나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3340 [1] 서울특별시 양천구 신월동 17-2 아줄리움 제5층 제504호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강림 · 평가일 2026.02.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 강서양천교육지원청 남동측 인근에 위치하며 주위는 아파트 및 다세대주택과 상업시설등이 혼재한 지역으로 제반 입지여건은 보통인 편임.

교통상황

본건으로 제반 차량진입이 가능하며 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층건중 5층 504호로서 외 벽: 현무암타일 및 벽돌타일 마감 내 벽: 타일 및 벽지 마감 창 호: 하이새시 이중창임.

이용상태

도시형생활(다세대)주택으로 이용중임(후첨 내부구조도 참조) .

설비내역

위생설비,급배수설비,승강기,화재탐지설비,스프링클러,도시가스에 의한 난방시설등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 대체로 등고평탄한 가장형으로 다세대주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 약12m, 남동측으로 약6m의 도로에 각각 접함

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(7층이하),도로(접함),중로3류(폭12m~15m)(접함),가축사육제한구역, 수평표면구역,대공방어협조구역(위탁고도:77-257m),과밀억제권역,토지거래계약에관한 허가구역(대상자:외국인등, 용도:단독 다가구 아파트 연립 다세대, 지정기간:2025.8.26~ 2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(아파트/지정기간:2025.10.20~2026.12.31).

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

①임대관계 미상 ②이해관계인의 부재로 내부구조도는 집합건축물대장상 도면과 외부관찰 및 탐문등을 토대로 작성하였음을 참조하시기 바랍니다.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 2026타경3340 (1)

서울특별시 양천구 신월동 17-2 아줄리움 제5층 제504호

다세대주택

감정가: 250,000,000원

건물 면적: 26.91㎡ (약 8.14평)

토지 지분 면적: 16.72㎡ (약 5.06평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

준공 연도: 2018년

구조: 철근콘크리트구조

난방: 도시가스 개별난방

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 강서양천교육지원청 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트, 다세대주택, 상업시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 입지 여건은 보통 수준입니다.

차량 진입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

북동측 약 12미터, 남동측 약 6미터의 도로에 접해 있습니다.

토지 이용 계획상 제2종일반주거지역(7층 이하)이며, 도로, 중로3류(폭 12~15m)에 접하고 있습니다.

또한, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

외국인 등의 특정 매수자에 대해 토지거래계약 허가 구역으로 지정되어 있으며, 지정 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다. 아파트에 대한 토지거래계약 허가 구역 지정 기간은 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2024년 7월 9일 접수된 김포세무서장의 압류(갑3)입니다.

본 경매 절차로 인해 다음 권리들은 말소될 예정입니다.

* 주택임차권 (김흥원, 229,000,000원)

* 강제경매 (주택도시보증공사, 229,000,000원)

본 건은 "HUG 인수조건 변경, 선순위임차권, 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각"으로 진행됩니다.

이는 매수인에게 임차보증금반환청구권 승계의무가 없음을 의미하며, 인수되는 보증금은 0원입니다.

임차인 김흥원의 전입일자(2021-05-12)와 확정일자(2021-04-27)가 있으나, '대항력 없음'으로 기재되어 있어 매수인에게 직접적인 대항력은 행사할 수 없습니다.

전반적으로 권리상 매수인에게 인수되는 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

해당 물건은 주거, 상업시설이 혼재된 지역에 위치하여 기본적인 상업 시설 접근성이 양호합니다.

강서양천교육지원청 인근으로, 주변 지역의 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

단지 규모는 작지만, 신축 건물(2018년 준공)이라는 점은 긍정적인 요소입니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 인근 버스 정류장을 통한 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성이 양호합니다.

* 편의시설: 주거 및 상업시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교육시설: 강서양천교육지원청이 인근에 위치합니다. (구체적인 학교 정보는 별도 확인 필요)

* 주거환경: 다세대 주택이 밀집한 지역으로, 조용한 주거 환경을 형성하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 관련 복잡성: "임차인 및 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각"이라는 문구는 매각 조건의 핵심 사항입니다. 이 조건이 명확히 이행되지 않을 경우 법적 분쟁의 소지가 있을 수 있으므로, 입찰 전 해당 조건의 이행 여부 및 절차를 면밀히 확인해야 합니다.

* 토지거래계약 허가 구역: 외국인 등 특정 대상에게 허가가 필요하며, 지정 기간이 2026년 말까지 이어지므로, 향후 매도 시 제약이 될 수 있습니다.

* 면적 대비 높은 감정가: 현재 시세 대비 감정가가 높게 책정되어 있어, 유찰 가능성이 높습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 양천구 신월동에 위치한 2018년 준공의 다세대주택(전용면적 26.91㎡)입니다.

권리상 매수인이 인수할 채무는 없으나, HUG 인수조건 변경 및 임차보증금 반환청구권 포기 조건부 매각이라는 특수한 거래 조건이 존재합니다.

입지 및 교통 여건은 보통 수준이며, 주변 상업 시설 이용이 용이합니다.

토지거래허가구역이라는 점은 일부 매수자에게 제약이 될 수 있습니다.

감정가(250,000,000원) 대비 현재 시세가 낮을 것으로 예상되어, 유찰 가능성이 높은 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2018년 준공으로 비교적 신축에 속하여 건물 상태 및 내부 시설이 양호할 것으로 예상됩니다.

* 권리상 인수 부담 없음: 복잡한 권리 관계가 정리되어 있어, 인수되는 채무가 없습니다.

* 양천구 신월동 지역의 주거 수요: 해당 지역은 꾸준한 주거 수요가 있는 지역입니다.

* 소형 평형: 1인 가구 또는 소형 주택을 찾는 실수요자에게 매력적일 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 주변 유사 물건 매매 사례를 분석한 결과, 2017년~2019년식 다세대 주택의 면적당 가격은 약 576만원/㎡ ~ 592만원/㎡ 수준으로 파악되었습니다.

본 물건의 전용면적은 26.91㎡이므로, 현 시세는 대략 153,400,000원 ~ 159,300,000원 범위로 추정됩니다.

감정가(250,000,000원)는 이러한 추정 시세보다 현저히 높으므로, 본 건은 유찰될 가능성이 높습니다.

최초 감정가(250,000,000원)에서 20% 유찰 시 200,000,000원, 2차 유찰 시 160,000,000원으로 가격이 하락할 것으로 예상됩니다.

시세 범위를 고려할 때, 3차 경매 진행 가능성을 염두에 두고 155,000,000원 ~ 160,000,000원 사이의 금액으로 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

다만, HUG 인수조건 관련 특수 사항에 대한 면밀한 법률 검토 후 신중한 접근이 필요합니다.

혐오시설 유무 등 주변 환경에 대한 추가적인 조사(외부 지도 서비스 등 활용)가 필요할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.