 없는 장점을 가지고 있습니다. 특히 주택도시보증공사(HUG) 관련 채무도 매각 조건으로 해결되므로, 잠재적 리스크가 적은 편입니다. 주변 신축 건물의 시세를 고려할 때 감정가 수준에서 입찰을 고려해볼 만한 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 준공으로 최신 건축 상태 유지.

* 역세권 접근성: 지하철 화곡역 인근으로 대중교통 이용 편리.

* 권리관계 명확: 대항력 없는 임차인 및 HUG 관련 조건으로 인수 부담 제로.

* 소액 투자 가능: 25.87㎡(약 7.83평) 소형 면적으로 소액 투자가 용이.

* 지역 내 가치 상승 기대: 화곡동 지역의 개발 가능성과 신축 건물 선호도 고려.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 272,000,000원이며, 유사 신축 건물의 최근 거래 시세(㎡당 약 10,810,000원)를 적용하여 산출한 시장 가치는 약 279,717,000원입니다.

신축 건물로서의 가치, 양호한 입지 조건, 권리관계의 명확성 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가 수준 이상 또는 시장가에 근접한 입찰을 고려하는 것이 합리적입니다.

적정 입찰가 범위: 280,000,000원 ~ 290,000,000원

입찰 참여 시에는 법원 매각 기일, 경쟁 상황, 본인의 자금 계획 등을 충분히 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.