나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3219 [1] 서울특별시 구로구 오류동 81-128 다숲아띠102 제2층 제201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 머니플러스 · 평가일 2026.02.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 "오류동역(지하철1호선)" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주거지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철역(1호선 '오류동역')이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 지상5층 건물 내 제2층 제201호로서, (사용승인일: 2018.08.07) - 외 벽: 치장벽돌마감 등, - 창 호: 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임. (후첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

통상의 위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 공동주택(다세대주택) 및 제2종근린생활시설(사무소) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 북서측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임. 2) 본건 내부구조도는 현장조사 당시 이해관계인의 폐문부재로 인하여 집합건축물대장상 건축물현황도, 외부관찰 등을 통하여 표시하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

임차인 윤석진의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026타경3219 (1) 사건에 대한 물건 보고서입니다.

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3219 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 오류동 81-128 다숲아띠102 제2층 제201호

용도: 다세대주택

감정가: 294,000,000원

토지면적: 24.49㎡ (약 7.41평)

건물면적: 43.52㎡ (약 13.16평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 "오류동역(지하철 1호선)" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역으로, 전체적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 진출입은 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 1호선 오류동역이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지는 인접 필지 대비 등고평탄한 사다리형이며, 현재 공동주택(다세대주택) 및 제2종근린생활시설(사무소)의 건부지로 이용 중입니다.

본건 북동측 및 북서측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

해당 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 건축법상 도로, 토지거래계약에 관한 허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31. 및 대상자: 외국인 등, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있어 관련 법규를 확인해야 합니다. 공부와의 차이는 없습니다.

1.3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2026년 1월 15일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 매각으로 인해 대부분의 권리(주택임차권 등기 포함)는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황:

* 박 : 보증금 0원, 차임 0원, 2024-06-07 전입, 대항력 있음. (보증금 및 차임이 없는 임차인이므로, 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.)

* 주택도시보증공사(윤 ): 보증금 270,000,000원, 차임 0원, 2019-10-30 전입, 2019-10-01 확정, 2023-11-15 배당신고, 대항력 없음.

특이사항으로는 "대항력있는 임차인, HUG 인수조건 변경"이 명시되어 있습니다. 물건명세서 및 주의사항에 따르면, 임차인 윤석진의 주택임차권을 승계한 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 따라서 인수되는 임차보증금은 0원으로 분석됩니다.

1.4. 상권분석

최근 2026년 7월 오류동 지역의 유사 물건 매매 사례를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 13일: 오류동 236-5번지, 연립주택, 1976년 준공, 49.22㎡ (약 14.9평) 매매가 35,000만원. (평당 약 235만원)

* 2026년 7월 15일: 오류동 11-29번지, 다세대주택, 2002년 준공, 57.9㎡ (약 17.5평) 매매가 21,000만원. (평당 약 120만원)

* 2026년 7월 4일: 오류동 13-178번지, 다세대주택, 2004년 준공, 74.43㎡ (약 22.5평) 매매가 25,000만원. (평당 약 111만원)

본건은 2018년 8월 사용승인된 비교적 신축(준공 6년차) 다세대주택으로, 면적은 43.52㎡ (약 13.16평)입니다. 최근 거래 사례 중 연식은 가장 오래되었으나 면적이 유사한 연립주택(49.22㎡)이 35,000만원에 거래된 점을 감안하면, 신축 연식과 비교적 양호한 입지 조건을 고려할 때 감정가(29,400만원)는 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, 거래된 다세대주택들의 평당 단가가 본건의 감정가 대비 낮게 형성되어 있어, 실제 입찰 시에는 보수적인 접근이 필요할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

본건은 다세대주택으로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조로 2018년 8월 7일에 사용승인되었습니다. 지상 5층 건물 중 2층에 위치하며, 통상적인 위생 및 급배수 설비, 개별난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

주변에 오류동역(1호선), 버스정류장이 소재하여 교통이 편리하며, 다세대주택 및 근린생활시설이 밀집한 주거지역으로 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련: 임차인 윤석진(주택도시보증공사)의 보증금 270,000,000원에 대한 잔액 인수 위험은 없으나, "대항력있는 임차인"이라고 언급된 박 임차인(보증금 0원)과의 관계, 계약 내용 등을 추가 확인하는 것이 좋습니다.

* 토지이용계획: 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 일정 규모 이상의 토지 거래 시 허가를 받아야 할 수 있습니다. (본건은 이미 건축된 건물이므로 직접적인 영향은 적을 수 있으나, 향후 재건축 등 고려 시 참고 필요)

* 현장 조사: 감정평가서 요약에 따르면, 내부 구조도 작성 시 폐문부재로 인해 집합건축물대장상 건축물 현황도 및 외부 관찰을 통해 작성되었으므로, 실제 내부 상태는 현장 방문을 통해 반드시 확인해야 합니다.

주변 시설 검색 결과, 해당 물건지 주변에 특별히 언급할 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 오류동역 인근에 위치한 신축(2018년식) 다세대주택으로, 기본적인 입지 및 교통 여건이 양호합니다. 권리 분석상 인수되는 임차보증금이 없어 투자 진입 장벽이 낮으며, 건물 자체의 연식이 비교적 최신이라는 점이 큰 장점입니다. 다만, 주변 실거래가 데이터와 비교 시 평당 가격이 다소 높게 감정되었을 가능성도 있으므로, 철저한 현장 조사를 통해 건물 상태를 파악하고 시세 재검증이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2018년 준공으로 건물의 노후도가 적어 즉시 활용 및 임대 용이.

* 안심 인수 조건: 임차인 HUG 관련 인수 보증금 0원으로, 명도 및 보증금 반환 관련 위험이 없음.

* 역세권 입지: 오류동역(1호선) 인근으로 대중교통 이용 편리.

* 주거 지역: 다세대주택 및 근린생활시설 밀집 지역으로 생활 인프라 접근성 양호.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 294,000,000원입니다.

건물 연식, 입지, 권리 관계상 위험 요소를 종합적으로 고려했을 때, 보수적으로 감정가 수준에서 입찰을 고려할 수 있습니다. 다만, 현장 조사를 통해 내부 상태 및 시세 재확인 후, 경쟁 입찰 상황을 감안하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

인수 부담이 없는 점을 고려하여, 감정가 대비 100%~105% 수준인 29,500만원 ~ 30,970만원을 예상 입찰가 범위로 제시합니다.

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 투자 결정 시에는 반드시 전문가와 상의하고 현장 조사를 포함한 철저한 분석을 통해 최종 판단하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.