나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3258 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 338-6 가이아팰리스 제2층 제202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤 · 평가일 2026.02.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화원중학교" 남동측 인근에 위치하며, 인근은 다세 대주택 및 아파트 등의 공동주택과 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 밀집한 주거지대입 니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 본건 인근 도로변에 버스정류장이 소재하고 근거리에 지하 철 2호선 및 5호선 환승역인 "까치산역"이 소재하는 등 제반 교통이용 편의는 무난한 편입니 다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 제2층 제202호로서, - 사용승인일: 2019년 4월 15일 - 외벽: 치장벽돌쌓기 마감 등 - 창호: 새시창호 마감 등입니다.

이용상태

본건은 다세대주택(도시형생활주택-단지형다세대주택)으로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 개별난방설비, 승강기설비, 주차장 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 소재 토지는 비교적 평탄하게 조성된 장방형 토지로서, 현재 다세대주택의 건부지로 이 용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 남동측으로 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 소재 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축 사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정 비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자 : 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연 립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기 간:2025.10.20.~2026.12.31) 등입니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3258 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 338-6 가이아팰리스 제2층 제202호

용도: 도시형생활주택

감정가: 275,000,000 원

토지면적: 18.64㎡ (5.64평)

건물면적: 29.85㎡ (9.03평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: HUG 인수조건 변경

주의사항: 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

특수물건정보: HUG 인수조건 변경

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화원중학교" 남동측 인근에 위치하며, 인근은 다세대주택 및 아파트 등의 공동주택과 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 밀집한 주거지대입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 본건 인근 도로변에 버스정류장이 소재하고 근거리에 지하철 2호선 및 5호선 환승역인 "까치산역"이 소재하는 등 제반 교통이용 편의는 무난한 편입니다.

1.2. 권리분석

권리분석 결과, 본 물건의 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권이며, 기타 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

말소기준권리: 압류 (2023-07-03)

임차인 현황:

* 임차인: 주 (주택도시보증공사)

* 보증금: 268,000,000 원

* 차임: 0 원

* 전입일자: 2021-10-29

* 확정일자: 2021-09-29

* 대항력: 없음

임차인 관련 주의 문구: 임차인은 보증금 268,000,000원에 대해 대항력이 없으며, 특별 매각 조건에 따라 매수인에게 보증금 반환 청구권을 포기하는 조건으로 매각이 진행됩니다.

등기부 요약:

* 말소기준 권리 (갑9, 압류, 2023-07-03): 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 기타 권리 (갑3, 을1, 갑10, 갑11): 매각으로 인해 모두 소멸됩니다.

* 총 등기부 채권액: 1,547,000,000 원

1.3. 상권분석

최근 거래 사례 분석:

* 사례 1:

- 위치: 서울 강서구 화곡동 (지번: 366-36)

- 건물 연식: 2019년

- 거래 금액: 21,600 만원

- 전용 면적: 19.98㎡ (6.04평)

- (참고) 해당 물건은 다세대이며, 서울 강서구 지역에서 거래되었습니다.

* 사례 2:

- 위치: 서울 강서구, 서울 양천구 화곡동 (지번: 504-114)

- 건물 연식: 1986년

- 거래 금액: 15,000 만원

- 전용 면적: 37.44㎡ (11.33평)

- (참고) 해당 물건은 다세대이며, 서울 강서구, 서울 양천구 지역에서 거래되었습니다.

* 사례 3:

- 위치: 화곡동 (지번: 1014-11)

- 건물 연식: 2002년

- 거래 금액: 16,000 만원

- 전용 면적: 37.56㎡ (11.36평)

- (참고) 해당 물건은 다세대이며, 지역 정보 없음.

주요 비교 분석:

* 본건과 유사 연식(2019년)의 다세대 주택 (전용면적 19.98㎡, 약 6.04평)이 21,600만원 (19.98㎡ 기준, ㎡당 약 10,810,810 원)에 거래되었습니다.

* 이를 기준으로 본건(전용면적 29.85㎡, 약 9.03평)의 시세는 약 322,903,199 원 (약 322,903,199 원) 수준으로 추정됩니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 본건은 "화원중학교" 남동측 인근에 위치하며, 다세대주택, 아파트, 단독주택 및 각종 근린생활시설이 밀집한 주거지역입니다.

* 교통: 인근 도로변 버스정류장 및 지하철 2, 5호선 "까치산역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 접근성 또한 양호합니다.

* 건물 상태: 2019년 4월 15일 사용승인된 철근콘크리트구조의 도시형생활주택으로, 건물 상태는 비교적 양호할 것으로 예상됩니다.

* 편의시설: 위생, 급배수, 개별난방, 승강기, 주차장 등 기본적인 설비가 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 특별 매각 조건: HUG 인수조건 변경 및 임차인의 대항력 포기 조건부 매각으로, 매수인이 임차인의 보증금 반환 채무를 인수하지 않는다는 점은 긍정적이나, 관련 조건 명확히 확인 필요.

* 토지 이용계획: 중요시설물보호지구(공항), 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법) 등으로 지정되어 있어 건축 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다. (다만, 해당 물건은 도시형생활주택으로 이미 건축 완료됨)

* 토지거래허가구역: 지정기간(2025.8.26~2026.8.25, 2025.10.20~2026.12.31) 내에 있어, 관련 규정 확인 필요 (일반적으로 매수인 자격 및 이용 목적 확인).

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 신축(2019년 준공) 도시형생활주택으로, 입지 및 교통 여건이 양호합니다.

특히, 임차인이 대항력이 없으며 특별 매각 조건으로 인해 매수인이 임차인의 보증금 채무를 인수하지 않는다는 점이 큰 장점입니다.

감정가는 275,000,000원이며, 유사 연식의 최근 거래 사례 분석 시 시세는 감정가 이상으로 추정됩니다.

다만, 토지 이용 계획상 공항 관련 보호지구 및 군사시설 보호 구역 등에 포함되어 있으며, 토지거래허가구역 지정 기간을 확인해야 하는 점은 유의해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물 (2019년 준공)으로 하자 보수 부담이 적음.

* 역세권 (까치산역 인근) 및 편리한 교통 환경.

* 임차인 보증금 미인수 조건으로, 낙찰가의 부담이 실질적으로 적음.

* 주거지 내 밀집 지역으로 임대 수요 기대 가능.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가: 275,000,000 원

근거:

* 본 물건의 감정가는 275,000,000원입니다.

* 유사 연식의 최근 거래 사례 분석 시, 전용 면적 19.98㎡ 물건이 21,600만원에 거래되었으며, 이를 본건 면적(29.85㎡)에 비례 적용 시 약 323,000,000원 수준으로 추정됩니다.

* 임차인의 보증금(268,000,000원)을 인수하지 않아, 실제 매수인이 부담하는 금액은 낙찰가 외에 추가적인 보증금 부담이 없습니다.

* 상기 조건들을 종합적으로 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이상의 입찰이 경쟁력 있을 것으로 판단됩니다. 보수적으로 감정가 수준인 275,000,000원을 예상 입찰가로 제시합니다.

주의: 상기 예상 입찰가는 시장 상황 및 경쟁 입찰자의 수에 따라 변동될 수 있습니다. 최종 입찰가는 충분한 조사 후 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.